Составляем договор ЖСК с собственником: что это такое и как оно работает? Рассмотрим все плюсы и минусы участия

ЖСК – объединение людей на добровольной основе для строительства многоквартирных домов.

Для того, чтобы не возникало спорных вопросов, необходимо заключить договор между кооперативом и пайщиком.

О том, что такое договор ЖСК вы узнаете далее в статье.

Скрыть содержание

• Договор ЖСК: что это такое?
• Договор об участии
Предмет договора     Условия и обязанности участников договора     Права пайщиков    
• Размер взносов и порядок их внесения
• Срок действия
• Возможные риски
• Срок сдачи жилья
• Разрыв договора
• Договор ЖСК: плюсы и минусы
Плюсы ЖСК     Нюансы договора ЖСК    

Договор ЖСК: что это такое?

При оформлении отношений кооператива и пайщика заключается договор.

Документ должен подписываться с членом кооператива.

Чтобы стать таковым, нужно подать заявление в правление ЖСК, внести вступительный взнос и, главное, надо, чтобы заявление было утверждено на Общем собрании.

Договор жилищно строительного кооператива прописывает права, обязанности сторон, а также условия, когда пайщик вносит деньги на строительство, описание предоставляемого жилья, требования при расторжении договора и сумма возврата при выходе из кооператива.

Договор ЖСК — это договор инвестирования. Единого образца не существует. Каждый кооператив может самостоятельно составлять договор по своему усмотрению. Документ регулирует отношения между кооперативом и пайщиком. При его подписании пайщик полностью соглашается со всеми условиями, зафиксированными в нем. Документ формируется в интересах застройщика. При любых спорах в выигрыше будет застройщик.

Скачать образец договора ЖСК с собственником

Договор об участии

Договор об участии в ЖСК фиксирует отношения между гражданином и организацией для долевого строительства жилья. На основании этого документа устанавливаются права собственности на долю в строительстве. Договор защищает интересы и имущество граждан в соответствии с Федеральным законом РФ.

Предмет договора

В договор включаются основные пункты:

• точный адрес строительства;
• инвестор;
• застройщик;
• проектная площадь квартиры, количество балконов или лоджий;
• отделочные работы.

Здесь же фиксируются сроки завершения строительства с точностью до квартала сдачи дома, но имеются оговорки о возможном перенесении срока.

Также в данном разделе уточняется, когда возникает право собственности на недвижимость и когда наступает момент принятия в кооператив.

Условия и обязанности участников договора

При подписании документа необходимо тщательно изучить условия, прописанные в нем:

• какая земля отведена под строительство;
• какой дом будет построен, его характеристики: кирпичный, панельный, монолитный;
• какая квартира будет предоставлена: площадь, количество комнат, с отделкой или нет;
• порядок выплаты пая;
• порядок выплаты членских взносов;
• возможные перенесения сроков окончания строительства;
• оплата коммунальных расходов еще не сданного жилья;
• сумма штрафов, которыми облагается пайщик за несвоевременные денежные выплаты;
• порядок предоставления жилья;
• при каких условиях осуществляется выход из кооператива.

Права и обязанности включаются в пункты документа. Рассматриваются отдельно обязанности пайщика и кооператива.

К обязанностям членов ЖСК относятся:

• соблюдение Устава и выполнение решений Общего собрания;
• внесение по определенному графику суммы пая;
• внесение дополнительных взносов по решению органов ЖСК.

К обязанностям кооператива относятся:

• целевое направление средств пайщиков;
• выдача справки о выплатах пая;
• обеспечение передачи Акта приемки по окончанию строительства.

Права пайщиков

• право голоса на Общем собрании;
• право избрания в Правление кооператива;
• право на пай;
• право на получение дохода от деятельности, осуществляемой объединением пайщиков;
• право на предоставление жилой площади.

Размер взносов и порядок их внесения

В документе прописывается общая сумма пая и график ее внесения.

Оговариваются отдельно сумма вступительного взноса и стоимость одного квадратного метра жилья.

Обязательным является пункт о возможном изменении площади предоставляемой квартиры. В случае увеличения пайщик должен в определенный срок внести дополнительную плату.

В случае уменьшения – никаких возвратов сумм, как правило, не оговаривается. Необходимо внимательно читать все условия договора.

Срок действия

Договор начинает действовать с момента подписания и прекращает действие при полном выполнении взаимных обязательств. В документе должен быть подпункт о досрочном расторжении.

В договоре могут оговариваться отдельным пунктом форс-мажорные обстоятельства. Самым последним пунктом документа являются реквизиты и подписи сторон.

Возможные риски

Перед заключением договора необходимо ознакомиться со всеми возможными рисками.

Основная опасность – это невозможность получения квартиры. Может произойти, при неправильном оформлении документации на строительство или при ее отсутствии. Нужно уточнять есть ли:

• разрешение на строительство;
• свидетельство об аренде или собственности земли, на которой строится дом;
• Устав ЖСК.

Риск удорожания квадратного метра жилья. Важно выяснить отношения инвестора и застройщика. Возможны два вида отношений:

• инвестор и застройщик в одном лице. Всегда грозит удорожанием. Возможен пересмотр стоимости метра.
• инвестор и застройщик – разные юридические лица. У инвестора должен быть заключен договор с застройщиком, где указана стоимость жилья и срок окончания строительства. Сильного удорожания в этом случае можно избежать.Но есть возможность, что в документе, заключенном между инвестором и застройщиком, указан пункт о прекращении договора по инициативе застройщика в случае задержки выплат объединением пайщиков.

Срок сдачи жилья

Обязательно указывается в документе. Но вступив в кооператив, пайщик сам является ответственным за строительство жилья и всего что связано с этим.

Подать в суд на несвоевременно сданное жилье, в этом случае гражданин не сможет.

Разрыв договора

Возможны три варианта:

1. Общим собранием пайщика исключают из кооператива за несоблюдение обязательств – просрочка выплаты очередного взноса.
2. По соглашению сторон. Прекращение договора с кооперативом в результате изменения жизненной ситуации.
3. Недовольство застройщиком. Происходит разрыв договора с застройщиком по предложению инвестора из-за задержки сроков строительства.

Договор ЖСК: плюсы и минусы

Рассмотрим подробнее достоинства и недостатки договора жилищно-строительного кооператива.

Плюсы ЖСК

При всех рассмотренных рисках возникает вопрос: ради чего стоит вступать в ЖСК? Положительным в договоре ЖСК является:

• Быстрое оформление, не нужна регистрация в Росреестре.
• Возможность контроля за ходом строительства.
• Выбор руководства ЖСК, доступность документации.
• Более низкая стоимость жилья, в нее при кооперативном строительстве не включается НДС.
• Длительная рассрочка платежей, которая не ограничивается готовностью квартиры. Может продолжаться выплата, и проживая в ней.
• Управление домом переходит к ЖСК после окончания строительства. Возможность сокращения коммунальных расходов за счет полученной ЖСК прибыли.
• В случае разорения застройщика кооператив может нанять нового подрядчика на строительство.

Нюансы договора ЖСК

Поскольку регистрация документа в Росреестре не нужна, возможна двойная продажа квартиры.

В данной ситуации претензии могут быть предъявлены только правлению кооператива, а не застройщику, так как ЖСК — добровольное объединение.

Решение о заселении в квартиру принимается общим собранием. Могут возникнуть споры между пайщиками по поводу распределения.

Важным вопросом является вопрос вхождения в состав ЖСК – присвоения статуса члена кооператива. Гражданин пишет заявление, правление его рассматривает и обязывает гражданина внести все необходимые взносы, но само распоряжение не выносится на Общее собрание.

В данной ситуации гражданин не приобретает статус члена кооператива, а оплаченные им средства не считаются паем.

Иногда подписание договора также выдается за вступление в кооператив. На самом деле гражданин вступает в правоотношения, но не является при этом членом ЖСК.

Вне зависимости от мотива разрыва договора полностью вернуть затраченные средства пайщик не сможет. Чаще всего возвращается только паевый взнос, реже – целевой. Вступительный взнос, а также членские и дополнительные взносы никогда не возвращаются. Неустойка за несвоевременную сдачу объекта не начисляется. Некоторые кооперативы могут взыскивать процент от паевого взноса в случае разрыва договора.

При выборе покупки жилья от ЖСК необходимо основательно изучить Устав этого кооператива. Обратить внимание, кто является застройщиком, насколько он надежен. Важно узнать о порядке вступления и выхода из кооператива. Все эти пункты должны быть прописаны в договоре ЖСК. Только оценив все «за» и «против», вкладывать свои средства в строящуюся недвижимость.