Всё о том, каким образом ЖСК должен отчитаться перед жильцами в деятельности организации

Жилищные кооперативы не являются популярной формой управления домом. Пик их популярности пришелся на прошлое десятилетие, когда набирало обороты долевое строительство. Но несмотря на это, полезно узнать о механизмах функционирования ЖСК.

Скрыть содержание

• Сведения из права
• Налогообложение ЖСК
• Обязанности организации
• Деятельность кооператива
Сервис     Смета    
• Ответственность
• Работа
Должностная инструкция управдома и техника-смотрителя дома      Трудовой договор с диспетчером     

Сведения из права

Положения, регулирующие деятельность жилищных кооперативов, прописаны в ЖК РФ, а так же в ФЗ-215 от 30.12.2004.

В статье 110 Жилищного кодекса ЖСК определяется как добровольное объединение граждан, созданное для строительства, ремонта и управления жильем. В том числе там описано, каким образом ЖСК должен отчитаться перед жильцами в деятельности организации.

Зарегистрировать кооператив можно общим собранием заинтересованных лиц, решение должно быть принято на общем собрании, где присутствует не более 50 человек.

Согласно статье 11 ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», главным внутренним документом, регулирующим деятельность жилищного кооператива, является устав. В нем определяется, для чего и на каких основаниях действует ЖСК, прописывается порядок приема новых членов, управления имуществом организации и назначения его руководства.

В уставе в обязательном порядке прописываются созданные этим кооперативом фонды, источники его финансирования.

Налогообложение ЖСК

Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, однако это не освобождает их от обязанности платить налоги. Данный тип НКО обязан выплачивать налог на добавленную стоимость, если поставляет третьим лицам услуги, связанные с обслуживанием недвижимости.

При этом кооператив освобождается от выплаты НДС, если он выступает посредником между другой компанией и своими клиентами, чтобы не возникло двойное налогообложение.

Не облагаются налогом целевые средства фондов кооператива. Это средства, которые его руководство затрачивает на непосредственное осуществление целей организации, то есть обслуживание общего имущества в недвижимости. При этом за оказываемые целевые услуги не должна взиматься плата.

По этой же логике налогами не облагаются периодические взносы членов кооператива.

Статья 358 НК РФ дает право государству взимать налоги с транспортных средств, находящихся на балансе организаций. Если жилищный кооператив имеет любое транспортное средство в своем распоряжении, он платит транспортный налог согласно текущей ставке.

Статья 398 НК РФ признает, что налоги должны выплачивать и собственники земли. Земельный налог так же выплачивается жилищно-строительными кооперативами в общем порядке.

Обязанности организации

В Федеральном законе «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 N 215-ФЗ не прописаны конкретные обязанности для каждого жилищного кооператива. Предполагается, что цель и задачи его существования прописаны в уставе основателями организации.

Однако отсюда вытекает первая обязанность должностных лиц перед членами ЖСК – соблюдать принятый устав, осуществлять все хозяйственные действия в соответствии с этим документом и нести юридическую ответственность за несоблюдение.

Чаще всего такие организации создаются для облегченной схемы финансирования долевого строительства. Поэтому если целью организации, согласно уставу, является строительство и сдача в эксплуатацию соответствующего количества квадратных метров жилой площади, то это является непосредственной обязанностью руководства перед пайщиками.

Бывает так, что застройщик создает фиктивный ЖСК и заставляет своих вкладчиков, желающих приобрести жилье, туда вступать, а после сдачи дома в эксплуатацию оставляет кооператив в качестве ручной управляющей компании.

Учитывая, что в такие кооперативы могут вступать не только физические, но и юридические лица, которые тоже имеют право голоса на собрании пайщиков, избавиться от такой опеки бывает трудно. В таком случае на жилищный кооператив ложится обязанность по эксплуатацию общего имущества в доме и благоустройства территории, прилегающей к нему.

При этом в суд нужно подавать непосредственно на должностных лиц, которые замешаны в этих действиях. Они несут прямую ответственность за правонарушения, совершенные в рамках своей работы в кооперативе.

Деятельность кооператива

Сервис

Жилищный кооператив может предлагать сервис в виде платных услуг своим пайщикам, а так же вести предпринимательскую деятельность, прибыль от которой должна быть использована для достижения уставной цели организации.

Жилищный кооператив имеет право подписывать контракты с юридическими и физическими лицами, если это требуется для проведения соответствующих работ. В этой части своей деятельности он ничем не отличается от обычных управляющих компаний и ТСЖ.

Смета

Смета, как и в случае с товариществом собственников жилья, утверждается раз в год на общем собрании пайщиков. На голосовании текущее руководство организации должно предоставить свой вариант документа, где будут указаны все источники доходов организации и пути расходования этих средств.

В смету вносят как расходы, которые связаны с деятельностью самой организации, так и средства, которые необходимо пустить на покрытие заключенных с другими юридическими лицами контрактов.

Ответственность

Ответственность перед пайщиками за свои действия несет персонально нынешнее руководство кооператива. Если правонарушения, допущенные в ходе управления кооперативом, совершены группой лиц, то они несут коллективную ответственность за содеянное. При этом обратиться в суд с требованием компенсации или принятием другого решения может любой пайщик, которому принадлежит хотя бы 1% в доле кооператива.

Работа

В штатное расписание жилищного кооператива обычно включают следующие должности:

• бухгалтер;
• дворник;
• сантехник;
• диспетчер;
• управляющий;
• техник-смотритель.

Иногда руководство таких организаций предпочитает заключать долгосрочные контракты с фирмами, которые занимаются профессиональным обслуживанием недвижимости, в таком случае они исполняют обязанности по отдельному контракту.

Должностная инструкция управдома и техника-смотрителя дома

Управляющий домом обязан знать законодательство в сфере жилой недвижимости, чтобы следить за выполнением работниками кооператива требований, предъявляемых учрежденными государством нормами. Он обязан обеспечивать бесперебойную подачу коммунальных услуг пайщикам в соответствии с уставом.

Управдом следит за тем, чтобы финансовое положение управляемой им организации было на приемлемом уровне. Он имеет право от лица пайщиков заключать контракты с юридическими и физическими лицами, а так же ИП. При этом он несет персональную ответственность за несоблюдение контрагентами, либо самим кооперативом своих обязательств.

Техник-смотритель – это более простая должность, чем управляющий, на нее может быть назначен человек даже без высшего образования. Сфера ответственности смотрителя – техническое состояние общего имущества, домовой инфраструктуры.

Он отвечает за проведение профилактических осмотров и ремонтных работ. Для такого служащего желательно знание технических норм эксплуатации многоквартирного дома, требования к пожарной и трудовой безопасности, наличие среднего специального образования по профилю работы.

Трудовой договор с диспетчером

В трудовом договоре с диспетчером указывается, с какого момента он приступает к выполнению своей должностной инструкции, место и режим работы, основания для расторжения контракта, а так же особые условия.

Диспетчер в жилищном кооперативе обычно занимается координацией при строительстве жилого комплекса и назначается на срок до окончания строительства дома. Если должность сохраняется и после, то он занимается координацией рабочих, которые обслуживают инфраструктуру общего имущества.

Таким образом, ЖСК – это организация, которая создается путем подачи коллективной заявки в регистрирующий орган. Ее руководство выбирается коллективно, как и в ТСЖ. Руководство кооператива несет прямую ответственность за возможные правонарушения. Теперь вы знаете всё о системе ЖСК.