Продажа квартиры родственнику: основные правила и нюансы

Продажа квартиры родственнику: основные правила и нюансы

Продать квартиру родственнику

Продажа квартиры родственнику с точки зрения законодательства и процедуры оформления, пакета необходимых документов, не отличается от аналогичной сделки с любыми другими гражданами, не являющимися родственниками.

Очевидно, что осуществляя такую покупку, ваши родственники будут осведомлены о состоянии квартиры и могут быть готовы купить ее с некоторыми нюансами, недостатками, либо не потребуют дополнительных проверок.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Но это не освобождает от подачи необходимого пакета документов. Поскольку в первую очередь, все те справки, свидетельства и выписки, которые необходимо предоставить, нужны не для вас и ваших родственников, а для государственных органов и для соблюдения законности сделки.

На что обратить внимание?

Во всех официальных инстанциях, в законодательной и нормативной базе относительно процедур купли-продажи недвижимости, не существует отдельной категории, регламентирующей такие сделки между родственниками.

Не существует никаких льгот или упрощенных процедур.

Ввиду выше приведенной информации, остерегайтесь мошенников, предлагающих быстро «провернуть» сделку купли/продажи квартиры между родственниками.

Продажа родственникуНе старайтесь сэкономить и не соглашайтесь на предложения нотариусов, оценщиков, риэлторов, и прочих «специалистов», предлагающих оформить продажу квартиры быстрее, без предоставления части документов и с другими отклонениями от законодательства.

В будущем такая сделка может быть оспорена или признана недействительной, повлечь за собой ряд разбирательств и штрафов.

Заключение договора купли-продажи

Купля/продажа квартиры потребует подачи следующих документов и будет состоять из таких этапов:

  1. Для начала, в соответствии со ст. №131 ГК РФ, необходимо получить нотариально заверенное разрешение (согласие) всех собственников данной квартиры на продажу.
  2. Если в числе собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние, либо лица недееспособные и ограниченно способные, то в соответствии со ст. №28 и №29 того же ГК РФ, необходимо получить постановление в органах опеки и попечительства.
  3. Предоставить выписку из кадастрового паспорта и домовой книги (для кооперативных домов), выписку из лицевого счета, техпаспорт БТИ, паспорта участников.
  4. После сбора и предоставления всех документов составляется договор купли-продажи.
  5. Следующим этапом является составление акта приема-передачи недвижимости, который, в соответствии со ст. №131 ГК РФ, регистрируется в гос. центре регистрации.
  6. После прохождения регистрации акта на руки родственнику, покупающему вашу квартиру, будет выдано свидетельство о собственности на его имя; именно с этого момента вы не имеете имущественных прав на жилплощадь, и она полностью принадлежит новому законному владельцу.

Как продать квартиру родственникуКак гласят положения ГК РФ, договор купли-продажи не обязательно должен составляться нотариусом.

При желании, договор может быть оформлен от руки, главное, чтобы он соответствовал требованиям ст. №454 ГК РФ.

Но, если вы не обладаете доскональными знаниями законодательства и опытом в составлении договоров, во избежание последующих затруднений и проблем при совершении сделки, лучше обратиться к нотариусу за профессиональным и точным составлением договора.

Плюсы и минусы данного способа

У такого способа передачи права собственности на квартиру родственнику, как ее продажа, есть ряд недостатков.

Основным недостатком можно считать тот факт, что приобретенное имущество, даже у родственников, все равно считается совместно нажитым, если покупатель состоит в браке; таким образом, в случае развода, такая квартира должна будет разделена между супругами.

Также можно назвать недостатком невозможность в будущем контролировать действия родственника с этой квартирой; например, не смогут оспорить и как-либо повлиять на ситуацию родители, продавшие квартиру детям, которые в будущем захотят с ней что-либо сделать: продать, подарить, обменять; даже в случае незаконного совершения будущих сделок, вы не сможете оспорить их и вернуть собственность, поскольку вы не будете иметь никаких на то оснований и прав.

Но последнее обстоятельство в некоторых случаях можно считать и преимуществом. Например, если вы являетесь покупателем такой квартиры, в будущем никто не сможет оспорить законность вашей собственности.

Сам продавец не сможет вдруг «передумать» или посчитать сделку неправомерной, поскольку квартира будет не подарена, а продана и он получит за нее соответствующую абсолютно справедливую оплату.

То же касается и детей или других родственников продавца.

Например, если после его смерти кто-либо посчитает, что квартира должна была быть разделена между членами семьи, доказать что-либо в суде и получить часть вашей собственности эти люди не смогут, поскольку вы будете являться собственником квартиры на совершенно других основаниях, не связанных с дарением или завещанием.

Нельзя однозначно назвать плюсом или минусом тот факт, что сделка о продаже квартиры родственнику не может быть отозвана, как, например дарственная, или оспорена другими родственниками в судебном порядке.

Тут все зависит от причин, по которым вам необходимо осуществить такую передачу квартиры, от степени родства и атмосферы доверия в вашей конкретной семье.

Продажа доли квартиры родственнику

Сегодня вторичный рынок жилой недвижимости включает немалый процент долей в квартирах и продающихся отдельных комнат.

Чаще всего такое происходит по следующим причинам:

  • продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире;
  • приватизация квартиры долями на живущих в ней детей и родителей;
  • раздел имущества супругами при разводе;
  • вступление в наследство нескольких лиц, имеющих право на унаследование одной квартиры.

Продать долю родственникуВ целом, процесс продажи доли в квартире схож с аналогичными процедурами с полноценной квартирой.

Необходимо подать тот же пакет документов, составить договор, зарегистрировать его, уплатить положенную госпошлину и получить свидетельство о передаче имущественных прав.

Но есть и ряд нюансов. Так, если речь о покупке доли в коммуналке, то в первую очередь право на выкуп имеют другие жильцы этой квартиры.

То есть, собственник продаваемой комнаты должен сначала оповестить соседей (остальных собственников) о намерении продать свою площадь. На раздумья им дается месяц и только после этого могут быть рассмотрены другие покупатели.


В случае, когда речь идет о покупке доли в квартире одним из родственников из числа тех, кто имеет на нее право вследствие унаследования или других причин, также соблюдаются все те же процедуры, что и при покупке целой квартиры.

Однако, тут есть интересный момент, связанный со способом передачи денег, с возможными договоренностями между родственниками, и с необходимостью уплаты налогового вычета.

В случае, если деньги за долю квартиры не передаются, но оформляется договор купли-продажи, подразумевающий указание стоимости площади, необходимо уплатить налог НДФЛ в размере 13% от остатка суммы, превышающей 1 млн.рублей.

Не стоит слишком сильно намеренно занижать сумму, поскольку законодательством предусмотрены соответствующие пени на этот случай.

Если собственником (наследником) продаваемой доли в квартире является несовершеннолетний ребенок, либо он прописан на этой площади (например, кто-то из родителей унаследовал площадь и желает продать ее), то необходимо разрешение от органов опеки и попечительства.

Продажа доли квартиры родственникуТут необходимо представить доказательства того, что вследствие продажи данной доли в квартире не пострадают имущественные права и жилищные условия ребенка.

После этого он должен быть прописан, либо на такой же площади, либо на большей, но ни в коем разе не на меньшей. То же и для недееспособных или частично способных лиц.

Налоговый вычет

Налоговый вычет взимается с продавца в случае, если он квартира находилась в его собственности менее 3-х лет. Ставка налога (НДФЛ) равна 13%.

Облагается сбором не вся сумма, а лишь та ее часть, которая превышает 1 млн.р. То есть, при продаже квартиры стоимостью менее 1-го млн. р. этот налог взиматься не будет.

Не стоит полагать, что достаточно при составлении договора указать заниженную сумму. Ведь с родственниками можно и по-родственному: часть суммы передать неофициально.

Но во избежание подобных махинаций законом предусмотрены соответствующие меры.

Если указанная в договоре стоимость квартиры (доли) будет ниже оценочной (рыночной) более чем на 20%, налоговая инспекция имеет право начислить пеню и установить сумму налогового сбора по своему усмотрению.

То же касается и продажи доли в квартире, за некоторым различием в цифрах. Так, минимальный срок владения площадью составляет 3 года, а стоимость, свыше которой начисляется налоговый вычет, составляет 1 млн. р.

Продажа квартиры родственнику-налогиНалоги взимаются только с продавца квартиры или доли. Покупатель никаких вычетов не оплачивает

Передача квартиры или доли в ней в собственность родственникам именно путем продажи имеет, несомненно, свои недостатки, основной из которых – налоговые сборы.

Но вместе с тем, этот способ является самым надежным. При должном оформлении сделки, без обхода законодательных норм, в будущем никто и никогда не сможет оспорить или отозвать договор купли-продажи.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 19
  1. Наталья

    здравствуйте! хочу купить квартиру у бабушки с доплатой мат. капитала, подскажите пожалуйста что для этого нужно? нужна ли кадастровая оценка квартиры? будет ли налоговый вычет с бабушки если она владеет квартирой с ноября 2012? с меня как с покупателя налоговый вычет не возьмут?

  2. Ксения

    Зравствуйте. Продаю полученную по наследству квартиру, которой владею меньше 3х лет. Могу ли избежать уплаты налога (налоговый «взаимозачет» или что-то вроде того, не помню термин) купив мамину долю в квартире, которой в настоящий момент мы владеем с ней совместно. При условии проведения денег через личные расчетные счета, то есть с возможностью доказать не»фиктивность» сделки?

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Олег

      Здравствуйте!
      Т.к. речь идет о разных юридических действиях, то для выполнения такого рода зачета, например, в порядке ст.78 НК РФ, вам необходимо обратиться с заявлением в ваш ИФНС. Т.е. уплаты налога вам все одно не избежать, потому как это требование закона, но по вашему заявлению налоговый орган принимает решение о возврате излишне уплаченного налога или взаимозачете.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург
      • Ксения

        Спасибо, Олег. Правильно ли я поняла, что в данном случае не имеет значения соверсовершается ли сделка между родственниками или посторонними людьми? Просто читала, что налоговый вычет на покупку недвижимости не предоставлют если сделка совешена между близкими родственниками

  3. Вячеслав

    Сын продал долю на квартиру матери. Какой порядок регисрации документов в МФЦ?

    • Светлана П.

      Здравствуйте Вячеслав, после продажи доли на квартиру, то есть заключения договора купли-продажи с матерью, здесь следует отметить, что факт родственных отношений не имеет никакого значения, процедура регистрации осуществляется в общем порядке. Государственная регистрация права на недвижимое имущество проводится с предъявлением в МФЦ правоустанавливающих документов (в вашем случае это договор купли-продажи).

    • Катя

      Особого порядка нет, нужно просто оформить договор на куплю-продажи и все.

  4. Алла

    Здравствуйте, у нас вот такая ситуация. Бабушка умерла и оставила дарственную на квартиру двум дочкам. Моя мама одна из этих дочек, скажите я могу ли выкупить за материнский капитал мамину часть этой квартиры?

    • Александр

      Вы сначала определитесь, что бабушка оставила. Если, как вы говорите «дарственную», а правильно договор дарения, то он действителен при жизни дарителя. Если не успели его зарегистрировать, то считайте, что его нет, он недействителен. Вы можете приобрести имущество за счёт средств МК у кого угодно, при условии, что сделка не будет подпадать под критерии сделок мнимых и притворных.

    • Яся

      Дарственная должна быть зарегистрирована, тогда она имеет юр. силу. выкупить за материнский капитал часть квартиры вы сможете.

  5. Светлана

    Добрый день! Брат мужа продает нам долю в квартире и мы оформляем ее на нашего сына, ему 14 лет, но в ЮСТИЦИИ говорят, что племянник не может купить долю у дяди, т.к. он несовершеннолетний? Действительно ли так?

    • Леся

      Да, вам все правильно говорят. Оформляйте документы на себя, а потом с достижением совершеннолетия сына, переоформите долю квартиры на сына.

    • Иван

      В этом вопросе есть и другая сторона, а именно то, что у вашего сына может быть законный представитель (якобы опекун), который будет представлять интересы сына до достижения им совершеннолетия, поэтому обращайтесь к нотариусу и смело оформляйте долю квартиры (http://zhivemvrossii.com/kvartira/pokupka) на сына.

  6. Катерина

    Здравствуйте, интересует квартирный вопрос. Как выгоднее получить квартиру от дяди, по договору дарения или купли-продажи?

    • Maria-SP

      Добрый день. Дешевле всего право собственности на квартиру перевести с одного родственника на другого через куплю-продажу. Очень подробно по этому вопросу высказался в комментариях Сергей, см. выше. Имейте в виду, что если Вы планируете переоформить квартиру на несовершеннолетнего, то можете это сделать только через дарственную. Дядя продать несовершеннолетнему племяннику или племяннице не может в силу своего родства. Смотреть по совокупности: ст. 60 Сем.кодекса, ст. 37 ч.3 ГК.

    • Григорий

      Екатерина, оценка выгоды может быть определена, исходя из цели приобретения и семейного состояния приобретателя. Выгода ведь не определяется сиюминутным удовольствием платить или не платить налог отчуждения имущества для дяди. Если вы ставите вопрос о получении, то, на мой взгляд, это дарение. Получив квартиру по договору дарения, данная квартира будет только вашей собственностью, а не имуществом, приобретённым в браке, подлежащем делению между супругами.

  7. Артур

    Законодательно никто не обязывает собственников квартиры оформлять удостоверенное согласие (разрешение) на продажу квартиры, как это указано в настоящей статье. Вообще, мне видится это абсолютной глупостью. Объясню почему. Собственник не даёт согласие или разрешение на продажу квартиры, он является фактическим продавцом и непосредственно подписывает акт продажи, называемый договором купли/продажи, который может быть заключён в простой письменной форме. Не кормите нотариусов попусту!

  8. Антон

    Если родственник, которому вы хотите продать квартиру самый близкий, надежный, и вы уверены, что он заплатит вам надлежащую сумму за квартиру, то лучше оформить дарственную на родственника http://zhivemvrossii.com/kvartira/darenie/blizkomu-rodstvenniku.html . Дешевле обойдется. При продаже сумма значительно больше. А с родственником можно договориться и он заплатит отдельно, без вмешательства нотариуса.

    • Сергей

      Вы даете плохой и я бы даже сказал, что очевидно юридически безграмотный совет.

      Во-первых, согласно закона по договору дарения взимается 13% от рыночной стоимости квартиры. Тогда как по договору купли-продажи — 13% берется только с суммы, превышающей 1 млн руб., а если продавец владел квартирой более 3 лет, то ничего не берется. То есть ваш «совет», если ему следовать, обойдется не дешевле, а ровно и чудовищно наоборот.

      Во-вторых, оформление дарственной у нотариуса также стоит денег, как и договор купли-продажи. Со всеми остальными документами потребуется почти одни и те же действия — вы категорически не разбираетесь в предмете разговора.

       

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий