Различные варианты продажи доли в квартире

Различные варианты продажи доли в квартире

Продажа доли

Процедура продажи доли в квартире входит в категорию сложнейших видов сделок с недвижимым имуществом.

Но желающих воспользоваться такой услугой немало.

Чтобы продать долю в квартире с минимальными сложностями, нужно разобраться в особенностях и порядке действий в разных ситуациях.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что это такое?

Процедура продажи доли в квартире имеет много общего с обычной продажей недвижимости. Основное различие заключается в том, что продается не вся квартира, а некоторая ее часть.

При этом важно понимать, что, к примеру, при продаже ½ 2-комнатной квартиры покупатель получает право не на одну комнату, а именно на 50% площади объекта.

Продажа доли в квартире

Чаще всего покупатели изъявляют желание приобрести долю в квартире для таких целей: проживания; прописки; инвестирования денег.

Алгоритм действий при продаже доли в квартире меняется в зависимости от конкретной ситуации.

Чаще всего сложности возникают в следующих случаях:

  • продажа недвижимости, часть которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку;
  • продажа части квартиры, полученной продавцом по наследству;
  • продажа после расторжения брака;
  • продажа по доверенности.
Прежде чем рассматривать каждый из этих вариантов, нужно разобраться в перечне документов, необходимых для проведения сделки.

В целом он похож на пакет документов для стандартной процедуры покупки-продажи квартиры, но в зависимости от ситуации возникает необходимость получения дополнительных справок. Также важно знать о порядке уплаты налогов с получения прибыли за проданную долю квартиры.

Список необходимых документов

К числу основных документов относятся:

  1. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости.
  2. Свидетельство, подтверждающее наличие права собственности.
  3. Технический и кадастровый паспорта.
  4. Выписка из ЕГРП.
  5. Справка-характеристика объекта.
  6. Согласие супруги или супруга при их наличии на продажу доли.
  7. Справка о зарегистрированных гражданах.
  8. Паспорт каждого участника сделки.

В зависимости от конкретной ситуации данный перечень документов может дополняться следующими справками и документами:

    Продажа доли квартиры

  • копиями извещения для всех лиц, имеющих право собственности на данное недвижимое имущество. Заверяются у нотариуса;
  • копиями почтовых уведомлений, подтверждающих факт получения упомянутыми лицами соответствующих извещений;
  • отказы совладельцев недвижимости от права преимущественного приобретения;
  • свидетельство о передаче заявления.

Последний документ необходим в том случае, если совладельцы квартиры уклоняются от личного получения извещений.

Если владелец доли несовершеннолетний

Несовершеннолетние граждане в большинстве случаев получают право собственности на квартиру по завещанию или же в результате дарения. Такое же право у них появляется при покупке либо приватизации квартиры родителями.

При желании продать долю в такой недвижимости, родителям обязательно нужно будет согласовывать данные действия с органами опеки. Процедура продажи таких квартир имеет ряд особенностей и требует получения дополнительных документов.

В соответствии с законом, долю несовершеннолетнего гражданина можно продать только после получения разрешения от органов опеки, что на практике сделать довольно сложно.

Упомянутые органы согласятся дать такое разрешение только при отсутствии нарушений и ущемлений прав несовершеннолетнего. Ребенку обязательно должна быть предоставлена аналогичная по стоимости и характеристикам либо же более дорогая доля в другом жилье. То есть несовершеннолетний должен получить не меньше, чем потеряет при продаже его доли.

Анализ множества случаев показывает, что для получения разрешения со стороны органов опеки нужно, чтобы приобретаемое жилище превышало по площади продаваемую квартиру или имело такой же размер, было не менее удобным для проживания, а близлежащая инфраструктура была хорошо развита.

В органы опеки следует отправляться со следующими документами:

    Продажа доли несовершеннолетнего

  1. Заявлением.
  2. Всеми документами и справками на реализуемую и приобретаемую доли.
  3. Договором на покупку новой недвижимости.
  4. Выписками с лицевых счетов обоих объектов недвижимости, подтверждающими отсутствие любого рода задолженностей на момент перехода права собственности.
  5. Оригиналами и копиями свидетельств о рождении каждого ребенка.

Перечень документов может меняться в соответствии с действующим законодательством и условиями конкретной ситуации, поэтому его необходимо дополнительно уточнять по месту.

Как продать долю квартиры, полученной по наследству

Продажа унаследованного недвижимого имущества тоже имеет свои особенности. При желании продать свою долю в унаследованной квартире гражданину нужно подготовить стандартный пакет документов для заключения сделки купли-продажи недвижимости и дополнительную документацию, а именно:

  • документ, подтверждающий право получения наследства;
  • свидетельство, подтверждающее наличие права собственности;
  • письменное извещение всех остальных владельцев наследства о продаже доли.
Владелец имущества имеет право самостоятельно определить порядок распределения своего имущества между наследниками при помощи завещания.

Если человек умер, а завещание отсутствует, имущество переходит в общую долевую собственность в соответствии с действующим порядком очередности. Каждому наследнику дается 6 месяцев на использование своего права наследства. В противном случае возникнет ряд неудобств и сложностей.
Продажа доли наследственной квартиры
Имущество можно разделить в судебном порядке или по добровольному соглашению совладельцев.

После того как будет установлен размер доли каждого наследника, у них появляется право продажи своих частей.

ВАЖНО: Первое, что должен сделать человек, получивший в наследство квартиру, это оформить свидетельство о праве на наследство и переписать данное имущество на себя. Это делается в Федеральной регистрационной службе.

При желании продать долю в квартире и наличии других совладельцев, придется считаться с их законными правами. У совладельцев есть право преимущественного выкупа.

К примеру, 2 сестры унаследовали квартиру на 2 комнаты. Каждая из них автоматически получает право преимущественного выкупа недвижимости.

При желании одной из женщин продать свою часть унаследованного имущества, она будет обязана сначала уведомить о таком желании второго собственника в письменной форме с указанием стоимости и всех остальных условий продажи. Если второй собственник не заинтересован в покупке, он должен письменно зафиксировать свой отказ.

При отсутствии письменного подтверждения в течение месяца с момента получения извещения о продаже, отказ принимается автоматически, и второй владелец получает право на продажу своей доли.

Продажа после развода

Продажа доли после разводаПри желании продать долю в квартире после расторжения брака все сводится к тому, что каждый участник долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему частью имущества на свое усмотрение.

То есть долю в квартире можно продать, отдать под залог, подарить либо распорядиться другим способом, не выходящим за рамки действующего законодательства.

По закону при продаже доли недвижимости постороннему лицу у каждого совладельца появляется преимущественное право приобретения продаваемой части по стоимости, указанной продавцом и на выдвинутых ним условиях.

Продавец доли в обязательном порядке должен уведомить каждого участника долевой собственности о своем желании продать часть недвижимости постороннему лицу, указав в извещении стоимость и прочие условия продажи.

Если ни у кого из участников долевой собственности не возникнет желания купить долю продавца либо же они никак не отреагируют на полученное извещение в течение месяца после его вручения, продавец может распоряжаться принадлежащей ему долей на свое усмотрение.

Если преимущественное право покупки любого участника долевой собственности будет нарушено, пострадавший может на протяжении 3 месяцев потребовать передать ему права и обязанности покупателя. Делается это через суд.

Таким образом, перед тем как продавать свою долю в квартире, которая до расторжения брака находилась в общей собственности, необходимо уведомить бывшего супруга о своем намерении совершить данную сделку, и лишь после его отказа или же при отсутствии ответа на извещение в течение 1 месяца долю можно будет продавать постороннему покупателю.

По доверенности

Продажа доли по доверенностиДоверенность на продажу доли недвижимого имущества по своей сути является бланком, который один гражданин передает другому для того чтобы тот мог выполнять функции его представителя перед третьими лицами.

Бланк заполняется по установленной форме.

Действующее законодательство разрешает составлять доверенность, как с нотариальным удостоверением, так и в обычной письменной форме.

Существует ряд шаблонов доверенностей, каждый из которых используется с учетом особенностей конкретной ситуации. Установлен ряд бланков, требующих обязательного нотариального заверения.

Все эти моменты нужно обязательно уточнить в отдельном порядке, прежде чем предпринимать какие-либо действия по продаже доли квартиры.

Действие доверенностей распространяется на довольно широкий ряд полномочий. Вне зависимости от имеющихся условий, в тексте доверенности должны обязательно освещаться следующие моменты.

Оформление и сбор всех необходимых документов на недвижимое имущество. Составление и подписание договора, личная передача денег или же их перечисление на счет владельца.

Составление и подписание предварительных договоров, передачи и получения залоговой суммы. Выполнение всех предполагающихся регистрационных действий.

Представление интересов собственника в муниципальных и государственных учреждениях, компетентных органах, финансовых организациях и т.д.

ВАЖНО: В тексте доверенности обязательно должен быть указан точный размер отчуждаемой доли. При этом можно указать, что вся доля квартиры, принадлежащая доверителю, по документу поручается третьему лицу.
Продать долю по доверенности
При продаже доли квартиры нужно все делать в соответствии с действующим гражданским кодексом.

Важно исключить нарушение интересов и прав других совладельцев.

Чтобы выполнить отчуждение третьему лицу, сначала владелец доли должен предложить каждому совладельцу купить часть недвижимости за такую же денежную сумму.

Если за месяц участники долевой собственности не предпримут никаких действий, у владельца появляется законное право на продажу своей доли третьему лицу.

В доверенности должны быть четко указаны все полномочия представителя по уведомлению совладельцев о желании выполнить отчуждение объекта за конкретную сумму.

Заявление о планируемой продаже передается через нотариуса. Он выполнит освидетельствование подлинности подписи и отправит заказное уведомление участникам долевой собственности. На ответ им дается 1 месяц.

Если в течение данного срока никакого ответа не поступит, нотариус выдаст представителю соответствующее Свидетельство. Его нужно будет взять с собой при посещении органов Госреестра для регистрации перехода права собственности.

При желании участники долевой собственности могут лично посетить нотариуса и оформить у него отказ от преимущественного права покупки доли квартиры. В данном случае обязанность по их уведомлению снимается с продавца. Отказ нотариально заверяется и предъявляется в регистрационном органе.

Налоговая ставка

Налог с продажи долиПо закону доходы физических лиц облагаются налогом в размере 13%.

В ряде ситуаций необходимости уплаты налога с продажи доли квартиры можно избежать.

К примеру, если квартира находилась в собственности продавца доли больше 3 лет, он освобождается от уплаты налога. Если срок не превышает 3 лет, а стоимость доли составляет менее 1 миллиона рублей, платить налог тоже не нужно.

При прочих условиях на продавца ложится обязанность по своевременной уплате 13%-го налога, но не от всей суммы. Из полученных ним денег вычитается 1 миллион рублей, и уже от оставшегося значения отсчитывается 13%. К примеру, если доля была продана за 2 миллиона рублей, то размер налога составит: (2000000-1000000)х0,13=130000 рублей.

Даже если по закону продавец освобождается от необходимости уплаты налога, он все равно должен обратиться в налоговую службу по месту своего жительства.

В соответствующем органе составляется заявление, в котором приводятся основания для получения льготы. Данное заявление нужно подать максимум до 1 мая года, следующего за годом заключения сделки по продаже доли.

В случае если оснований для получения льготы нет, нужно обратиться в налоговую службу по месту жительства и уточнить порядок дальнейших действий.

Итоги

Продажа долей в квартиреТаким образом, порядок продажи доли квартиры может меняться в зависимости от условий и особенностей конкретной ситуации.

Так в случае продажи недвижимости, доля которой принадлежит несовершеннолетнему, нужно обязательно получить разрешение в органах опеки.

Если продается доля квартиры, полученной по наследству, всем совладельцам отправляется уведомление с предложением купить реализуемую долю и лишь после этого, если они отказались от покупки или не ответили в течение 1 месяца, долю можно продавать стороннему покупателю.

В случае продажи доли квартиры после развода порядок действий тот же, как и при продаже части унаследованной квартиры, т.е. сначала продавец должен сообщить о своих намерениях бывшей супруге/супругу и предложить ему/ей выкупить долю.

При желании владелец доли может оформить доверенность и всеми или некоторыми вопросами, связанными с реализацией части недвижимости будет заниматься доверенное лицо.

В случае с налогами ситуация тоже меняется в зависимости от конкретных условий и зависит от срока, в течение которого собственник владел долей недвижимости, а также суммы, за которую он продал свою собственность.

Знание и учет всех этих нюансов позволит избежать ряда сложностей, связанных с продажей доли квартиры.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 16
  1. Виктор Фролов

    Добрый вечер. У меня есть доля в квартире. Мои родители собираются её продавать и мы живём в разных городах. Какие документы нужно оформить , чтобы моей долей могли распоряжаться без моего присутствия?

    • Ольга

      Здравствуйте, Виктор. Илья прав, в данном случае от потребуется доверенность на имя родителей для продажи вашей доли.

    • Илья

      Здравствуйте Виктор. Для распоряжения Вашей недвижимостью, (долей в квартире), с правом продажи, Вам надо оформить у нотариуса доверенность. В Вашем случае на родителей.

  2. Дарья Соловьёва

    Здравствуйте!У меня с сестрой по 1/2 доли в однокомнатной квартире.Мы решили их продать одному человеку.Какие документы нужно собрать?Спасибо.

    • Елена

      Добрый день! Поскольку объединять доли перед продажей вы не будете, вам нужно будет оформить трехсторонний договор купли-продажи. Из документов обязательно потребуются свидетельства о праве собственности на недвижимость, справка-характеристика недвижимости, справка о лицах, зарегистрированных в квартире, паспорта, а также технический и кадастровый паспорт.

  3. алексей

    Здравствуйте. Как уведомлять других собственников жилья о продаже доли. Какие документы надо им предоставить. И куда обращаться для ведения продажи и чистоты сделки.

  4. Галина

    Здравствуйте! Я хочу продать свою долю в квартире. Отослала письмо второму дольщику квартиры. Пришел ответ, что согласны выкупить , но за цену ниже, чем я запросила. я не согласна продавать квартиру ниже стоимостью, которую огласила в письме им.Мои действия? Я должна им что-то ответить на письмо? является ли это их отказом?

  5. Евгений

    Добрый день!
    Квартира приватизирована на меня и брата, 50% мои,50% его. Хочу продать свою долю ему.Каковы действия?

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Олег

      Здравствуйте!
      В соответствии с требованиями закона, продажа вами вашей доли вашему брату ничем не отличается от простой продажи недвижимости за исключением обязательного выполнения одной формальности — необходимо через нотариуса отправить вашему брату предложение по приобретению вашей доли.
      Если к заключению сделки нет никаких иных препятствий, то не дожидаясь истечения 30-дневного срока, ваш брат может также письменно согласиться на ее заключение и после этого оформить договор купли-продажи.
      Выполнение данной формальности гарантирует оспаривание в судебном порядке указанного договора по этому обстоятельству.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург
  6. Дарья

    Всем привет! Скажите можно ли проконсультироваться с вами?! Как оформить долевую часть квартиры у одного из наследника, имеющего долевую часть при помощи договора купли-продажи. Какова процедура? Какие необходимы документы и произвести платежи? Всего три наследника. 1/2 на одного и 1/2 на троих.

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Олег

      Здравствуйте!
      В статье выше, с самого начала указано, что процедура продажи долевой собственности аналогична процедуре продажи собственности, т.к. в обоих случаях речь идет о продаже собственности, пусть даже в первом случае это — лишь часть целого.
      Перечень необходимых документов также перечислен в самом начале данной статьи. Это что касается обще процедуры.
      Что касается вашего вопроса, то вы его так сформулировали, что лично мне, простите, не вполне понятно: наследник получает собственность в порядке наследования, а не договора купли-продажи, купля продажа — это не наследование, а приобретение прав собственности на имущество путем покупки, в данном случае, недвижимого. Т.е. все три наследника получили или должны получить по истечении 6 месяцев после открытия наследства, соответственно, каждый свою долю имущества путем ее оформления в Росреестре, как наследуемое недвижимое имущество.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург
  7. Игнат

    Здравствуйте!
    Скажите, пожалуйста, как всё-таки следует уведомлять второго собственника общей долевой собственности? С учётом последних изменений в части нотариального удостоверения уведомления! Что именно необходимо удостоверять нотариально?

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Олег

      Здравствуйте!
      В данной статье указано, что уведомление о желании продать свою долю в имуществе совершается через нотариуса. Т.е. либо он сам составляет, либо удостоверяет своей подписью и печатью уже составленное уведомление, которое затем заказным письмом с уведомлением направляется остальным — владельцу или владельцам долей.

      Т.е. по истечению месяца после получения данного уведомления и отсутствия какого-либо ответа остальных владельцев долей, нотариус составляет для заявителя Свидетельство, которое разрешает ему продажу своей доли третьим лицам, т.к. остальные владельцы долей признаются уведомленными в должном порядке о желании заявителя продать свою долю. Этот же документ является разрешением совершения регистрационных действий в Госреестре при переходе прав собственности после продажи своей доли заявителем.

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург
  8. Ирина Смирнова

    Здравствуйте. Нотариус отдала наш пакет документов о продаже квартиры покупателю, а тот не возвращает его нам. Что делать?

    • Елена

      Сначала нужно выяснить на каком основании и по какому праву весь пакет документов был передан нотариусом покупателю. Вы вполне могли обойтись и без нотариуса, составив договор по образцу купли-продажи, зарегистрировав его в органах госрегистрации. Вы с полной уверенностью можете обжаловать действия нотариуса в прокуратуре, но предполагаю, что до этого не дойдет, если нотариус разумный человек и поймет, что с вами шуткки плохи.

    • Александра

      Ирина Вам следует, переговорить с нотариусом и попросить у него содействия в вопросе возвращения документов. При отрицательном ответе или не решении вопроса, Вам необходимо обратиться в народный суд по месту нахождения нотариальной конторы с жалобой о неправомерных действиях (бездействии) нотариуса. Законом предусмотрен 10-дневнфй срок подачи такой жалобы.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий