Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры

При отчуждении жилой недвижимости чаще всего стороны прибегают к оформлению договора купли-продажи.

Данный договор относится к категории возмездных, то есть предусматривает плату за продаваемый объект.

Стоимость отчуждаемых объектов зависит от качества, региона и пункта расположения недвижимости. Почти всегда речь идет о крупных суммах, поэтому к содержанию договора законодательство предъявляет строгие требования.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Подготовка к подобной сделке требует большой предварительной работы, а также знаний законодательства: ГК РФ, семейного и жилищного кодексов.

Что это такое?

Договором купли продажи квартиры принято считать письменное соглашение, заключенное меду участниками сделки.

Данным соглашением закрепляются условия и сроки, в течение которых продавец обязуется передать недвижимость покупателю. А также прописываются обязательства покупателя по приемке отчуждаемой недвижимости.

Что должно быть указано в нем?

Заполнение договораГражданским кодексом предусмотрена свобода договора.

Участники сделки могут вписать любые важные для обеих сторон пункты, при условии отсутствия в них противоречий действующему законодательству.

Но, несмотря на понятие «свободы договора», ГК РФ предъявляет довольно жесткие требования к пунктам, которые обязательны для каждого договора купли-продажи. В нем обязательно должны быть указаны место и дата подписания.

Преамбула

В этой части договора указываются продавец и покупатель. Ими могут быть юридические и физические лица. Разумеется, у квартиры может быть как единственный владелец и покупатель, так и по нескольку человек с каждой стороны.

В преамбуле указываются собственники и покупатели отчуждаемой квартиры, включая недееспособных граждан. За несовершеннолетних, недееспособных или частично ограниченных в правах граждан, действуют их родители или опекуны.

Кроме того, дееспособные участники сделки имеют право передать свои права по заключению договора доверенным лицам. Право на осуществление действий в интересах доверителя (продавца или покупателя), дает доверенность, удостоверенная нотариусом.

В преамбуле перечисляется каждый участник сделки. Вписываются данные документов, удостоверяющих личность и полномочия каждого из них. Это могут быть данные паспортов, постановлений о назначении опеки, свидетельств о рождении и пр..

Если в числе участников есть юридическое лицо, указывается его полное название и основные реквизиты. При наличии участников, действующих по доверенности, в преамбуле идет ссылка на доверенность, с указанием ее регистрационного номера реестре нотариуса, выдавшего данный документ.

Прочие обязательные пункты

Договор-пунктыСтандартный договор обычно содержит 10-15 пунктов.

Обязательными являются следующие:

  • четкое указание на отчуждаемый объект: его точный адрес и общие технические характеристики – количество комнат, метраж и т.д.;
  • указание на правоустанавливающие документы, подтверждающие права продавца на отчуждаемое жилье;
  • цена квартиры и порядок расчетов;
  • сведения о зарегистрированных на момент продажи гражданах, сроках их снятия с учета, ответственность за нарушение указанных сроков;
  • сроки и порядок передачи недвижимости (если есть особые условия, например, если квартира передается с мебелью – есть смыл это упомянуть в договоре);
  • указание на требования закона, предусматривающие обязательную регистрацию перехода права собственности в уполномоченном органе.

Как он регистрируется?

В свете требований сегодняшнего законодательства формулировка «регистрация договора» устарела. В настоящее время законодательство упразднило регистрацию договора купли-продажи, ограничив свои требования процедурой регистрации перехода прав собственности.

Для регистрации сформируйте пакет документов:

  • заявление о регистрации перехода права за подписью продавца;
  • заявление о регистрации права за подписью покупателя;
  • не менее 2-х экземпляров подписанного всеми участниками сделки договора;
  • квитанция на сумму 1000 рублей, подтверждающая оплату госпошлины;
  • паспорта, свидетельства о рождении и при необходимости прочие документы в оригиналах;
  • нотариально удостоверенные доверенности, если в договоре фигурируют доверенные лица.

Подготовленные документы нужно сдать в территориальный офис Росреестра или воспользоваться другими способами регистрации:

  1. Обратиться в один из многофункциональных центров (в тех регионах, где они имеются).
  2. Воспользоваться выездным обслуживанием, которое предоставляется на безвозмездной основе инвалидам I-II групп, инвалидам и участникам ВОВ; и на платной основе – всем гражданам, желающим воспользоваться данной услугой.

По истечении установленного законодательством срока, право нового собственника будет зарегистрировано. В подтверждение этого факта регистрирующий орган выдаст покупателю свидетельство, подтверждающее его вновь возникшее право собственности на купленное жилье.

Порядок оплаты и передачи квартиры

Договор продажи квартирыПри покупке квартиры нужно уделить серьезное внимание всем этапам, и особенно – порядку оплаты.

Законодательство предусматривает несколько вариантов расчета между продавцом и покупателем.

Это оплата наличными из рук в руки, или с использованием депозитарной банковской ячейки, использование кредитных средств (ипотека) или материнского капитала, безналичные расчеты, субсидии.

Максимально обеспечить интересы обеих сторон и надежную сохранность денежных средств, позволяют грамотно организованные сделки, совершаемые по безналичному расчету, а также расчет с использованием банковских ячеек. Передача наличных несет известную долю риска.

Поэтому ни в коем случае нельзя пренебрегать основными требованиями к расчетам.

Денежные средства должны передаваться только в обмен на расписку в получении денег. В расписке должны быть указаны паспортные данные всех продавцов, дата и место выдачи.

Из содержания этого документа должно быть ясным, какую общую сумму получили продавцы за квартиру, какую долю от общей суммы получил каждый из них, по какому адресу расположена проданная квартира.

Каждый из продавцов ставит полностью имя, отчество, фамилию и подпись. За несовершеннолетних и ограниченных в правах в расписке ставят подпись их законные представители.

Сроки передачи квартиры зависят только от договоренности сторон, которая должна быть отражена в договоре купли-продажи. Передача жилья производится по подписываемому сторонами акту приема-передачи недвижимости. С подписанием акта покупателю передаются все комплекты ключей от квартиры и платежные документы за коммунальные услуги за последний период.

Как обезопасить себя?

Договор купли-продажи В условиях набирающего силу кризиса нужно быть предельно осторожными и бдительными при покупке квартиры.

Если говорить о сегодняшней ситуации, то рынок недвижимости в ближайшее время ожидает спад покупательской активности.

Это очень хорошее время для покупателя, потому что рынок будет перенасыщен самыми разными предложениями. На фоне пассивности покупателей продавцы становятся более сговорчивыми, что дает возможность договориться о хорошем торге.

Вполне приличную квартиру можно купить значительно ниже, чем некоторое время назад. Но «приятная» цена – далеко не единственное достоинство квартиры. Чтобы никогда не пришлось сожалеть о покупке «ненадежной» квартиры, нужно обратить пристальное внимание на следующие моменты:

  • тщательную проверку «юридической чистоты» объекта недвижимости;
  • проверку «движения» жильцов и собственников;
  • правоспособность собственников;
  • наличие третьих лиц, имеющих законные основания на проживание или владение квартирой;
  • соблюдение законодательства при приватизации квартиры и всех производимых с ней сделках, если таковые имели место быть.
Надежнее всего приобретать квартиру, которая не имеет «истории». То есть на момент отчуждения продавец является ее первым и единственным владельцем.

Это может быть как один человек, так и семья. В этом случае проверить квартиру просто, и любые малейшие нарушения закона сразу становятся очевидными.

Чем длиннее «история» квартиры, тем сложнее ее проверить.

Самыми неблагоприятными с точки зрения надежности являются квартиры, где постоянно происходила смена собственников.

В «истории» таких квартир фигурируют договора купли-продажи, свидетельства о вступлении в наследство, договора ренты и дарения. Проверить каждую из этих сделок очень сложно, а порой и невозможно.

Приобретая подобную квартиру нужно оценить всю степень риска. Очень важно проследить, не были ли нарушены права граждан, относящихся к категории риска, при приватизации или одной из сделок. Нарушение прав этой категории лиц, делает любую сделку недействительной и не имеет срока давности.

То есть, купив квартиру, в которой когда-то были нарушены права несовершеннолетних, вы можете лишиться ее на основании решения суда, если повзрослевший ребенок вдруг надумает восстановить себя в правах.

Что касается сегодняшних собственников, то перед сделкой следует попросить документально подтвердить их дееспособность. Это подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Если же, несмотря на представленные положительные справки, кто-то из собственников вызывает у вас глубокие сомнения (кажется неадекватным, злоупотребляющим алкоголем и т.д.), откажитесь от договора в простой письменной форме в пользу нотариально заверенного договора.

Нотариус, выступая как незаинтересованное лицо, проверит дееспособность и в случае судебных разбирательств подтвердит, что в момент подписания договора продавец отдавал отчет своим действиям.

Составление договораПроверив квартиру, собственников и пользователей, обдумайте цену договора.

Самое правильное – указать в договоре ту стоимость, за которую вы приобретаете квартиру.

При занижении цены и последующих судебных разбирательствах вы рискуете получить на руки именно ту заниженную сумму, которую пропишите в договоре.

Если на момент подачи документов на регистрацию в квартире остаются прописанные собственники или члены их семьи, потребуйте заявление с обязательствами о снятии с регистрационного учета всей семьи.

Обязательно укажите сроки выписки. Обычно на это дается от одной до двух недель. Если же продавцы после сделки уезжают в другой город, а тем более – в другую страну – не стоит ограничиваться заявлением.

Договоритесь с продавцом об удержании определенной суммы под выписку. То есть некая сумма, обычно от 200 до 500 тысяч рублей, закладывается в банковскую ячейку, а условиями доступа к этой ячейке и получения денег будет предоставление продавцом выписки из паспортного стола, подтверждающей, что все члены семьи продавца сняты с регистрационного учета.

Будьте внимательны!

От того, насколько удастся проверить приобретаемую квартиру и правильно организовать сделку, будет зависеть благополучие и спокойствия проживания на новой жилплощади.

Практика показывает, что чаще всего судебные иски и оспаривание сделок со стороны бывших собственников и третьих лиц подаются в течение первых трех лет после продажи квартиры. Поэтому страхование титула (права собственности) на этот период укрепит ваши позиции.

Порой поводом для обращения в суд становится соблазн бывшего владельца квартиры «заработать». Это случается, когда при продаже дорогих квартир вместо полной стоимости указывается лишь миллион рублей.

Заключение договораДаже при наличии расписки на фактически оплаченную сумму, вам придется потратить много времени и усилий, чтобы доказать суду, что вы заплатили больше миллиона рублей.

Поэтому чем правдивее, точнее и полнее будет договор, тем меньше шансов вы оставите мошенникам для его оспаривания.

Если же не имеете необходимых знаний и опыта, лучше заручиться поддержкой грамотных друзей, родственников или опытных профессионалов.

Договор

Договор 2

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 14
  1. таисия

    Мы хотим отдать квартиру дочери, подскажите как это лучше оформить — дарственной или куплей-продажей?

    • Александр

      Для этого определите статус дочери: в браке или нет. Если в браке, то однозначно надо дарить, чтобы квартира была исключительно её собственностью. Если не в браке, то можно и продать, так как квартира, приобретённая до брака, при любых раскладах будет её собственностью.

    • марина

      Здравствуйте. Ну тут зависит от того что именно в вашем понимании лучше. Если будет купля-продажа то тогда вам придется платить налог, то ваша дочь может получить возврат за покупку квртиры, а если дарение то ей придется платить налог, который составит 0,6 вроде от стоимости этой квартиры. Поэтому тут решать только вам, для договора дарения не надо нотариуса и он делается от руки, а договор купли продажи придется печатать и там будет много пунктов, хотя тут вы можете взять стандартный.

  2. Игнат Фёдоров

    Здравствуйте! Как правильно заключать договор купли-продажи кв. по мировому соглашению с Мин.ЖКХ?

    • А. Солдатов

      Если вы хотите получить точный ответ, то надо раскрывать, о чём мировое соглашение? Надо понимать, в чём был ваш спор, и на каких условиях мировым соглашением он прекращён. Правильно заключить сделку купли/продажи следует посредством внесения в договор условий, которые были достигнуты при заключении мирового соглашения.

    • Валентин

      Я думаю, что любой договор, в том числе и тот, о котором вы спрашиваете, заключается по требованиям ГК РФ, а именно, указываются существенные условия и те обстоятельства, о которых стороны договорились. Ведь мировое соглашение – это уже договор. Составьте договор исходя из достигнутого мирового соглашения.

  3. Анфиса Степанова

    Планируем обмен одного частного дома на другой. Решили заключать отдельные договора купли-продажи, т.к. недвижимость находится в разных республиках. Как правильно сформировать текст договора в части указания стоимости объекта? Заранее благодарю.

    • марина

      Здравствуйте Анфиса. Вам надо там написать сумму, на которую оценивается дом на который вы обмениваете и подписать что вы делаете обмен одного дома на другой и у вас не должно быть проблем с этим. Хотя лучше бы сделали договор обмена, а не купли продажи, потому что тут будет очень сложно с документами и формулировками.

    • А. Солдатов

      Не понятно, в чём проблема? Если фактически – это обмен, то стороны признают равную оценку недвижимых объектов. Указывайте в договорах о купле/продаже равную стоимость объектов, при разных предметах договора. Есть только одно но… Заключается оно в притворности данных сделок, прикрывающих сделку о мене. А значит, такие сделки по закону недействительны.

  4. Михаил Лазарев

    Здравствуйте, в договоре на покупку квартиры указано, что хозяин оставляет мебель, но не указано какую. Когда пришли проверить квартиру перед покупкой, то вся квартира пустая. Скажите, имеем ли мы право требовать вернуть всю мебель?

    • Александр

      Обязанностью продавца является следование условиям договора, а значит, передать квартиру совместно с мебелью. Вы вправе требовать от продавца исполнение обязательств в полном объёме. Обратитесь в суд, руководствуясь неисполнением продавцом норм статьи 309 ГК РФ.

    • Иван

      Потребовать вы можете, только, что вы будете требовать? Представьте, вы обратились в суд. Там вас спросят о мебели, которую вы требуете вернуть. Если в акте она перечислена, то вопросов нет. А вот, если не перечислена, то требовать что-либо будет трудно.

  5. Ека

    Добрый день. Я согласна с Еленой. Такой пункт в договоре не помешает указать. Купили с супругом квартиру 3 года назад. Так вот когда мы в нее заехали, были поражены. Бывшая хозяйка напротив, оставила всю свою мебель! Шкафы на всю стену в каждой комнате, ковры, книги. Ощущение, что человек собрал сумочку и уехал :)Мы вывозили ее 3 дня. Нанимали грузчиков за свой счет. Считаю, что нужно четко оговаривать этот момент сторонам сделки. Если Вам ничего ненужно, пусть освобождают квартиру полностью.

  6. Елена

    В последнее время продавцы собственники продают свои квартиры вместе со встроенной кухней или шкафами, коврами, диванами и прочей мебелью. Кто то оставляет все это бесплатно, кто то накручивает цену за мебель. Важно другое. Обязательно в договоре купли-продажи квартиры или ее доли стоит указать что именно останется в квартире после ее продажи. Иначе вы рискуете переплатить к примеру за встроенную деревянную кухню на которую очень рассчитываете в новой квартире лишние деньги.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий