При аренде квартиры для проживания владелец данной квартиры и её наниматель-квартиросъемщик договариваются об условиях и сроках аренды, а также о размере оплаты.
Наличие такого соглашения в письменном виде поможет защитить права арендодателя и арендатора и урегулировать спорные ситуациикак.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-82-94. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Понятие договора найма жилого помещения
- Что указывается в этом документе для аренды квартиры?
- Какие варианты договоров по найму жилья существуют?
- Регистрация соглашения по аренде между физическими лицами
- Продление соглашения по найму жилого помещения
Понятие договора найма жилого помещения
Под договором найма квартиры между физическими лицами подразумевается письменное соглашение между собственником квартиры и её нанимателем, содержащее все условия, оговоренные участниками такого соглашения.
К основному условию договора аренды относится обязанность владельца жилья предоставить его другому физическому лицу для проживания за оговоренную плату (или безвозмездно).
СПРАВКА! Порядок договорного регулирования арендных прав между физическими лицами закреплён в главе 35 Гражданского кодекса и подразумевает заключение письменного соглашения между сторонами в двух экземплярах.При официальной регистрации аренды владелец жилья должен будет платить подоходный налог в размере 13%.
Что указывается в этом документе для аренды квартиры?
Данный документ составляется в свободной форме, но должен обязательно содержать следующие сведения и разделы:
- паспортные данные сторон-физических лиц;
- предмет договора (жильё) и его характеристики;
- размер регулярной платы;
- данные правоподтверждающего документа на объект соглашения;
- перечень бытовой техники и условия пользования;
- обязательства по ремонту и обслуживанию жилья;
- ответственность субъектов за нарушение отдельных пунктов;
- возможность субаренды;
- число проживающих лиц;
- срок найма;
- иные условия, оговорённые субъектами сделки.
Помимо паспортных данных, нужно указать место жительства для каждого субъекта соглашения, если оно отличается от указанного в паспорте, а также место работы и контактные телефоны.
К характеристикам сдаваемой квартиры следует отнести её площадь, этаж расположения, адрес, количество комнат и прочие данные.
ВАЖНО! Если с квартирой сдаётся в пользование бытовая техника, то в отдельном приложении необходимо привести её списком и обговорить ответственность за её поломку и правила пользования.Если в квартире имеются предметы роскоши, представляющие антикварную ценность, то они перечисляются в отдельном приложении и подлежат страхованию.
В случае возникновения поломок водопроводных или электроснабжающих систем, будет уместно указать порядок её ремонта и его оплаты. Например, стороны могут договориться, что стоимость починки канализации арендатором будет вычитаться из регулярного арендного платежа.
Скачать шаблон типового договора найма жилого помещения между физическими лицами
Скачать образец договора аренды квартиры между физическими лицами
Важно помнить, что арендатор может пересдавать арендованное жильё третьим лицам только при наличии соответствующего пункта в соглашении или при письменном согласии владельца, согласно п. 1 ст. 685 ГК РФ.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
Пункт 1По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
При согласии владельца жилой недвижимости на субаренду ответственность за любую порчу имущества основного арендодателя несёт арендатор в рамках условий подписанного соглашения, а также действующего законодательства.
Арендующей стороной может являться:
- одно физическое лицо;
- несколько физических лиц.
Если несколько лиц собираются арендовать одно жилое помещение на индивидуальных условиях, то с каждым из них арендодателем-собственником подписывается отдельное соглашение с указанием условий и занимаемой площади, например, при сдаче в аренду трём семьям трёхкомнатной квартиры по отдельным договорам.
Проживание с арендатором третьих лиц допускается при условиях:
- согласия арендодателя на проживание данных лиц;
- соблюдения норм минимального числа квадратных метров жилья на человека в данном субъекте федерации;
- своевременного информирования арендодателя.
Ответственность за соблюдение норм и правил проживания третьих лиц в полной мере возлагается на арендатора, заключившего договор.
СПРАВКА! Согласия арендодателя на проживание несовершеннолетних граждан, находящихся под опекой нанимателя, не требуется (ст. 679 ГК РФ).Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Помимо ответственности за имущество, следует отдельно обговорить ответственность и размер пени за преждевременное расторжение договора по инициативе одного из его субъектов.
Скачать бланк договора аренды квартиры с правом субаренды
Скачать заполненный образец договора субаренды жилого помещения
Какие варианты договоров по найму жилья существуют?
Типовую форму документа-соглашения можно скачать здесь.
Для скачивания доступно несколько вариантов договоров:
- обычный;
- с мебелью и оборудованием (бытовой техникой);
- с приложениями, регулирующими дополнительные пункты;
- с правом последующего выкупа.
Регистрация соглашения по аренде между физическими лицами
Оформление происходит путём подписания соглашения его субъектами или их законными представителями.
Договоры об аренде, заключенные на срок меньший, чем 12 месяцев, считаются краткосрочными и обязательной регистрации не подлежат.
ВАЖНО! Чтобы договорные обязательства не были признаны ничтожными, их нужно обязательно регистрировать в органах Росреестра, если срок действия этих обязательств составляет не менее одного года (пункт 2 ст. 674 ГК РФ).Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Пункт 2Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для регистрации нужно выполнить следующие действия:
- подойти в регистрирующий орган с паспортом и копией договора.
- Подать заявление о регистрации.
- Заплатить пошлину.
- Получить справку о регистрации.
Обращаться в Росреестр имеет право любой из субъектов, подписавших документ. Важно помнить, что обращаться в регистрирующие органы необходимо в течение тридцати дней с момента проставления подписей сторонами (пункт 4 ст. 51 Федерального закона № 218).
Сроки и пошлины за проведенную сделку
Срок регистрирования подписанного документа сотрудниками Росреестра должен составлять не более пяти рабочих дней (п. 8 ст. 51 ФЗ № 218).
Пошлина за регистрацию составит 2000 рублей, если субъектами соглашения выступают физические лица.
Помимо пошлины за регистрацию, арендодатель должен будет ежегодно уплачивать налог в размере 13% от суммы регулярных платежей, уплаченных арендатором за прошедший календарный год.
ВАЖНО! В соответствии с пунктом 1 ст. 683 ГК РФ, договор аренды заключается максимум на пятилетний срок, а если в условиях срок не указан, то договор автоматически считается заключенным на 5 лет.Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
Пункт 1Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Продление соглашения по найму жилого помещения
При окончании срока действия соглашения, его можно продлить по договоренности сторон-субъектов такого соглашения. Для продления сторонам необходимо совершить следующие действия:
- договориться о продлении договора.
- При необходимости скорректировать ряд условий и составить текст нового документа.
- За месяц до окончания срока действия предыдущего договора подойти в территориальные органы государственной регистрации с копией нового документа, подписанного сторонами, о продлении сделки.
- Зарегистрировать продление в установленном порядке.
Процесс регистрации продления не отличается от первичной регистрации договора.
Устная договорённость сторон о продлении срока аренды жилья без официальной перерегистрации соглашения не будет иметь юридической силы, и не защитит права собственника или арендатора при возникновении разногласий.
За 90 дней до истечения срока соглашения арендодатель обязан:
- предложить арендатору продолжать снимать жильё на прежних или изменённых условиях;
- сообщить, что не намеревается сдавать жильё в следующем году и предупредить о выселении.
Если арендодатель сообщил арендатору перед концом срока договора, что он не планирует больше сдавать жильё, а сам впоследствии сдал его другому физическому лицу, то предыдущий арендатор может обратиться в судебные органы с тем, чтобы признать новый договор недействительным и вернуть себе право аренды (ст. 684 ГК РФ).
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Итак, договор аренды жилья призван защитить интересы и права арендатора и арендодателя. Соглашение, заключенное на длительный срок, подлежит обязательной регистрации и может быть продлено по договорённости сторон.Наличие в тексте договорённостей по как можно большему числу пунктов и тщательное составление описей имущества и его характеристик поможет избежать многих спорных ситуаций.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 551-82-94 (бесплатный звонок по всей России)
