Как осуществляется оценка земельного участка для наследства: принципы и цели, документы для проведения и образец договора

Земля – один из важнейших ресурсов, необходимый для осуществления целенаправленной деятельности практически во всех сферах человеческой жизни.

В целях рационального и эффективного использования этого ресурса необходимо знать его реальную стоимость на сегодняшнем рынке.

О том, как осуществляется проведение оценки земельного участка, поговорим в этой статье.

Скрыть содержание

• Цели и задачи
• Принципы и методы
• Корректировка на конфигурацию земельного участка для оценки
• Показатели
• Образец договора и другие документы
• Процесс проведения оценки
• Оценка земельного участка для наследства
• Оценка земельного участка для продажи
• Отмена нормативно-денежной оценки земли
• Заключение

Цели и задачи

Чтобы определить цели оценки земли, необходимо задать вопрос «Для чего?».

Очевидно, что без оценки невозможно либо затруднительно:

1. Купить или продать земельный участок.
2. Предоставить его в аренду.
3. Использовать в качестве залогового имущества при получении кредита.
4. Унаследовать землю.
5. Инвестировать средства в развитие земель.

Перечисленным целям соответствуют такие задачи оценке земли, как установление рыночной, залоговой, арендной или инвестиционной стоимости участка.

Наибольшее число совершаемых с землей операций – купля-продажа и наследование.

Принципы и методы

Принципы оценки земель, по сути, отражают критерии, согласно которым происходит ценообразование земли.

Перечислим главные принципы:

1. Полезности. Определяет степень удовлетворения потребностей того, кто будет пользоваться участком.
2. Спроса и предложения. Отражает соотношение количества предложений на рынке и востребованности подобного рода объектов.
3. Замещения. Напрямую связан с предыдущим и обозначает зависимость цены от наличия и стоимости аналогичных предложений.
4. Ожидания. Предполагает приблизительное установление периода, требуемого для получения дохода от использования участка, и вероятного размера этого дохода.
5. Внешнего влияния. Корреляция стоимости участка и воздействия условий извне.
6. Соответствия. Отражает зависимость цены от оптимального соотношения вложенных средств и полученной прибыли.
7. Наиболее эффективного использования. Реализуется при соответствии следующих составляющих: законность и рациональность использования, реалистичное финансовое обеспечение, максимальная прибыль.
   Иными словами, оценщик всегда ориентируется на самый выгодный и разумный вариант эксплуатации земли из всех возможных.

Что касается методов, они заключают в себе способы проведения оценки земель.

Различают следующие методы:

1. Нормативный. Применяется для установления номинальной цены на землю, которая определяет величину земельного налога и арендной платы за пользование государственными и муниципальными земельными ресурсами.

   Нормативная цена объекта содержится в Земельном кадастре и не отражает его реальной рыночной стоимости, причем может быть как ниже, так и выше.

2. Метод сравнения продаж. Осуществляется посредством анализа аналогичных предложений на рынке недвижимости. В силу специфики российского рынка этот метод в отечественных реалиях не является достаточно достоверным.
3. Метод капитализации земельной ренты. Ориентирован на стоимость аренды данного участка и определение потенциального дохода. На практике данный метод только внедряется, т.к. в России арендуются большей частью государственные и муниципальные земли, и цена аренды регулируется нормативной стоимостью на землю, которая отличается от рыночной.
4. Метод распределения. Осуществляется путем расчета соотношения стоимости земли к стоимости построек, возведенных на участке. Полученный результат является весьма условным и приблизительным, в силу чего данный метод используется редко и в комплексе с другими.
5. Метод выделения. Построен на принципе сравнения аналогичных объектов.
6. Метод остатка. Основан на прогнозировании получения прибыли от использования объекта и учитывает модификации, которые возможно произвести на участке с целью повышения его рентабельности.
7. Метод разбивки на участки. Предполагает разделение земли на отдельные участки и оценку ее стоимости исходя из этой посылки.

Корректировка на конфигурацию земельного участка для оценки

«Гладко было на бумаге, да забыли про овраги. А по ним ходить!»

Это про конфигурацию земельных наделов.

Действительно, при формировании стоимости земельных участков необходимо учитывать их рельеф. Корректировки при оценке земельного участка неизбежны.

Овраги, возвышенности, уклоны – все эти особенности могут сделать участок или его часть непригодными для застройки и эффективной эксплуатации.

В связи с этим фактором выделяют следующие признаки, препятствующие полноценному использованию участка и, как следствие, понижающие его стоимость:

1. Вытянутая форма, когда длина превышает ширину более чем в 4 раза. Данным условием можно пренебречь, если при этом ширина участка хотя бы на 6м. больше общепринятой для капитальной постройки.
2. Горная и сильнопересеченная местность, с уклоном от 10 до 20 и более градусов.
3. Расположение участка в пойме реки или в овраге.
4. Повышенный уровень грунтовых вод.

Показатели

Специалисты выделяют такие факторы в 4 крупные группы:

1. Экономические. Классифицируются, в свою очередь, на факторы спроса и предложения. К первым относятся уровень занятости и дохода населения, налогообложение и т.п. Ко вторым – размеры участков и расходы на их улучшение.
2. Социальные. Ориентированы на фундаментальные потребности потенциальных приобретателей. В этой группе сконцентрированы такие показатели, как возраст, образование, предпочтения и образ жизни населения.
3. Административные. Отражают целенаправленное воздействие на спрос в данной сфере государственного аппарата. Например, государство в силах повысить спрос на земельные участки предоставлением льгот, налоговых вычетов и т.д. К этой же группе относится инфраструктура, состояние дорог, работа общественного транспорта.
4. Физические. Площадь и характеристики участка, а также окружающей местности. Расположение надела.

Определяющее значение для определения стоимости наряду с остальными показателями имеет категория земель, к которой отнесен данный участок. Этим понятием обусловлено целевое назначение и разрешенное использование земли.

Образец договора и другие документы

Чтобы заказать оценку земельного надела, предварительно предстоит собрать пакет документов.

Документы для оценки земельного участка:

1. Любой документ, подтверждающий право собственности на землю – свидетельство о регистрации права собственности, договор дарения и т.п.

   Если участок перешел по наследству, понадобится свидетельство о смерти предыдущего владельца.

2. Паспорт.
3. Кадастровый паспорт. Выдается при постановке участка на кадастровый учет.

При наличии капитального строения на участке требуется предоставить технический план здания и правоустанавливающий документ на него.

После осмотра участка специалист по оценке может запросить дополнительную документацию, например, финансовую.

Основные требования к такого рода договорам:

1. Форма договора – простая письменная.
2. Содержание:
   • цель оценки земельных участков;
   • адрес и ключевые признаки объекта;
   • позволяющие его идентифицировать;
   • вид стоимости объекта;
   • сумма оплаты оценочных услуг;
   • сроки;
   • реквизиты сторон;
   • ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора;
   • информация о договоре обязательного страхования гражданской ответственности оценщика;
   • критерии оценки.
3. Независимость оценщика и компании, которую он представляет. Означает отсутствие личной заинтересованности в результатах оценки.
4. Оформление – постраничная нумерация и подшив договора, наличие подписей участников и печати оценочной организации.

Вид стоимости участка обусловлен целью оценки и может быть инвестиционным, рыночным, ликвидационным или кадастровым.

Субъектами договора по оценке земельного участка являются Заказчик, с одной стороны, и Оценщик, с другой.

Образец договора на проведение оценки земельного участка

Процесс проведения оценки

В соответствии с условиями подписанного договора оценщик приступает непосредственно к выполнению своей деятельности, которая включает этапы:

1. Получения и анализа данных. Анализу подлежит как общая информация – о ситуации на рынке, внешних факторах ценообразования, – так и специальная, содержащая сведения о конкретном объекте оценки, в том числе географическое положение, рельеф, инфраструктуру, категорию земель согласно кадастровому паспорту и т.п.
2. Поиска максимально эффективной эксплуатации данного участка. Происходит с учетом экономической целесообразности, разрешенной деятельности, вероятных инвестиций и, в конечном счете, ожидаемой выгоды. Предполагает в рамках обозначенных целей вероятную модернизацию объекта и (или) дробление его на отдельные участки.
3. Определения стоимости на основании принципов оценки, перечисленных выше, с применением комплексного методологического подхода.
4. Формирования отчета об оценке в письменной форме для предоставления заказчику с указанием даты проведения оценки.

   В отчете обязательно должны быть отражены объективные конкретные данные, не допускающие двусмысленной интерпретации, соответствующие содержанию договора.

Услуги профессионального оценщика обойдутся от 2000 до 5000 рублей в зависимости от целей оценки, а также площади и местоположения участка. Стандартный срок проведения процедуры – от одного до пяти дней.

Оценка земельного участка для наследства

Оценка земельного участка для нотариуса и наследства является обязательной мерой, которая обусловлена уплатой госпошлины при нотариальном оформлении наследства, рассчитываемой в процентном соотношении от рыночной стоимости объекта недвижимости.

Характерная особенность такой процедуры – рассчет стоимости участка не на текущий момент, а на момент смерти наследодателя, что порой обязывает оценщика искать информацию в архивных источниках.

К пакету документов требуется присовокупить свидетельство о смерти наследодателя. Как правило, оценка производится на основе документации и не предусматривает выезда оценщика на участок.

Оценка земельного участка для продажи

Процедура добровольная, но желательная.

При обилии разнообразных предложений и взаимосвязанном влиянии множества факторов на ценообразование трудно установить адекватную цену на участок самостоятельно.

Квалифицированная помощь оценщика поможет реализовать недвижимость быстрее и выгоднее.

Определяющее значение при установлении стоимости надела имеет местоположение участка. Очевидно, что земля вблизи крупных населенных пунктов с развитой инфраструктурой и удобными подъездными путями будет стоить гораздо дороже, нежели идентичный участок в глухой сельской местности.

Отмена нормативно-денежной оценки земли

В последнее время востребована такая услуга оценочных организаций, как оспаривание нормативно-денежной оценки земли, причем в сторону уменьшения.

Нормативно-денежная цена максимально приближена к рыночной, а порой и превышает ее, соответственно, увеличивается размер земельного налога, который с 2015 года исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Ранее при расчете налога учитывалась инвентаризационная стоимость.

Эта практика повсеместно вызывает недовольство граждан и приводит их к закономерному судебному разбирательству.

Кроме того, организованы специальные комиссии по рассмотрению подобных споров, и для юридических лиц их посещение является обязательным промежуточным этапом на пути в суд.

Основанием для пересмотра выступает недостоверность информации об объекте на момент оценки либо неактуальность установленной стоимости на текущий момент ввиду существенного изменения ситуации на рынке.

Заключение

Оценка стоимости земли – чрезвычайно сложный и динамичный процесс, представляющий собой взаимодействие множества взаимозависимых элементов. Центральной и активной частью этой системы является квалифицированный, компетентный оценщик.