Чтобы выяснить хотя бы примерную стоимость недвижимости, нужно знать теорию оценки.
Она выработана на протяжении многих лет практики и подробно изложена в федеральных стандартах.
Но официальные формулировки невнятны, поэтому нужно объяснить все подробно, простым языком. Ниже мы разберем основные принципы оценки объектов недвижимости
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-82-94. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Принципы оценки недвижимости
Основанные на представлениях пользователя Принцип замещения Связанные с объектами недвижимости Рыночные принципы Самого эффективного использования- Заключение
Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки недвижимости — это теоретические положения, заложенные в основу методов экспертизы.
Они сформулированы и четко указаны в рекомендациях по проведению оценки.
Зная их, можно не прибегая к услугам специализированных фирм определить примерную стоимость недвижимого объекта.
Они сгруппированы по своим атрибутам, но не стоит воспринимать эти принципы, как обособленные друг от друга. Ведь они применяются комплексно.
Оценочные организации используют методы, основанные на каждом принципе.
Знать их необходимо не только сотрудникам соответствующих организаций, но и всем, кто собирается купить или продать недвижимость.Основанные на представлениях пользователя
Эти принципы основываются на субъективном представлении потребителя и инвестора о том, какой объект он бы хотел приобрести за свои деньги. При этом учитывается расположение объекта, престижность, потенциальный денежный поток от его коммерческого использования и другие методы, важные инвестору.
Так как потенциальному покупателю земли или помещения нужен определенный объект, и ему всегда заранее известна цель собственной покупки, он будет мысленно оценивать предлагаемые объекты, исходя из этой цели.
Целесообразность покупки в данном случае измеряется тем, насколько полезна она будет для инвестора. Принцип полезности, являющийся типичным потребительским принципом, базируется именно на этом допущении.
Для разных категорий недвижимости принцип полезности допускает свои критерии.
Если говорить о рынке элитных коттеджей, то ключевые критерии для будущего покупателя будут следующими: престижность места, социальное положение соседей, безопасность, эстетическая привлекательность построек.
Переходя в другой сегмент рынка, например, подбирая склад для оптового поставщика древесины, эксперты используют уже совсем другие критерии: размер помещения, его защищенность от внешней среды, соответствие условиям хранения товара, доступность для грузоперевозчика.
СПРАВКА. Заметьте, что при подборе жилищных объектов больший упор делается на эстетическую составляющую и престиж, а при подборе коммерческих зданий – на прибыльность и ликвидность.Есть еще одно положение, касающееся того, какую выгоду в денежном выражении принесет клиенту покупка объекта. Допуская, что человек из двух одинаковых построек или участков земли выберет тот, который принесет ему хоть на рубль выручки больше, мы выводим принцип ожидания. Исходя из его названия, понятно, что он строится на ожиданиях потребителя касаемо покупаемого объекта.
Этот принцип больше подходит для оценки коммерческой недвижимости. В случае с квартирами или коттеджами его тоже можно использовать, посчитав, какой будет цена объекта через десяток лет. Но большее внимание ему уделяют при оценке складов, мини-офисов, магазинов. Все денежные потоки высчитываются оценщиком, исходя из оптимистичного сценария. Предполагается, что цена на объект будет расти, а денежные потоки увеличатся.
Принцип замещения
Он прочно связан с другими подходами, сформулированными специалистами по оценке недвижимости.
Предположение, которое должен принять эксперт, строится на том, что у покупателя всегда есть выбор из множества возможных покупок.
Имея возможность сравнивать объекты друг с другом, покупатель мысленно ставит им оценки, и принимает решение, исходя из принципа максимальной полезности(большая эффективность за меньшую цену).
Принцип замещения в оценке объекта недвижимости применяется не только в оценке, он общий для всего экономического анализа. Поэтому его очень легко применять эксперту даже с небольшим опытом.Нужно всего лишь немного разбираться в том, какие сделки проводятся и проводились в этом сегменте рынка. Сравнение производится между сделками, которые чуть дороже или дешевле оцениваемой.
Связанные с объектами недвижимости
Что подразумевается под принципами оценки объектов недвижимости? Именно с просьбой провести оценку земельного участка или помещения чаще всего обращаются в специализированные фирмы. Разумеется, для них выработаны собственные принципы и методы.
Каждый объект нужно исследовать обособленно от признаков, которые имеют безусловную ценность для покупателя, но при этом нуждаются в дополнительном инвестировании и не всегда прилагаются к покупке. Речь идет, например, о том, какое количество рабочей силы нужно приобрести, чтобы построить на территории земельного участка предприятие.
Если вычесть из этой суммы все затраты на материалы, рабочих, на труд управляющий и прочие издержки, которые не зависят от расположения предприятия, и учитывать только выгоды, данные непосредственно самим земельным участком, мы выведем результат по принципу остаточной полезности.
Следующий принцип полезен при оценке земли, на месте которой хотят построить масштабный торговый комплекс или жилой массив. Проблема при строительстве подобных объектов заключается в том, что каждый участок может предоставить определенные возможности строителям.
Принцип изменяющегося дохода основан на том, что земельный участок тем дороже, чем интенсивнее можно его застроить.
Следующее положение имеет схожие предпосылки. Оно гласит нам, что каждый земельный участок должен оцениваться, исходя из того, какие затраты потребуются для максимального повышения его стоимости.
Это связано и с ожиданиями клиента, потому что он желает приобрести объект под собственные нужды, обставив соответствующей инфраструктурой.
Оценщик в первую очередь смотрит на то, хватит ли земли на нужды покупателя.
Если он хочет построить склад на маленькой территории, то она будет оценена низко, потому что инвестор вынужден будет вкладывать дополнительные средства, докупать землю, или идти на иные уловки, чтобы разместить там свой склад.
СПРАВКА. Оценивая участок земли, эксперт предполагает, что инвестор заинтересован в сбалансированности трат на землю и здания.Предполагается, что суммы издержек на их приобретение будут почти одинаковыми. Иначе нельзя объективно оценить земельный участок.
Рыночные принципы
Всегда основаны на мысленном сопоставлении одного объекта с другими, похожими по экономическим показателям.
В основе принципа зависимости лежит мысль, что параметры одного объекта могут менять параметры других.
Например, если рядом со старым жилым комплексом построят новый, с большим количеством квартир, то в старом здании квартиры подешевеют.
Недвижимость должна соответствовать требованиям своего сегмента рынка. Элитный комплекс, построенный лучшими европейскими архитекторами, но расположенный в промышленной зоне с плохой экологией и замусоренным окружением, не будет оценен покупателями.
Скорее всего, спрос на квартиры в нем будет крайне низок. А реальная стоимость, которую застройщик выдвинет, исходя из своих издержек, будет завышена. В соответствии недвижимости требованиям сегмента рынка заключается рыночный принцип соответствия.
Каждый комплекс недвижимости или земельный участок проходит многие этапы своего существования, в ходе которого изменяется его цена.
Задача оценщиков при применении принципа изменения заключается в том, чтобы на основе текущих тенденций предсказать, какие денежные потоки будет приносить недвижимость в дальнейшем.Также высчитывается, насколько конкурентным будет рынок. Расчеты очень примерные. Но принцип важен для того, чтобы инвестор был спокоен за покупку.
Самого эффективного использования
Является суммой методов, которые описывались ранее.
Оценщики создают модель, при которой данный объект обладает наиболее желанными для рынка атрибутами, идеально управляется и приносит наибольший доход.
При этом модель создается в рамках реальной жизни, важно подчеркивать именно его настоящие достоинства, а не создавать новые на пустом месте.
Но объект нельзя оценивать отдельно от других.
Схожие модели создаются и для других построек или участков, после чего они сравниваются, и выясняется примерная стоимость оцениваемого имущества.Заключение
Недвижимость оценивается, исходя из многих теоретических положений – принципов оценки. Одни из них концентрируются на субъективном восприятии инвестора, другие – на общие для любой недвижимости атрибуты и принципы оценки недвижимости не связанные с рыночной средой. Но все они подчеркивают, что любая недвижимость имеет ценность только в сравнении с другими, аналогичными объектами.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 551-82-94 (бесплатный звонок по всей России)
