Независимая оценка дома и квартир. Как сделать оценку жилого, недостроенного, загородного, а также частного дома?

Оценочный процесс – необходимая мера для определения рыночной стоимости дома. В сделках с недвижимостью цену на объект недвижимости устанавливает продавец.

Собственник ориентируется на рыночные предложения аналогичных строений. На практике рыночная стоимость объявляется гораздо выше реальной цены объекта.

Скрыть содержание

• Нешкольные отметки: для чего нужна оценка дома
• Кто может оценить по достоинству?
• Оценщик оценщику рознь: как выбрать?
• От А до Я: с чего начать?
• 3 метода оценки
• Дела бумажные: пакет документов для анализа дома
• Каждый оценщик желает знать: оценка состояния дома

В учет берется сразу несколько факторов, о которых будет рассказано подробнее ниже. Оценка дома регламентируется Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ», также существуют прописанные общепринятые стандарты.

Нешкольные отметки: для чего нужна оценка дома

Ряд мероприятий требует обязательного осуществления определения оценочной стоимости:

• в случае расчета налоговой суммы, уплачиваемой продавцом, как налог на прибыль от сделки с недвижимостью;
• расчета размера перечислений для Пенсионного фонда;
• расчета государственной пошлины, которую обязан выплатить собственник при переходе прав на объект недвижимости;
• при оформлении договора ипотечного кредитования оценка недвижимости проводится для обеспечения ликвидности приобретаемого дома;
• для определения размера взноса в уставной капитал, который сформирован с участием недвижимости;
• для расчета стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом;
• при урегулировании имущественных споров;
• для внесений сведений в кадастровую палату;
• в случае планирования сделок по купле-продаже или сдачи в аренду;
• для определения размера компенсаций, предусмотренных в регионе при порче имущества в результате форс-мажоров (стихийные бедствия природного и иного свойства);
• оформление наследственных прав.

Кто может оценить по достоинству?

Законодательством Российской Федерации право проведения оценки объектов недвижимости имеют самостоятельные организации, отвечающие следующим требованиям:

1. Компания должна иметь лицензию на соответствующую деятельность.
2. Фирма-оценщик должен быть внесен в единый список саморегулируемых организаций.
3. Организация должна иметь страховой полис, гарантирующий гражданскую ответственность на сумму не менее 300 тыс. рублей.

Оценщик оценщику рознь: как выбрать?

Собственник, заказывающий оценку частного дома, свободен в выборе независимой фирмы-оценщика. Ее выбирают, опираясь на репутацию, прейскурант цен, по рекомендациям или собственному опыту.

От А до Я: с чего начать?

Если вам необходима оценка жилого дома, следует действовать в следующей последовательности:

• подбор любого независимого оценщика или фирм, одобренных банком;
• сравнение характеристик, коммерческих предложений и прейскурантов цен на услуги;
• выбор компании-оценщика;
• заключение договора на оказание услуг по оценке недвижимости. В договоре указываются реквизиты обеих сторон, прописываются цели, сроки, обязанности;
• сбор документов, необходимых для составления оценочного отчета;
• визит специалистов к месту проведения оценки, где будет осуществлен визуальный осмотр основных характеристик, делаться фотоотчет и сверка соответствия параметров объекта недвижимости и указанных в документах данных;
• оценщиком проводится анализ конструктивных элементов и отделки, месторасположение, сравнение с аналогичными объектами недвижимости. На основании этого выносится размер оценки дома.

3 метода оценки

Компании, проводящие анализ дома, практикуют три способа работы:

1. Аналоговый. Сравнение сделок данной экспертной компании, совершаемых с домами подобных характеристик (нахождение в одном районе, равная квадратура, износ зданий, коммуникации). Метод практикуется для объектов недвижимости в городской черте. Анализу подлежит как минимум три оценочных отчета.
2. Затратный. Анализ затрат на возведение дома. Метод практикуется только для новых объектов недвижимости, так как исключается поправку на инфляцию и динамика цен.
3. Доходный. Основывается на прогнозах инвестирования в данный и аналоговые объекты. Применим преимущественно к оценке квартир домов и коммерческой недвижимости.

На практике экспертами используются комплексные методы оценки, исходя из особенностей объекта недвижимости.

Дела бумажные: пакет документов для анализа дома

Для оценщиков вам необходимо заблаговременно собрать следующие документы:

• паспорт собственника;
• паспорт заказчика оценки;
• индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН);
• поэтажный план строения;
• проектно-сметная документация для недостроев;
• паспорт БТИ;
• документы, подтверждающие расходы на эксплуатацию;
• кадастровый паспорт;
• договор купли-продажи или аренды (если имеется);
• документы об имеющемся обременении;
• документы, подтверждающие ограничения на действия с оцениваемым объектом недвижимости;
• договор на переход права собственности (если имеется).

Каждый оценщик желает знать: оценка состояния дома

Эксперт анализирует в совокупности несколько факторов оцениваемого объекта недвижимости:

• год постройки и ввода в эксплуатацию;
• срок пользования строением;
• коммуникации, подведенные к зданию (электричество, газ, водопровод);
• наличие автономных систем, если такие имеются (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование);
• состояние конструктивных элементов и отделки.

Анализ всех составляющих позволяет сделать объективную оценку состояния дома. Существует ряд нюансов по работе с домом в зависимости от его состояния, статуса и расположения:

• оценка загородного дома осуществляется с учетом транспортной доступности, близости расположения инфраструктуры и состояния дорог;
• оценка недостроенного дома требует анализа затрат, вложенных на строительство дома, процент готовности строения и материал, из которого возведены несущие стены.

Оценочные сведения целесообразно обновлять каждые пять лет, чтобы быть в курсе рыночной стоимости недвижимости, его ликвидности, способности выступить залогом.