Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом?

Помещения, предназначенные для коммерческой деятельности, относятся к нежилому фонду.

Собственник данного вида недвижимых объектов вправе передавать их в аренду, соблюдая установленные нормы законодательства.

В статье показаны основные правила этой процедуры, если собственник – физическое лицо.

Как правильно заключить договор между физическим и юридическим лицом, читайте в статье.

Скрыть содержание

• Законодательная база передачи арендных прав
• Необходимые документы
• Особенности аренды помещения физическим лицом
• Может ли оно сдавать нежилое помещение в аренду?
• Если сдача в аренду нежилого помещения им же и осуществляется
Инструкция составления договора    
• Если физическое лицо сдаёт помещение юридическому лицу
Подводные камни    
• Заключение

Законодательная база передачи арендных прав

Гражданский кодекс не выделяет особых норм, согласно которым производится аренда нежилой недвижимости.

Поэтому на неё распространяются общие нормы, регулирующие права контрагентов: арендатора и арендодателя.

Право аренды возникает на основании составления сторонами гражданско-правового договора. Общие положения аренды даны в главе 34 ГК РФ.

Однако для этого требуется оформление статуса ИП. Те же нормы изложены в Письме Минфина от 17. 11. 09 г., под № 03-04-05-01/808.

Существенную роль играют следующие источники законодательства, которые можно применять в частных случаях передачи помещения с коммерческой целью:

• статья 606 ГК РФ оглашает общие нормы и критерии аренды как гражданского акта.
• Правоспособность договора, по которому происходит передача прав, регулируется п. 2 ст. 434 ГК РФ. Стороны договора – ст. 432, ст. 606 ГК РФ.
• Право сдачи объекта в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному собственником лицу – ст. 608 ГК РФ.
• Характеристики объекта даются в договоре на основании п. 3 ст. 607 ГК РФ.
• Сроки контракта опираются на п. 2 ст. 610 ГК РФ.
• Статья 615 ГК РФ определяет использование арендуемого нежилого помещения только по условиям положений договора. Если они не установлены – по целевому назначению.
• Статья 634 требует внесения пункта с указанием суммы арендной платы.

Отдельно можно выделить нормативы, требующие обязательной регистрации экземпляров договоров, сроки действия которых составляют более года. В их числе:

• п. 2 ст. 651 ГК РФ;
• информационное письмо ВАС от 01.06.2000 г., № 53;
• п.3 ст. 165 ГК РФ.

Необходимые документы

При оформлении передачи права аренды требуется пакет документации, подтверждающей правоспособность сделки. Физическое лицо подтверждает право собственности на нежилой объект, а так же предоставляет гражданский паспорт.

Поверенный, действующий в интересах собственника, предъявляет нотариально удостоверенную доверенность. В пакет документации арендодателя входят:

1. правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности на помещение;
2. свидетельство, удостоверяющее форму собственности, выданное Росреестром;
3. кадастровая и техническая документация на помещение, в том числе – выписка из Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП);
4. если помещение переводилось из жилого фонда в нежилой – разрешение на изменение назначения, зарегистрированный в Росреестре;
5. кадастровая справка об отсутствии обременений, залога и ареста.

Если квартира была приватизирована, а затем переведена в нежилой фонд, прилагают:

• свидетельство о приватизации;
• справку из БТИ об изменении назначения;
• кадастровый паспорт.

При регистрации в кадастровой палате к обозначенному пакету документации прилагаются 3 экземпляра договора аренды и квитанция об уплате государственной пошлины.

Особенности аренды помещения физическим лицом

Аренду может оформить физическое лицо, составив соответствующий нормам законодательства гражданско-правовой договор.

Арендовать помещение можно только для использования в коммерческих целях.

Они требуют соответствия целевому назначению, указанному в кадастровой документации, в том числе – в кадастровом паспорте.

Цели аренды обязательно прописываются во вводной части текста договора. В этой же части формулируется:

• определение сторон;
• предмета договора.

Предусматривается, что аренду целесообразно оформлять лицу для предпринимательских целей. Поэтому арендатор выступает в качестве индивидуального предпринимателя.

Скачать образец договора между физическими лицами можно здесь.

Может ли оно сдавать нежилое помещение в аренду?

Граждане вправе приобретать нежилую недвижимость с торгов, или иным образом оформлять в индивидуальную собственность.

Положения о собственности регулируются нормами главы 17 ГК РФ и статьи 35 Конституции РФ.

Имеет ли право физ. лицо сдавать в аренду помещение для коммерческой деятельности? Да, поскольку согласно обозначенным нормам, владелец вправе распоряжаться недвижимым имуществом по собственному усмотрению.

Главное в данном случае – добросовестное оформление недвижимости, с последующей уплатой налога с прибыли. А так же – соблюдение установленных норм использования, с обязательным оформлением предпринимательской деятельности.

Если сдача в аренду нежилого помещения им же и осуществляется

В этом случае оба контрагента обязаны соблюдать следующие требования законодательства:

1. оформить индивидуальное предпринимательство.
2. Договор составлять от имени индивидуальных предпринимателей, несмотря на соответствие статусу физических лиц.
3. На основании составленного и удостоверенного сторонами документа по истечении налогового периода заполнять налоговую декларация по форме 3-НДФЛ, с уплатой подоходного налога. Или отчитываться в ФНС по специальной программе налогообложения.

При оформлении ИП допускается переход на упрощённую систему налогообложения, что позволяет снизить сумму уплачиваемого налога с 13% от общей суммы – до 6%.

Статусы ИП указываются во вводной части, при определении сторон сделки.

Впоследствии, в тексте договора они именуются «арендодатель» и «арендатор». В заключение указываются персональные данные контрагентов, с указанием реквизитов ИП.

Инструкция составления договора

Сделка носит характер коммерческой, поэтому обязательно указывать на все существенные положения контракта. Обязательно в предмете договора указать объект, в отношении которого составляется документ.

Здесь важно указать точные координаты, чтобы арендатор мог удостоверить правомочие владения именно указанным в договоре помещением. Иногда подробный адрес может быть достаточно длинным, включая и назначение помещения.

Например: «офисное помещение по улице Володарского 187, строение 3/2, офис 321 а».

Далее следуют существенные положения договора. Можно использовать нижеследующие:

1. Срок аренды. Если он не указан – помещение может использоваться бессрочно, до расторжения условий договора.
2. Условия предоставления арендной платы: ежемесячно или поквартально и т.п. Стоимость аренды, которая указывается цифрами и прописью.
3. Права сторон. Например: «арендатор имеет право пользоваться офисным помещением»; «арендодатель имеет право взимать оплату с арендатора, за использование помещения».
4. Ответственность сторон. Здесь указываются пени и иные условия, предусмотренные за нарушение имущественных прав контрагента.
5. Условия расторжения договора – по согласию сторон, в одностороннем порядке.

В заключение ставятся подписи сторон и печати ИП.

Эта инструкция универсальна независимо от того, заключается договор между физическим и юридическим лицом, или между двумя юридическими, или между двумя физическими. Однако для последнего типа сделки есть свои нюансы, о которых будет рассказано ниже. Кроме того, эти правила заполнения договора действительны и на территории ЛНР.

Если физическое лицо сдаёт помещение юридическому лицу

Оформив ИП, собственник вправе передавать право аренды также физическому лицу. В этом случае потребуется изменить некоторые параметры вводной части и положений договора.

Если арендатор недвижимости юридическое лицо, ему требуется предъявлять дополнительно выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), с внесением реквизитов и юридического адреса в договор.

Стороны определяются в соответствии с возникшей юридической ситуацией. Например: «Мы, нижеподписавшиеся, в лице индивидуального предпринимателя Миронова В.В., именуемого в дальнейшем «арендодатель» и компании «ООО Скарабей, в лице директора Косарёва С.С.», именуемой в дальнейшем «арендатор», составили договор о нижеследующем».

После представления сторон текст договора строится в стандартном режиме. Определяется адрес офиса, складского помещения или торговой точки.

Далее следуют положения, изложенные пунктами в той же последовательности, как и в случае с двумя индивидуальными предпринимателями.

В заключение ставится подпись арендодателя, указываются его персональные данные. Со стороны арендатора подписи сопутствует следующая информация:

• реквизиты компании;
• юридический адрес компании;
• должность уполномоченного лица;
• Ф.И.О. уполномоченного лица.

Ставится печать учредителя компании.

Скачать образец договора между физическим и юридическим лицами можно здесь.

Подводные камни

Если арендодатель не оформит предпринимательство, договор может считаться недействительным и подлежать расторжению. Это допускает риски в сторону арендатора.

И наоборот – если коммерческая деятельность арендатора прекратится банкротством – он может:

• не получить установленной арендной платы;
• на период оформления банкротства помещение будет простаивать;
• данные обстоятельства не избавят его от подачи декларации.

Так же, в силу инфляции, ему придётся повышать стоимость арендной платы только по соглашению с контрагентом. В случае его отказа, придётся взыскивать расторжение договора в суде.

Заключение

Собственник помещения, в статусе физического лица может передавать право аренды, если будет официально отчитываться перед налоговым органом, подавая ежегодную декларацию. Для этого требуется составить договор аренды, с его обязательной регистрацией, если срок аренды больше года. В этой статье были рассмотрены все варианты по сдаче в аренду помещения, в том числе, когда физ. лицо сдает в аренду нежилое помещение физ. лицу и физ. лицо сдает в аренду нежилое помещение юр. лицу.