Как составить договор нежилого помещения между юридическими лицами по образцу?

На балансе предприятия или организации могут находиться различные виды недвижимости, полученные как путем взноса в уставной фонд, так и в результате покупки.

В большинстве случаев данное имущество может сдаваться в аренду третьим лицам на условиях, определенных законодательно. Более подробно данные вопросы стоит рассмотреть далее.

Скрыть содержание

• Законодательная база
• Условия и необходимые документы для заключения сделки
• Сдача в аренду нежилого помещения юридическим лицом: порядок действий
• Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец и инструкция по составлению
• Сроки, пошлины и особенности взимания налогов
• Дополнительные советы и предупреждения

Законодательная база

В ст. 213 ГК РФ определено, что собственником любого вида имущества (в том числе и нежилого помещения) может быть как физическое, так и юридическое лицо.

При этом никаких ограничений по количеству имущественных объектов не установлено.

К последней категории собственников могут относиться следующие субъекты:

• государственные предприятия;
• коммерческие организации;
• муниципальные учреждения;
• некоммерческие организации и т. д.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, законный собственник имеет возможность не только владеть и использовать свою собственность, но и распоряжаться ею любым из допустимых способов. В частности, передавать в аренду (данная возможность дополнительно закреплена в ст. 608 ГК РФ).

В целом регулирование сделки осуществляется отдельными положениями Гражданского кодекса, а именно параграфами 1 и 4 части 2 данного документа.

При этом параграф 1 посвящен общим случаям аренды, а параграф 4 тем, где объектом выступают здания и сооружения (нежилое помещение, как правило, является его составляющей частью). Поэтому именно данные нормы и будут применяться при оформлении сделки.

Условия и необходимые документы для заключения сделки

Как и при большинстве гражданских сделок, для оформления аренды требуется выполнение нескольких важных правил и условий.

К основным из них можно отнести:

• обязательным является документальное закрепление сделки в виде специального договора;
• она является двусторонней, то есть оба ее участника должны быть согласны со всеми условиями договора;
• арендодатель обязан отчислять от суммы получаемых за аренду денежных средств определенную часть в виде налога;
• также он должен документально подтвердить наличие у него законных прав на передаваемое имущество.

Основная обязанность по их сбору и оформлению возлагается на собственника, от которого требуется:

• правоустанавливающая документация на помещение;
• учредительные документы компании;
• документы, предоставляющие возможность действовать представителю юр лица;
• паспорт этого представителя;
• поэтажный план здания и подробная письменная характеристика объекта аренды;
• выписка из ЕГРП;
• другие необходимые бумаги.

Что касается арендатора, то ему, в зависимости от его категории, нужно будет предоставить удостоверяющий его личность документ или учредительные бумаги компании. Они требуются для того, чтобы правильно внести необходимые данные в договор.

Сдача в аренду нежилого помещения юридическим лицом: порядок действий

Примерный алгоритм действий в случае аренды нежилого объекта недвижимости включает в себя последовательность следующих этапов:

1. поиск подходящего помещения. При этом будущий владелец может выбрать для аренды не только объект недвижимости, но и расположенное в нем оборудование и мебель.
2. Обсуждение с владельцем условий сделки. Наиболее важные условия (цену, сроки) стоит оговаривать перед документальным закреплением, поскольку очень важно достичь согласия в этом вопросе.
3. Подготовка договора аренды. Это наиболее важный этап, к проведению которого стоит подойти очень серьезно. Желательно, чтобы к делу был привлечен квалифицированный юрист, который поможет составить документ максимально грамотно.
4. Подписание договора. После его оформления официальное согласие со всеми условиями скрепляется подписью и печатью сторон (при наличии). Для краткосрочной сделки (до года) данные действия также являются основанием для ее вступления в силу.
5. Регистрация документа в уполномоченном на это органе. Данный этап присутствует только в том случае, когда сделка заключается в долгосрочной перспективе, то есть длительностью более одного года.

В этом случае сторонам необходимо:

• подготовить минимум три договора аренды (два после завершения процедуры будут отданы участникам, один останется в регистрационном органе);
• подготовить и приложить к договорам определенный перечень документов (из тех, что были перечислены выше, а также квитанцию об оплате госпошлины и заявление);
• предоставить пакет бумаг в территориальное отделение Росреестра;
• забрать в установленный срок договора с отметкой о регистрации.

После составления договора или перед ним стоит также документально оформить и факт непосредственной передачи помещения от собственника к арендатору. Делается это путем составления акта приема-передачи.

Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец и инструкция по составлению

Договор аренды представляет собой документальное подтверждение факта оформления отношений между двумя субъектами — арендодателем (то есть владельцем недвижимости) и арендатором (его будущим пользователем).

Согласно ему, первая сторона передает второй принадлежащее ей нежилое помещение для его использования в течение установленного срока и за некую плату.

Стоит учесть, что в рассматриваемом случае договор заключается исключительно в письменном виде, независимо от его срока или других условий.

Это существенно отличает сделку от остальных случаев, когда допускается и устная договоренность.

Данное требование установлено законодательно, ст. 609 ГК РФ. В ней говорится, что письменная форма является обязательной для сделки, если участие в ней принимает хотя бы одно юридическое лицо.

Установленной на законодательном уровне формы договора не существует, однако есть его типовые образцы и шаблоны, которые могут быть использованы в зависимости от ситуации.

Примерная структура и содержание документа включают в себя такие разделы:

1. преамбула.

   Здесь указываются реквизиты юридических лиц, а именно:

   • наименование обеих сторон (полное);
   • дата и место оформления документа;
   • ФИО уполномоченного лица, который заключает сделку (чаще всего в его роли выступает руководитель предприятия);
   • документ, на основании которого он совершает данные действия (это может быть трудовой договор или приказ о приеме на работу).
2. Предмет. Это первое из двух существенных условий, которые должны присутствовать в договоре обязательно.

   Причем требуется полная детализация объекта недвижимости, а именно указание таких его данных:

   • точного адреса;
   • площади;
   • этажности;
   • вида недвижимости (то есть нежилого помещения);
   • кадастрового номера и т. п.

   Также желательно указать, на каких правах данная недвижимость принадлежит арендодателю и чем именно из документов он может это подтвердить. Если вместе с помещением передаются расположенные в нем вещи, то это тоже обязательно необходимо отметить.

   Внимание! При отсутствии в документе характеристик, позволяющих точно идентифицировать объект сделки среди множества других, он будет считаться недействительным.

   Также стоит учесть, что все эти данные должны соответствовать сведениям, которые содержатся в документации на имущество.

3. Цена. Это следующее существенное условие, которое в обязательном порядке должно быть в договоре.

   Стороны должны определить не только величину арендной платы, но также периодичность и способы ее внесения.

   Стоит учесть, что для оплаты при помощи наличных средств у сделки, в которой принимает участие юр лицо, есть ограничение — не более 100 тыс. руб.

4. Срок. Данное условие важное, но обязательным не является. Однако от него напрямую зависит отсутствие или наличие необходимости проходить процедуру государственной регистрации договора, поэтому срок желательно все-таки прописать в нем.
5. Права и обязанности. Стороны могут внести в документ как общие обязательства и права, указанные в ГК РФ, так и дополнить его своими собственными условиями (но также в пределах действующего законодательства).
6. Ответственность. Она может быть установлена, например, за нарушение условий сделки или невыполнение возложенных обязательств. Меры при этом могут быть разными: штраф, расторжение сделки, выплата неустойки и т. п.
7. Заключительные положения. Сюда участники сделки могут внести любые условия, которые не были включены в предыдущие пункты (в частности, момент вступления документа в силу или факт его нотариального заверения).

Как уже отмечалось, привлечение юриста значительно повышает качество и юридическую грамотность оформляемого документа, хотя и не является обязательным условием аренды.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами

Сроки, пошлины и особенности взимания налогов

При наличии необходимости проходить процедуру регистрации сторонам необходимо учесть, что для этого потребуются определенные временные и финансовые затраты.

В частности, срок ожидания после предоставления документов в Росреестр составляет 10 рабочих дней с того дня, как был принят на рассмотрение соответствующий пакет документов.

Что касается величины госпошлины, то для юридических лиц она составляет 22 тыс. руб., что значительно выше аналогичной стоимости, установленной для физ лиц — 2 тыс. руб.

Чтобы избежать необходимости ее уплаты, необходимо составлять договор так, чтобы он не попадал в категорию документов, подлежащих госрегистрации.

Для этого можно:

• установить срок действия меньше года (обычно он составляет 11 месяцев);
• заключить сделку на бессрочный период (в данном случае регистрация также не потребуется).

Кроме этого, у арендодателя также возникают и определенные налоговые обязательства, поскольку арендная плата является весьма существенным источником дохода.

При этом конкретный алгоритм расчета и уплаты налогов зависит от нескольких факторов:

• применяемой на предприятии системы налогообложения;
• установленного вида дохода, к которому относятся арендные платежи;
• периодичности и даты поступления платежей (от этого зависит применяемый налоговый период).

Что касается арендатора (если он ИП или юр лицо), то его платежи по аренде также учитываются при налогообложении, но уже в качестве расходов, с помощью чего можно немного снизить их величину.

Дополнительные советы и предупреждения

При проведении сделки аренды обе стороны несут определенные риски, поэтому для их минимизации стоит обратить внимание на несколько моментов:

• в договоре необходимо указать, что в отношении помещения отсутствуют какие-либо обременения (залог, арест);
• в качестве подтверждения предыдущего факта от собственника недвижимости обязательно нужно потребовать соответствующий документ;
• не стоит игнорировать составление акта приема-передачи, как перед сделкой, так и после ее окончания — в этом случае и арендатор сможет получить имущество в достойном состоянии, и собственник вернет себе обратно помещение без каких-либо дефектов;
• в документе стоит предусмотреть порядок решения споров (в том числе и судебный), а также расходы, которые при этом возникнут;
• перечень оснований для расторжения сделки (в том числе досрочно или в одностороннем порядке) должен максимально учитывать интересы обеих сторон.

Однако, требования законодательства при составлении договора и его регистрации нужно учитывать обязательно.