Каким образом проводится оценка коммерческой недвижимости? Что значит независимая оценка нежилого помещения

Все помещения, которые находятся в России можно условно разделить на жилые и нежилые.

По закону они должны быть использованы для разных целей. Ещё жилую площадь можно перевести в статус нежилого и наоборот.

Скрыть содержание

• Статус нежилого помещения
• Технический план на нежилое помещение
• Прокурорская проверка нежилого дома
• Оценка нежилого помещения
• Коммерческий подкуп за завышение оценки недвижимости
• Акт о сносе нежилого дома
• Электрическая мощность нежилого помещения
• Корректировка на местоположение коммерческой недвижимости
• Встроенно-пристроенное нежилое помещение
• Заключение

Статус нежилого помещения

Нежилая площадь представляет собой определенную зону, которая является изолированной и не предназначена для проживания людей.

По закону его можно использовать только в бытовых, служебных, торговых или коммерческих целях.

Например, устроить там магазин или кафе.

С тех пор как отношения рыночного типа стали активно развиваться это понятие всё чаще мелькает в документах по сделкам с разной недвижимостью. К сожалению, в действующем законодательстве подобного термина просто нет.

Этот факт вызывает массу затруднений у простых людей. Однако несмотря на то, что такое определение отсутствует в Гражданском и Жилищном кодексе, а также в Федеральном законе №122 указаны чёткие признаки такой площади.

И если верить им, то нежилое помещение должно являться недвижимым и вдобавок изолированным объектом.

Однако эта площадь необязательно должна находиться в зданиях не предназначенных для проживания.

Технический план на нежилое помещение

Этот документ включает в себя определённую информацию, которая требуется чтобы поставить нежилую площадь на учёт.

Вся информация, которая в нём содержится берётся из кадастра недвижимости государственного типа.

В нём должны быть отражены:

• общая информация о тех кадастровых работах, которые производились с этой площадью;
• исходные данные о помещении;
• общая характеристика нежилой площади;
• информация об определённых долях помещения;
• заключение, которое должен выдать кадастровый инженер.

Кроме этих разделов, план должен включать в себя так называемую графическую часть. Она представляет собой чертёж, на котором чётко изображён этаж или его часть где находится нужное нежилое помещение.

Технический план обычно делается когда проводятся такие работы, как:

1. Постановка нежилой площади на учёт кадастрового типа.
2. Внесение изменений в сведения о нежилой площади в случае когда производиться его перестройка или перепланировка.
3. Изменение информации при условии, что каким-то образом вместо целого помещения образовалась его часть. Например, если другую часть передали в аренду кому-нибудь.

Прокурорская проверка нежилого дома

1. Как правило, представители этой структуры появляются на горизонте, только если в соответствующие органы поступили определенные сигналы о нарушении закона и требуется выселение из нежилого помещения.

   Но бывают случаи, когда прокуратура проводит рейды по собственной инициативе.

   Это происходит когда им нужно выполнить объём работ, которые были запланированы на соответствующий период.

   Естественно, планы, по которым работают сотрудники этого ведомства не подлежат всеобщей огласке и попадают под категорию секретной информации.

   Таким образом, их визиты в нежилые здания становятся полной неожиданностью для тех кто там работает.

2. По закону вмешиваться действия этих товарищей строго запрещено. Более того, объяснять что-либо они тоже никому не обязаны.

   Таким образом, проконтролировать действия представителей прокуратуры становиться весьма сложной задачей.

3. Эти товарищи по закону должны проверять не только как исполняется Российская Конституция и законодательство, но и как выполняются определённые подзаконные акты. Ещё они проводят проверки отношений, которые возникают между юридическими лицами.
4. Если такую проверку назначил суд, то под неё может попасть и обычный гражданин России. Происходит это в случае, если он является работодателем в организации, которая располагается в проверяемом нежилом здании.
5. Бывают и случаи когда суд запрещает представителям прокуратуры совершать выездные проверки и требует ограничиться документальными.

   Это происходит когда судья указывает, что непосредственная проверка юридических лиц и надзор за соблюдением закона это не одно и то же.

6. Срок проведения такой проверки ограничен. Он составляет 20 дней с того момента как дело о нарушении определенного закона легло на стол к прокурору. Но эта цифра неокончательная.

   По закону проверку можно приостанавливать, возобновлять или продлевать.

7. Когда проверка проводиться, то представители ведомства могут потребовать любые документы. Предмет такой проверки и её пределы не ограничиваются законом.

   Другими словами, представители прокуратуры могут смотреть всё, что им захочется. Но несмотря на это Конституционным судом РФ установлено, что выбор документов для проверки не может носить произвольный характер.

   Проверяющий должен руководствоваться сигналом, который был получен, а не проверять всё подряд.
8. Ещё стоит отметить что во время выполнения своих обязанностей товарищ из прокуратуры не может непосредственно вмешиваться в оперативно — хозяйственную деятельность, которая производится в организации, находящейся в нежилом здании.
9. Когда проверка подходит к концу, то её результаты оформляются в специальном акте, который должен подтвердить или опровергнуть наличие нарушений в данном нежилом здании.

Оценка нежилого помещения

Стандартами оценочной деятельности, которые установлены в России установлено, что оценка коммерческой недвижимости должна проводиться тремя способами.

А именно:

1. С помощью сравнительного или рыночного подхода.

   Он заключается в том, что независимая оценка коммерческой недвижимости производится с опорой на рыночные данные, которые были получены при продаже подобных объектов.

   Такие данные подлежат корректировке. Она проводится чтобы сгладить все уникальные особенности, которыми обладает тот или иной недвижимый объект. Этим способом обычно получают 9 вариантов той цены, по которой может быть продана нежилая площадь.

2. Пользуясь подходом затратного типа.

   При помощи его можно определить цену нежилого помещения опираясь на стоимость земли, на которой оно находиться и затраты, которые пошли на возведение нежилого здания.

   При этом необходимо вычесть износ, который образовался с течением времени.

3. Ещё можно воспользоваться доходным подходом.

   Чтобы это сделать нужно помнить, что этот способ работает по принципу превращения ожидаемой выгоды в текущую цену нежилой недвижимости. Риски в таком расчёте тоже должны обязательно учитываться.

Когда производиться такая процедура нельзя забывать, что каждый способ оценки имеет свои положительные и отрицательные стороны. Обычно один из них берётся в качестве базового, а два других выполняют функции корректировщиков.

Коммерческий подкуп за завышение оценки недвижимости

Бывают ситуации когда оценка нежилой недвижимости производится специальными оценщиками и эти товарищи легко могут завысить её.

Это завышение обычно производится для того, чтобы сделать оцениваемый объект ещё более привлекательным на рынке.

Сделать такое действие оценщик, может, только если ему предложили некоторое количество денежных средств. Это и называется коммерческим подкупом.

Однако коммерческий подкуп за повышение оценки недвижимости относительно сложно доказать, так как люди, которые занимаются оценкой обычно работают совершенно независимо.

Но несмотря на это сегодня в средствах массовой информации частенько мелькают сюжеты на тему подобных нарушений законодательства.

Акт о сносе нежилого дома

В этом документе чётко прописывается какой ущерб будет нанесён и его размер в денежных средствах. Убытки могут быть нанесены если объект сноситься или переноситься.

Ещё деньги можно потерять если из-за подобных действий со зданием были уничтожены какие-либо насаждения.

Экспертиза нежилых помещений должна составляться специальной комиссией, в которую должны войти:

1. Владелец объекта или площади, на который находятся насаждения.
2. Застройщик, по заказу которого, на освободившемся месте будет выстроен новый объект.
3. Ещё среди них должен присутствовать представитель БТИ.
4. Если необходимо в состав можно включить и несколько других лиц, которые представляют организации интересы, которых тоже затронуты здесь.

Электрическая мощность нежилого помещения

Эта величина находится для того чтобы с её помощью определить область применения нежилого помещения.

Этот параметр очень важен особенно для арендатора, так как он поможет ему лучше спланировать свои затраты при его использовании.

Рассчитать такую мощность можно руководствуясь самыми разными целями.

Но она обязательно должна быть рассчитана когда:

1. Здание нежилого типа имеет один ввод, но на его территории присутствуют несколько субабонентов.
2. Делается ремонт в нежилом здании. Если происходит установка нового оборудования, то расчёт мощности помещений суммарного типа просто необходим. Таким образом, можно понять нужно ли заменить вводный кабель или можно оставить старый.
3. Объект, который является нежилым домом готовиться к выполнению определенных задач.

Корректировка на местоположение коммерческой недвижимости

И производить корректировку следует по следующим факторам:

1. Престижность района. Это социальный фактор, который характеризуется присутствием известных пользователей или объектов, которые имеют историческое значение, наличием памятников архитектуры.
2. Расстояние, на котором местность находиться от центра, в котором происходит вся активность делового типа. То есть удалённость от торговых, финансовых и складских комплексов и т.д.
3. Доступность нежилого объекта в транспортном и пешеходном плане-то есть близость его к основным транспортным путям, парковкам и остановкам.
4. Качественный показатель ближайшего окружения. Он включает в себя тип застройки, особенности здания архитектурного типа, близость к рекреационным зонам.

Встроенно-пристроенное нежилое помещение

Под это понятие попадают определённые помещения, которые находятся в габаритных размерах каких-то зданий.

Но при этом эти размеры включают в себя тот факт, что помещения такого типа вынесены за их пределы более чем на 1,5 м.

Тем не менее, такая нежилая площадь является неотъемлемой частью общедомовой собственности.

Заключение

Вся вышеизложенная информация обязательно пригодиться людям, которые решили заниматься бизнесом и планируют делать это в специальном здании.

Простым гражданам, которые хотят извлечь пользу из нежилого помещения общедомового типа тоже будет полезно это почитать.