Что нужно для приватизации, лизинга коммерческой недвижимости или доверительного управления? Образцы актов на нежилые помещения в помощь!

Ещё в XIX веке классик метко заметил: «деньги взял, положил в карман и удрал с ними».

Совсем другое дело — недвижимость. В данной статье, мы поговорим об оформлении сделок с доходной недвижимостью, также здесь будут представлены необходимые образцы актов на нежилые помещения.

Скрыть содержание

• Какие документы нужны при операциях с недвижимостью?
• Выписка из ЕГРП
• Коммерческое предложение
• Акт приёма-передачи
• Госпошлина
• Доверительное управление коммерческой недвижимостью
• Лизинг коммерческой недвижимости
• Департамент коммерческой недвижимости
• Дарение
• Приватизация
• Обмен
• Отдельно стоящее нежилое помещение
• Подведём итоги

Какие документы нужны при операциях с недвижимостью?

Прежде, чем приступить к продаже, продавец должен подготовить пакет бумаг. Список составят:

1. Договор купли-продажи либо иные правоустанавливающие документы (свидетельство о наследстве, дарственная, соглашение об обмене, договор долевого участия в строительстве или первичный договор купли-продажи).
2. Свидетельство о праве собственности.
3. Свидетельство о праве на землю: собственность, долгосрочная аренда, пр.
4. Кадастровый паспорт с обозначением границ земельного участка, если объектом является здание.
5. Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
6. Технический паспорт.
7. Подтверждения отсутствия задолженности по налогам и коммунальным платежам.
8. Документы, подтверждающие приватизацию и перевод помещения в категорию нежилого (если первично оно продавалось как жилое).
9. Выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений и ограничений.
10. Согласие на сделку супруга собственника, если на момент приобретения последний состоял в браке.

А также подтверждением полномочий руководителя, справкой о масштабе (крупности) операции с недвижимостью, выписка с балансовой стоимостью объекта и согласие соучредителей на совершение сделки, если она считается крупной.

Про договор купли-продажи недвижимости смотрите на видео:

Выписка из ЕГРП

СПРАВКА! ЕГРП — это Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней.

Когда производят правовые операции с любым объектом недвижимости, сведения о собственнике попадают именно в эту базу.

Запросив выписку из ЕГРП в Росреестре, можно узнать, является ли продавец на самом деле собственником и наложены ли на имущество обременения (например, ипотека под залог недвижимости).

Получить выписку ЕГРП очень просто:

• оплачиваете небольшую государственную пошлину (600 руб. если запрашиваете от имени юрлица и всего 200 — для физлиц);
• заполняете бланк заявления в Росреестре;
• берёте талончик для подачи заявления;
• через 5 дней забираете готовый документ также в порядке очереди по электронному талону.

Продвинутые юзеры всемирной паутины могут заказать выписку без очередей прямо на портале Росреестра.

В случае такого обременения при приобретении объекта покупатель автоматически станет новым арендодателем без подписи документы об этом.

Иногда договор составлен таким образом, что собственник не имеет право самовольно расторгать его.

Тогда покупатель получает в качестве приданого большую проблему, ведь в случае приобретения такого объекта будет очень и очень проблематично избавиться от неугодного арендатора или сменить его. Поэтому настоятельно рекомендуем запросить у продавца договоры аренды и внимательно ознакомиться с ними.

Почему необходимо брать выписку из ЕГРП, узнаете из видеоматериала:

Коммерческое предложение

Успех всего мероприятия по получению стабильного дохода от владения коммерческой недвижимостью напрямую зависит от того, в «какую обёртку» всё завернуть.

Правила составления грамотного коммерческого предложения:

1. Письмо к потенциальному арендатору не должно быть длинным и перегруженным. Старайтесь писать в официальном стиле, но доступно.
2. Обратитесь к предполагаемому клиенту по имени.
3. Напомните о состоявшемся контакте (телефонном разговоре, переписке, встрече), в ходе которой Вы заинтересовались родом деятельности виз-а-ви, а он — Вашим помещением.
4. Сообщите, что по счастливому стечению обстоятельств на данный момент стала свободна площадка для их размещения.
   Сделайте вид, что проводите конкурс на место. Обязательно укажите назначение помещения (офисное, складское, промышленное).
5. Укажите точное местоположение и характеристики (площадь, состав помещений, парковка, охранная сигнализация).
6. Опишите преимущества объекта цифрами: проходимость объекта, социальная инфраструктура вокруг, покупательская способность жителей района, престижное соседство с другими коммерсантами.

   Продемонстрировать свою объективность можно указанием двух-трёх незначительных минусов. Тут же переходите к выгодному соотношению доходности и затрат в случае аренды Вашего нежилого объекта.

7. Укажите, какие дополнительные услуги Вы готовы предоставить клиенту в случае необходимости.
8. Опишите условия сотрудничества (размер арендной платы, сроки, скидки).
9. Сопроводите текст фотографиями и копиями технической документации.
10. Завершите письмо подробным подписью исписком средств связи с Вами: мобильные телефоны, рабочий телефон, адрес электронной почты, адрес, где Вас можно найти чаще всего, график Вашего появления на объекте, о котором идёт речь.

Скачать образец коммерческого предложения на недвижимость можно здесь.

Акт приёма-передачи

Акт знаменует фактическую передачу хозяином имущества в пользование на время другому лицу.

Сторонами выступают собственник и арендатор.

ВНИМАНИЕ! Акт приёмки-передачи является обязательной бумагой, которая делает предварительно заключённый договор действительным.

Если документ не был подписан, ответственности у арендатора по выплате арендных платежей и текущих расходов за содержание не возникает.

В акте должны быть указаны уникальные характеристики нежилого помещения:

• состояние с технической точки зрения;
• площадь;
• подведённые сети;
• адрес расположения;
• состав помещений (если их несколько);
• кадастровый номер или полностью кадастровый паспорт;
• другие особенности обеспечения (охрана, Интернет);
• дата передачи;
• отсутствие у сторон обоюдных претензий;
• их подписи и печати.

Скачать акт приема-передачи нежилого помещения можно тут.

Госпошлина

ВАЖНО! В процессе сделки купли-продажи пошлину платит и покупатель и продавец.

А вот за регистрацию права собственности — только покупатель.

Размер пошлины за регистрацию права собственности на нежилое помещение для гражданина составит 2 000 руб., для юридического образования — 22 000 руб.

Оплатить государственную пошлину можно:

• в любом банке;
• через любой электронный терминал;
• воспользовавшись услугами «Сбербанка онлайн» через Интернет.

Далее представлены образцы актов нежилые помещения в свободном доступе для скачивания:

Доверительное управление коммерческой недвижимостью

Нежилое помещение — само по себе источник пассивного дохода, однако чтобы оптимизировать процесс его использования иногда приходится прибегнуть к доверительному управлению.

Это актуально, если собственник сам не имеет возможности заниматься недвижимостью или у него это не совсем удачно получается.

Другие преимущества доверительного управления: опытный управляющий или управляющая компания часто располагают налаженными связями для обеспечения процесса сдачи коммерческой недвижимости всем необходимым (знают, к какой клининговой организации обратиться, куда подать жалобу на необоснованно высокие коммунальные платежи, какого надежного мастера вызвать, чтобы быстро устранить бытовые проблемы, а главное, уже имеют базу заинтересованных арендаторов).

Лизинг коммерческой недвижимости

Чтобы распоряжаться доходным объектом, не обязательно покупать его. Можно оформить лизинг. Что для этого требуется:

• первоначальный взнос (около 20 % от стоимости);
• подтверждение достаточного уровня доходов и стабильной занятости;
• проведение оценки с целью страхования недвижимости.

При лизинге переход прав происходит только после полного погашения кредита. Всё это время объект продолжает быть активом компании, сдавшей его в лизинг. Проценты по кредиту также существенно отличаются.

Они начисляются не на остаток кредитной задолженности, как при ипотеке, а на полную стоимость объекта плюс ежегодное удорожание. Оформление сделки является технически сложным процессом. Однако сроки выплаты кредита существенно короче ипотечных.

Департамент коммерческой недвижимости

Департаменты коммерческой недвижимости — это специализированные организации, которые занимаются только доходными объектами и способны профессионально сопроводить участников сделки на любом этапе деятельности.

Типичный список полномочий департаментов:

• «всё для покупателя с целью совершения сделки» (аналитика состояния местного рынка, подбор вариантов, переговоры, составление договора покупки, а затем — аренды);
• «всё для продавца» (организация встреч на объекте с заинтересованными в покупке лицами, отчёт о показах и ходе переговоров, составление договора купли-продажи, формирование пакета документов, полное юридическое сопровождение до завершения сделки);
• «всё для арендатора» (сдача субарендаторам невостребованной недвижимости, переуступка прав аренды, пролонгирование договора аренды, оптимизация расходной части при съёме помещения, обоснованные переговоры по снижению арендной платы или предоставлению дополнительных выгод);
• маркетинг и продвижение.

Дарение

Дарение нежилого помещения могут осуществлять только физические лица. Организация сделать такой подарок другому юридическому лицу не может. Факт закрепляется договором дарения.

Акт должен строго являться безвозмездным. При указании условий, опровергающих это (подарка, отчислений или разовой выплаты), соглашение будет юридически недействительно.

Договор не требует нотариального заверения и вступает в силу только с момента его регистрации Росреестром.

Вместе с самой недвижимостью одариваемый получит в дар и всех арендаторов, а также их арендные платежи, так как по закону, при смене собственника договоры аренды расторгаться не должны.

Если «одарённое» лицо состоит в браке, то в случае развода коммерческая недвижимость не делится с супругом или супругом. Она является сугубо единоличной собственностью.

Как составляется договор дарения, смотрите на видео:

Приватизация

Приватизация нежилых помещений — удовольствие платное.

Процедура следующая:

• обращение с заявлением в районные органы исполнительной власти (администрацию);
• предъявление пакета документов;
• ожидание результатов рассмотрения ходатайства (около месяца);
• выкуп помещения за сумму, равную кадастровой стоимости (в случае положительного решения);предоставление квитанции об оплате в администрацию;
• выдача постановления о передаче имущества в Вашу собственность;
• регистрация права собственности в Росреестре.

Последний пункт подразумевает представление заявителем следующих бумаг:

• удостоверения личности / паспорта;
• платёжного документа;
• постановления;
• заявления на регистрацию права собственности;
• квитанции за уплаченную госпошлину;
• кадастровые документы.

Обмен

Это одна из наиболее сложных юридических операций. Обмен коммерческой недвижимости на квартиру связан с ещё большими затруднениями.

Во-первых, неприватизированная недвижимость в большинстве случаев не подлежит обмену. Соответственно, сначала придётся позаботиться об этом.

Во-вторых, возникнут разногласия относительно равноценности и адекватности обмена. Здесь потребуется не только оценка рыночной стоимости, но и консенсус со второй стороной по поводу её видения.

Регистрирующим органам следует представить:

• 3 экземпляра договора и передаточного акта;
• правоустанавливающие документы на объекты сделок;
• бумаги, подтверждающие приобретение обоих объектов в прошлом;
• согласие супругов обеих сторон на совершение мены, заверенное нотариусом, если стороны находятся в браке;
• техническую документацию (кадастровый, технический паспорт, план, пр.);
• финансово-лицевой счёт квартиры или выписка из домовой книги;
• документы, подтверждающие отсутствие коммунальных и иных задолженностей у собственника нежилого помещения;
• квитанции об оплате государственной пошлины.

Отдельно стоящее нежилое помещение

Особенно доходными считаются отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости. Отдельные строения можно сдать под магазины, склады, торговые центры, аптеки, рестораны, базы отдыха. Однако, они требуют больших усилий и вложений на обслуживание.

На рентабельность будет влиять целый комплекс факторов: местоположение, планировка, внешний вид, внутренняя отделка.

Как правило, при съёме большой площади арендаторы перестраивают помещения под свои нужды и функционал.

Следует помнить, что любая перепланировка нежилого объекта требует согласования с БТИ или жилищной инспекцией.

Размещение вывески на фасаде здания предполагает согласования с муниципальным отделом архитектуры и получение разрешения на установку рекламной конструкции.

В зависимости от площади можно варьировать запросы по арендной плате в пределах объекта: где локация лучше, там пусть и платят больше.

При продаже отдельно стоящего объекта плюсом к стандартному пакету бумаг понадобятся документы на землю, технические документы на подведённые коммуникации, планы этажей, генплан, а кроме сбора за сам объект недвижимости также оплата госпошлины на землю.

Подведём итоги

Нежилая недвижимость предназначена для увеличения собственного капитала и является популярным объектом инвестиций. Процесс приобретения, продажи, управления коммерческой собственностью требует специальных знаний и навыков.

Если это Ваш первый опыт подобного рода, лучше не экономить и обратиться к профессионалам.