Недвижимость может иметь категорию жилой или нежилой.
От этого зависит, как именно её можно использовать.
Но иногда можно и поменять категорию.
Рассмотрим, для чего это может быть нужно и как оформить такой переход. А так же, что значит квартира в нежилом фонде?
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-82-94. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Перевод помещения в нежилое
- Оформление
- Нежилое помещение в квартире
- Что значит квартира в нежилом фонде?
- Нюансы и подводные камни
Перевод помещения в нежилое
Сначала уточним некоторые термины.
Жилое помещение – это, по 15-й статье ЖК, недвижимость, которая является изолированным помещением и пригодна для проживания.
К нему может относиться:
- дом (или его часть);
- квартира (её часть);
- комната.
Нежилое помещение в квартире — это помещение, которое не предназначено для проживания и не относится к общему имуществу в многоквартирном доме.
При застройке многих городов не предполагалось такого большого количества коммерческих помещений, какое требуется сейчас.Открывается множество магазинов, салонов красоты и тому подобного.
Но в обжитых районов, где много жителей, а, значит, и спроса, часто просто негде строить новые здания. Поэтому многие предпочитают размещать заведения в выкупленных квартирах. Иногда в них устраивают и офисы компаний.
Кроме того, квартиры, которые можно использовать в коммерческих целях, часто стоят дороже жилых. Особенно с учётом того, что жильё на первом этаже ценится меньше.
Но это справедливо только для густонаселённых мест с небольшим количеством коммерческой и офисной недвижимости. Во вновь строящихся районах часто уже предусмотрены места под магазины, кафе салоны и т. д., поэтому нет необходимости в таком переводе.
Для этого необходимо провести специальную процедуру – перевод жилого помещения в категорию нежилых.
Но подойдёт для этого не каждая квартира.
Квартира под нежилое помещение должна отвечать таким требованиям, перечисленным в 22-й статье ЖК:
- У коммерческого помещения обязан быть отдельный вход (или возможность его устроить).
- Ниже не должно быть жилых помещений. То есть нежилое помещение может располагаться или на первом этаже дома, или над нежилым.
- Переводимое помещение не является частью жилого помещения.
- В помещении никто не должен быть прописан.
- Нельзя переводить квартиру, предназначенную для социального найма.
- Нельзя переводить жильё в другую категорию, если планируется его использование для религиозной деятельности.
- Не должно быть обременения собственности (к примеру, ипотекой, арестом или арендой).
Оформление
Чтобы изменить категорию помещения, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в органы местного самоуправления. Это заявление будет рассматривать специальная комиссия.
Чаще всего в многоквартирном доме единый вход во все квартиры – через подъезд.
Значит, для перевода недвижимости в другую категорию придётся оборудовать отдельный вход. Проект перепланировки нужно заказать в строительной организации. Он прикладывается к заявлению.
Также потребуется разрешение собственников других квартир, если в перепланировке будут затронуты капитальные стены. Или если крыльцо нового входа будет располагаться на общей земле. Достаточно получить согласие 2/3 жильцов. Оно оформляется решением общего собрания собственников помещений.
Справка. Может случиться так, что для переустройства потребуется срубить дерево или кустарник. В таком случае придётся получить разрешение и на это действие – так называемый порубочный билет.За самовольную порубку выпишут штраф (до 300 тысяч рублей для Москвы и до 250 тысяч для Санкт-Петербурга).
После этого можно писать заявление в Департамент Управления Имуществом. В нём указываются:
- Полное ФИО и паспортные данные заявителя.
- Если оформление происходит через представителя, указываются те же данные, а также номер и дата доверенности.
- Адрес помещения.
- Основание права собственности (покупка, получение в подарок или в наследство, приватизация).
- Планируемые цели использования.
- Требуются ли работы по перепланировке.
- Если да, то сроки и режим их проведения.
- Список приложений.
К этому заявлению прикладываются:
- Паспорт (паспорта).
- При необходимости – доверенность.
- Документ, подтверждающий право собственности (им может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации).
- Технический паспорт квартиры.
- Поэтажный план.
- Если будет проводиться перепланировка – её план.
- В случае необходимости – протокол общего собрания жильцов и/или порубочный билет.
Внимание! Технический паспорт и поэтажный план можно получить в БТИ при предъявлении паспорта и правоустанавливающего документа на недвижимость. Срок изготовления – месяц.При получении выдаётся расписка с указанием даты и списком принятых документов.
Заявление рассматривается до 45 дней, после чего выдаётся один из возможных ответов:
- разрешение на перевод;
- разрешение при условии перепланировки;
- отказ.
Решение в течение 3-х дней выдаётся на руки или отправляется по почте. Если для перевода требуется перепланировка, её принимает комиссия из имущественного Департамента.
Затем придётся зарегистрировать произошедшие изменения в Росреестре.Для этого необходимо написать заявление, бланк которого выдадут на месте, и приложить к нему:
- паспорт;
- техническую документацию (план помещения и прочее);
- разрешение на изменение категории;
- акт приёмки комиссией, если производилась перепланировка;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Госпошлина составляет 1 тысячу рублей. Новое свидетельство о собственности будет готово в течение десяти дней.
Нежилое помещение в квартире
Иногда возникает вопрос, можно ли перевести часть площади квартиры в нежилое помещение (комнату или даже не одну).
Это невозможно, так как противоречит 15-й статье ЖК (нельзя перевести в нежилое помещение, которое является частью жилого).
Но по 17-й статье ЖК разрешается работать в своей квартире, если это не нарушает права других людей. А вот организовать у себя на дому промышленное производство не получится.
Что значит квартира в нежилом фонде?
Изменение категории помещения с нежилого на жилое происходит реже. Но всё же иногда возникает такая необходимость.
Например, если у крупного предприятия большой нежилой фонд используется не полностью, может возникнуть желание переделать его часть под жильё для сотрудников (оформить коммерческие квартиры).
Это допустимо, если:
- помещение соответствует требованиям, которые предъявляются к жилью;
- или возможно привести его к такому виду;
- нет обременения права собственности.
Требования можно посмотреть в Постановлении Правительства № 47 (редакция от 2 августа 2016 года). Основные из них:
- Помещение должно соответствовать различным нормам безопасности.
- Обеспечивать подходящий микроклимат внутри здания и защиту от осадков.
- В домах, имеющих больше пяти этажей, должен работать лифт.
- Оно должно быть оборудовано необходимыми инженерными системами.
Внимание! Не допускается перевод в категорию жилых подвалов и помещений в цокольном этаже дома.Как правило, перед изменением категории потребуется переоборудование. Без него можно обойтись, как правило, если раньше данный объект недвижимости уже был квартирой, пригодной для проживания.
Необходимо выделить и оборудовать кухню и санузел. Могут также потребоваться другие доработки, например, обустройство утепления, изоляции и т. п. Конкретный список работы зависит от планировки и состояния здания.
Важно помнить, что «мокрые» зоны – кухня и санузел – не должны располагаться над жилой зоной.
Нюансы и подводные камни
Даже в тех случаях, когда помещение, казалось бы, подходит для смены категории, могут возникнуть различные сложности. Первая из них связана с получением различных разрешений.
Некоторые жильцы дома могут не дать согласие на перепланировку. Если их окажется больше трети от общего числа собственников, привести помещение к подходящему виду не получится.
В некоторых случаях собственник получает отказ от администрации.
Если он не обоснован, можно оспорить его в судебном порядке. Но на это могут потребоваться значительные затраты, к тому же придётся ждать решения суда.
Вторая сложность связана с тем, что объект недвижимости не обязательно окупит понесённые затраты.
Если квартиры под коммерческую недвижимость расположена в районе, где уже есть подобные заведения, или вход в неё не слишком заметен, она будет приносить меньше прибыли.А при проживании в квартире, которую не удалось перевести в жилой фонд, придётся оплачивать коммунальные платежи в увеличенном размере. Кроме того, в нежилой квартире нельзя прописаться. Поэтому подобные апартаменты продаются по сниженной цене.
Как можно увидеть из статьи, некоторые жилые помещение можно перевести в категорию жилых и наоборот. Но это связанно с большими затратами денег (на перепланировку) и времени (ожидание решения и переустройство). Поэтому перед принятием подобного решения следует всё обдумать и взвесить его плюсы и минусы.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 551-82-94 (Москва)
+7 (800) 551-82-94 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!