К оценке жилой недвижимости прибегает все больше людей, планирующих какие-либо сделки, связанные с данным видом имущества.
Это вполне закономерно, так как не зная ценности квадратного метра, сложно самостоятельно определить общую стоимость жилой площади.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-82-94. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Общая информация
- Затратный
- Сравнительный
- Доходный
Коэффициент капитализацииОценку недвижимости проводят обычно профессионалы, учитывая в своем деле многие особенности и высчитывая стоимость по многочисленным формулам. Однако главные факторы в оценке жилья следует знать всем: многим придется с этим столкнутся, и тогда дополнительная информация определенно пригодится.
Общая информация
Оценивание жилой недвижимости предполагает установление цены на частные дома с земельными участками, дачные постройки, а также квартиры и комнаты, расположенные в многоэтажках.
Обратите внимание на перечень действий с жилой недвижимостью, которые предполагают обязательное обращение к оценщикам.Это:
- Операции по покупке и продаже недвижимости.
- Получение кредитов под залог недвижимости.
- Оформление ипотеки.
- Раздел имущества.
- Страхование жилого имущества.
- Установление стоимости наследства при вступлении в права наследования.
- Получение выплат при ущербе в результате страхового случая.
- Начисление налогов на собственность.
- Возникновение имущественных и судебных споров.
В результате проведенной оценщиками работы, вы получите подробный отчет по стоимости недвижимости. Этот отчет является официальным документом, обладающим юридическим значением.
Существует ряд методов определения цены жилых помещений. В статье рассмотрены три подхода, наиболее часто используемых при оценивании жилой недвижимости – затратный, сравнительный и доходный подходы.
Затратный
Затратный метод применяется преимущественно при установлении стоимости частных домов. Этот метод предполагает определение расходов на восстановление жилого помещения, учитывая его естественный износ.
Износ – уменьшение стоимости объекта, обусловленное постепенной утратой зданием заложенных изначально эксплуатационных качеств под влиянием природных условий и человеческого влияния.При затратном подходе оценщик должен провести подсчет цены воспроизводства аналогичного объекта с подобной планировкой, с идентичностью использованных материалов и с таким же качеством проведенных строительных работ, учитывая текущие цены.
Далее, оценщик высчитывает стоимость замещения: расходы на постройку такого же здания, но с использованием инновационных материалов и новых архитектурных решений.
В результате оценки затратным методом, продавец может получить возможность продать жилую недвижимость по стоимости ее создания либо улучшения.
Но данный метод может вывести и на обесценивание недвижимости из-за переориентации производства на более прогрессивные технологии.
Преимущества затратного метода оценки:
- Этот подход считается самым надежным при оценке новых сооружений.
- Затратный метод выбирается как единственно возможный при следующих ситуациях:
- страхование объекта;
- для зданий, требующих реконструкции;
- налогообложение объекта;
- исследование стоимости нового построения;
- обоснование требуемых улучшений для постройки.
Рассмотрим пример использования затратного метода оценки. Вы планируете покупать квартиру в новостройке, оформив ипотечный кредит в банке.
Обязательным требованием банка при выдаче ипотеки будет проведение оценки и страхование покупаемого объекта, так как он будет считаться собственностью банка, пока вы не выплатите кредит.Вероятнее всего, оценщики будут проводить свои исследования, опираясь на затратный подход, так как он надежнее остальных в установлении стоимости новых построений.
Сравнительный
Сравнительный (рыночный) метод оценки недвижимости основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичным, стоимость которого уже установлена, и информация об этом находится в открытом доступе.
При применении сравнительного подхода необходимо учитывать следующие факторы:
- Площадь квартиры (частного дома).
- Права собственности на недвижимость.
- Время и условия проведения сделки.
- Месторасположение.
- Качество отделки.
- Для частного дома – площадь земельного участка.
- Транспортное сообщение в районе.
- Экологическая ситуация в районе.
- Развитие инфраструктуры.
Учитывая все вышеизложенные факторы, оценщик рассчитывает влияние каждого из них на цену жилья и получает окончательную стоимость квартиры (дома).
Сравнительный метод наиболее распространен при проведении сделок по покупке или продаже недвижимости.
Применение при оценке жилой недвижимости сравнительного метода подразумевает наличие полностью сформировавшегося рынка недвижимости с наличием достоверных данных о проведенных сделках. В нашей стране сравнительный подход желательно применять в совокупности с ликвидационным методом оценки стоимости жилья.Преимущества сравнительного подхода:
- при оценке стоимости жилья учитываются инфляция и экономическая ситуация в стране;
- основан на статистических данных;
- при вычислении стоимости делаются поправки, учитывающие особенности продаваемого объекта;
- относительно простой метод, дающий надежный результат.
Рассмотрим пример использования сравнительного метода. Вы планируете продавать старую трехкомнатную квартиру в доме типа «хрущевка» в центре города. Используя сравнительный подход, оценщики определят примерную стоимость аналогичных квартир.
Но при окончательной установке стоимости будут играть роль такие факторы, как проведен ли в доме капитальный ремонт, на каком этаже находится квартира и, скорее всего, даже состояние подъезда.
Доходный
Доходный подход основан на оценке ожидаемых доходов от сдачи объекта в эксплуатацию.
Когда речь идет о жилой недвижимости, обычно оценивается доход, получаемый от сдачи квартиры в аренду.
Доходный подход использует две методики расчета стоимости:
- Метод капитализации доходов.
- Метод дисконтированных денежных потоков.
В статье рассмотрена первая из этих методик, так как именно она применяется при оценке жилых помещений, сдаваемых в аренду.
Коэффициент капитализации
Коэффициент капитализации – ставка, которая применяется при доходном методе, чтобы привести все потоки поступающих доходов к единой сумме, определяющей стоимость.
Сущность метода капитализации доходов состоит в разделении чистого дохода на коэффициент капитализации.
Преимущества доходного метода:
- при определении стоимости этим методом учитываются ожидания предполагаемых доходов от сдачи недвижимости в аренду;
- изучается и учитывается рыночная ситуация;
- этот метод единственный учитывает будущую доходность недвижимости.
Рассмотрим пример оценивания доходным методом. Вы хотите купить квартиру, чтобы вложить накопленные деньги и иметь пассивный доход, сдавая ее на длительный срок. Вам предложили два варианта покупки.
Кроме прочих методов, попросите оценщиков провести оценку стоимости методом капитализации и сможете наверняка выбрать, какой из вариантов вас устроит в большей степени.Операции с недвижимостью требуют серьезного подхода. Поэтому доверить оценку вашего жилого помещения следует высококвалифицированным профессионалам.
Используя вышеприведенную информацию, вы сможете проконсультироваться с ними, какой метод оценки наиболее предпочтителен в вашем случае и будете иметь примерное представление о стоимости вашего жилья.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 551-82-94 (Москва)
+7 (800) 551-82-94 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.Добавить комментарий
Если бы только от правильной оценки зависела стоимость квартиры. Тогда бы проблем не было. Мы вот свою квартиру продаём уже больше полугода. Сначала оценили в одну сумму, довольно хорошую. Но со временем в процессе продажи пришлось снизить цену на 800 000 рублей. И вряд ли на этом остановимся. Ситуация на вторичном рынке плачевная. Квартиру сейчас продать очень тяжело. Покупатели хотят купить её за сумму аж в 2 раза дешевле изначальной.
У меня такой вопрос, куда следует обратиться,чтобы можно было оценить квартиру и сколько это может стоить?
Согласна с Иваном. От себя хочу добавить, что лучше не обращаться в агентсва по недвижимости за точной оценкой жилья, если хотите продавать через них. Я считаю, что оценивать квартиру стоит в компании, которая не заинтересована в какой то конкретной стоимости продажи и даст вам действительно правдивый ответ, сделает все официально и выдаст документы. Стоить это может по разному, в зависимости от места обращения.
Бывает, что за это берутся агентства недвижимости. Они то же могут с достаточно близкой точностью сказать стоимость, ведь они владеют рынком, спросом и предложениями. Но лучше идти в специальные оценочные конторы. Они вам и документ дадут. Там спецы лицензированные.
Есть вид экономической деятельности хозяйствующего субъекта, связанный с оценкой объектов недвижимого имущества. Деятельность лицензируется, и в ней работают специально обученные и профессионально подготовленные люди. Обращайтесь, заключайте договор. Согласно договору и прейскуранту цен, он разнится, вам проведут оценку.
Около года назад получили в наследство квартиру, т.к. наследников было несколько человек, решили, что будем продавать. Сами объективно оценить стоимость жилья мы не рискнули, поэтому доверили это дело профессионалам — оценочной компании.