Все об ИЖС: как построить свой дом и не прогадать

Все об ИЖС: как построить свой дом и не прогадать

ИЖС

Чтобы не загружать вас официальной терминологией, скажем просто: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это возведение частных домов силами самих владельцев в городах или сельской местности. Например, если есть земельный участок (или вы планируете его приобрести), на котором вы хотите построить себе дом – это и есть ИЖС.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-69-32. Это быстро и бесплатно!

Чтобы ваш дом мог считаться объектом индивидуального жилищного строительства, он должен соответствовать ряду требований. В частности, строение не может быть выше трех этажей (подвальные или цокольные помещения не в счет). Здание должно предназначаться для проживания только одной семьи.

Аббревиатура ИЖС часто применяется и к категории земель, которые предназначены именно под частную застройку.

Если частный дом разделен на две половины с отдельными входами, то это уже не объект ИЖС, а многоквартирный дом. Еще одно условие – дом, построенный в качестве индивидуального жилья, не может использоваться для коммерческих целей. Это значит, что вы не можете открыть на базе своего жилища магазин или что-то другое, приносящее доход.

Загвоздка в земле

Когда перед вами встал вопрос возведения собственного дома, самое главное – это земля, на которой начнется стройка.

В российском законодательстве предусмотрено множество категорий земель.

И для каждой из них существует несколько разрешенных видов пользования. Это означает, что на какой-то земле строить свой дом можно, а на какой-то нельзя. Давайте разбираться.

Чтобы в будущем не столкнуться с проблемами законности использования земли, нужно запомнить одно просто правило: ИЖС применимо только к землям населенных пунктов. Это территории городов, сел, поселков и деревень.

Если при выборе участка его хозяин показывает вам свидетельство о праве собственности на участок, и в нем написано «категория земель – земли сельскохозяйственного назначения», то это автоматически накладывает запрет на ИЖС.

Построить дом на таком участке вы сможете, но это будет связано с определенными трудностями, о которых мы поговорим чуть позже.

Если же вам приглянулся участок, который принадлежит к категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием под ИЖС, то можете смело его покупать, строить дом, получать почтовый адрес и прописываться в новом жилье.

Как осуществляется приватизация гаража , вы узнаете, прочитав нашу статью.

Где можно оформить гараж в частную собственность? Ответ здесь.

Сельхоз земли: связываться или нет?

Сегодня на российском рынке земли очень много крайне привлекательных по цене предложений по продаже земельных участков. Большинство из них принадлежат к садовым некоммерческим товариществам или дачным некоммерческим партнерствам.

Чтобы было проще понять, садовое некоммерческое товарищество (СНТ) – это те самые 6 соток, которые выдавались гражданам в 60-70-е годы прошлого века. Как правило, они расположены в очень неудобных местах: вдоль железных дорог, автотрасс, вблизи высоковольтных линий электропередач, в местах схода талых вод и т. д.

Но самое главное – почти все СНТ расположены на землях сельскохозяйственного назначения. И ИЖС к ним не применимо. Дачный домик – пожалуйста. Но если решите построить коттедж, то готовьтесь к затратам (об этом — ниже).

Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) – более современное веяние 15-20-летней давности, свойственное окрестностям городов-миллионников.

Тогда земли сельхозназначения вокруг мегаполисов нарезались кусками по 10-20 соток и продавались за баснословные деньги.

Нюанс состоит в том, что разрешенном использовании таких земель стоит пункт «для строительства дачного дома». То есть, вы можете построить себе полноценное жилье на таком участке. Или купить уже готовый дом. Но тогда готовьтесь к тому, что столкнетесь с неудобствами: плотно стоящими друг к другу домами, узкими дорогами, недешевыми жилищно-коммунальными услугами.

Так почему же к участкам, стоящим на землях сельскохозяйственного назначения относятся с сомнением? Ответ прост: «сельхозка» не участвует в программах развития территорий. Все дотации из местных, региональных и федерального бюджетов уходят на земли населенных пунктов – туда проводят воду, свет, газ, там строят новые дороги, возводят социальные объекты. Закапывать миллиарды рублей в сельскохозяйственные земли, которые предназначены, в первую очередь, для животноводства и растениеводства, никто не будет.

Что это дает на практике? А то, что к вашему дому, если он построен на земле СНТ или ДНП, не проведут коммуникации, рядом не построят стадион или больницу, а возить детей в садик и школу придется за много километров. Свет, воду и газ вам придется прокладывать за свой счет. Неудачные случаи приобретения таких участков нередко заканчиваются тем, что стоимость проведения коммуникаций выходит по цене выше, чем строительство самого дома. И это не говоря уже о затраченных нервах и времени.

Вывод здесь прост: прежде, чем купить участок под ИЖС, надо посмотреть в свидетельстве категорию земли. Мы не отговариваем вас строить дом на сельскохозяйственных землях (есть исключения, когда и в дачных кооперативах с коммуналкой все в порядке). Но в таком случае готовьтесь купить «полуфабрикат», который придется доводить до ума самостоятельно за большие деньги.

Избегаем мошенников

Несмотря на то что проверить, подходит ли участок под индивидуальное жилищное строительство очень легко, на земельном рынке нередки случаи обмана и мошенничества.

Схемы здесь довольно стандартны.

Схема 1

«Участок стоит на сельхозке, но построить дом вы сможете»

На этот обман часто соглашаются люди, слабо разбирающиеся в земельных вопросах. Их, как правило, прельщает дешевизна земли. Да, дом вы действительно построите. Но будете жить в нем без света, воды и газа, пока не выложите десятки (а порой и сотни) тысяч рублей на самостоятельное подключение.

Как составить договор аренды гаража ? Узнайте об этом прямо сейчас.

Нужно ли платить налог на гараж пенсионерам? Ответ в нашей статье.

Схема 2

«Посмотрите сами, в полукилометре город (деревня, село), конечно, вы можете осуществить здесь ИЖС»

Еще один распространенный вариант. Надо понимать, что между городом, стоящим на землях населенных пунктов и дачным массивом может быть всего 100 метров. Но при этом земля под дачами будет относиться к сельхозназначению. И вы, как и многие соседи, будете сталкиваться с перебоями в подаче воды, убитыми дорогами, которые не убирают зимой и прочими «прелестями» нецивилизованной жизни.

Схема 3

«Земля под дачным кооперативом (садовым товариществом) как раз сейчас переводится в категорию «земли населенных пунктов» силами самих жильцов»

Действительно, в последние годы из-за разрастания городов и крупных поселков окружающие их земли сельскохозяйственного назначения все чаще получают статус земель населенных пунктов. Но занимаются этим муниципалитеты для повышения инвестиционной привлекательности.

Из-за особенностей Земельного Кодекса РФ изменить категорию земли под отдельным участком нельзя – только под всем дачным поселком сразу.

Это можно сделать самостоятельно: придется получить согласие ВСЕХ собственников участков, собрать гигантский пакет документов, потратить несколько месяцев (а иногда и лет) на всю процедуру. На практике этим никто не занимается.

Недостатки ИЖС и способы экономии

Мы постарались описать плюсы покупки участка под индивидуальное жилищное строительство, стоящего на землях населенных пунктов.

Но какие же тогда минусы?

Если не считать стоимости земли, недостаток один: налоги.

Для участков, предназначенных под ИЖС, налог на землю будет в 3-5 раз выше, чем для аналогичных по площади, но стоящих на сельскохозяйственных землях. Однако экономия на фактически бесплатном подключении к коммуникациям окупает любые повышенные налоговые обязательства.

Есть и несколько способов сэкономить средства при покупке земли под ИЖС:

  1. Покупка участка, недавно переведенного в категорию «земли населенных пунктов». Стоимость таких земельных наделов будет ниже из-за того, что на территорию еще не проведены коммуникации. Дом вы вряд ли сможете построить быстрее, чем за год. Обычно за 12-18 месяцев свет, газ и вода подводятся к таким территориям – это выгодно для местных властей, желающих быстрее застроить землю и увеличить налогооблагаемую базу.
  2. Приобретение участка в непосредственной близости к населенному пункту. Здесь можно сэкономить, даже когда земля относится к «сельхозке» — из-за близости города затраты на подвод коммуникаций могут окупиться дешевизной надела. К тому же в перспективе земля под вашим домом может быть переведена в категорию «земли населенных пунктов» вследствие расширения города.
  3. Покупка земли рядом с крупной транспортной развязкой. Если вас не смущает шум машин, то можно рассмотреть и такой вариант. Как правило, места пересечения региональных или федеральных трасс изобилуют всевозможными дорожными сервисами. А значит, всегда можно договориться о проведении коммуникаций от них.
Прочтите нашу статью и подготовьте нужные документы для покупки квартиры.

Прописка в квартиру с долгами: возможна или нет? Узнайте об этом прямо сейчас.

Вместо послесловия

В качестве небольшого итога мы представим вам список тезисов.

Запомнив их, вы сможете избежать частых ошибок при выборе участка под индивидуальное жилищное строительство и, возможно, сэкономить деньги:

  • ИЖС можно осуществлять только на землях населенных пунктов;
  • покупая участок в СНТ или ДНП, не ждите, что эту территорию будут развивать и социализовывать;
  • покупка участков в дачных массивах и садоводческих товариществах грозит проблемами с коммуникациями, которые не окупятся низкой стоимостью земли;
  • дешевле платить повышенный налог на землю, чем самостоятельно вести к дому газ, воду и свет;
  • участки на территориях, недавно переведенных из сельхозназначения в земли населенных пунктов, вблизи автотрасс могут стоить дешевле;
  • на рынке земли много обмана. Избежать мошенников поможет внимательное изучение документов, проверка на месте и общение с соседями.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-69-32 (Москва)
+7 (812) 385-56-34 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Солдатов А.

    Есть ещё одни нюанс в использовании земли под индивидуальное жилищное строительство. Кстати, это сейчас становится популярным. Приобретается в собственность з/участок, на котором строится несколько домов, которые, впоследствии, продаются. Имеется масса примеров, судебной практики, как борьбы с этим явлением. Однако, народ продолжает покупать такое жильё.

    • Frankie

      It was dark when I woke. This is a ray of suninshe.