Нужна база коммерческой недвижимости для поиска? Как происходит подбор и маркетинговые исследования лучших предложений по объектам

В России с каждым годом увеличивается спрос на коммерческую недвижимость.

Во многом эта тенденция обусловлена ростом малого и среднего бизнеса.

Расширяется и рынок предложений, что существенно затрудняет процесс выбора.

Рассмотрим примеры коммерческой недвижимости и критерии ее подбора.

Скрыть содержание

• Как осуществляется поиск?
• Маркетинговые исследования
• База коммерческой недвижимости
• Загородная коммерческая недвижимость
• Входная группа нежилого помещения
• Амортизационная группа
• Крупные объекты нежилых помещений
• Тендеры и торги нежилыми помещениями

Как осуществляется поиск?

Главный признак коммерческого предложения по недвижимости – получение собственником прибыли от ее использования, и это необходимо помнить при выборе объекта.

Т.е., в первую очередь стоит обозначить цель приобретения такой недвижимости.

Это станет определяющим фактором при выборе местоположения, площади, технического и коммуникационного оснащения объекта.

Действительно, если помещение будет использоваться в качестве складского, целесообразно выбирать объекты, расположенные за чертой города, если же планируется открытие торговой точки, помещение должно находиться в людном, оживленном месте с парковкой.

В случае покупки арендных площадей стоит обращать внимание на небольшие помещения, которые быстрее и охотнее арендуют.

Далее следует обратить внимание на состояние и размер помещения объекта коммерческой недвижимости. Для арендных площадей лучше выбирать небольшие точки с минимальной готовой отделкой.

Для ведения собственного бизнеса больше подойдут голые стены, оставляющие пространство для проявления собственной фантазии или творчества наемных дизайнеров с целью создания уникального интерьера.

Необходимо тщательное изучение предложений на рынке, чтобы найти недорогую коммерческую недвижимость и, как следствие, максимально выгодный вариант.

Безусловно, намного больше можно сэкономить, покупая помещение еще на стадии строительства, но и риски такой покупки возрастают пропорционально уменьшению цены на объект.

Маркетинговые исследования

В связи с повышением спроса на подобные исследования многие компании занимаются сбором и анализом базы данных в сфере недвижимости по собственной инициативе. Предметом маркетинговых исследований коммерческой недвижимости являются:

• актуальное состояние и перспективы развития рынка;
• мониторинг цен;
• изучение местоположения объектов, инфраструктуры и планов развития района в целом;
• анализ пешей и транспортной доступности объекта;
• определение потребительской и конкурентной массы;
• проблемы и перспективы;
• выявление целевых групп потенциальных потребителей и арендаторов.

На основании полученных данных из маркетинга коммерческой недвижимости предоставляются выводы и рекомендации, которые могут взять на вооружение потенциальные инвесторы.

К наиболее крупным и популярным компаниям в Москве, проводящим такие исследования, можно отнести ИРН Консалтинг, My Market, Vesco Consalting.

База коммерческой недвижимости

Практически в каждом городе есть компании, создающие и обновляющие такие базы, которые представляют собой своеобразные информационные каталоги с описанием характеристик объектов и указанием цен на них, именно в них стоит искать лучшие предложения по коммерческой недвижимости.

В качестве примера можно привести базу объектов коммерческой недвижимости консалтинговой компании Praedium, свыше 10 лет успешно функционирующей на российском рынке. Подобные базы значительно упрощают поиски и выбор требуемых площадей.

Для удобства база данных коммерческой недвижимости обычно разделена по сегментам:

1. Офисный.
2. Торговый.
3. Производственно-промышленный.
4. Складской.

Загородная коммерческая недвижимость

В последние годы происходит активное заселение территорий за пределами крупных городов, но не очень от них удаленных.

Все большее число людей предпочитает жить в экологически чистом месте, при этом работая в близлежащем мегаполисе.

В связи с этим увеличивается число разнообразных коттеджных поселков, все они нуждаются в развитой инфраструктуре, как следствие, возрастает спрос на загородную коммерческую недвижимость.

Это хорошая возможность начать бизнес, т.к. есть много неосвоенных ниш для начала предпринимательской деятельности.

За городом можно открыть ресторан, гостиницу или русскую баню; организовать площадку для игры в пейнтбол; заняться конным прокатом и прогулками; предложить родителям отдать их детишек в частный детский сад.

Все зависит только от личных предпочтений, способностей и возможностей, организационных и финансовых.

Немаловажным фактором помогающим выбрать коммерческую недвижимость, является сравнительно низкая цена объектов. Чаще всего востребован складской сегмент.

Входная группа нежилого помещения

В некоторых случаях в нежилое помещение необходимо организовать отдельный вход в целях его эффективного использования. Такая мера предполагает для собственника обязательную процедуру по созданию входной группы нежилого помещения, которая включает в себя:

1. Сбор пакета документов на помещение (паспорт, план здания и т.п.).
2. Исследование здания и несущих конструкций на предмет возможности устройства входной группы.
3. Проект отдельного входа, разработанный с участием организации, имеющей допуск СРО на проведение проектных работ.
4. Согласование проекта с такими инстанциями, как СЭС, МЧС, организациями, эксплуатирующими инженерные сети, и иными в соответствии с российским законодательством.
5. В случае устройства входной группы в жилом доме – разрешение ТСЖ и собственников жилья.

Выдачей разрешений на устройство входной группы занимается префектура, если здание нежилое, либо жилинспекция, когда речь идет о жилом здании.

Амортизационная группа

Критерием определения амортизационной группы нежилого помещения является материал, из которого оно построено, и, соответственно, срок его эксплуатации. Различают следующие группы:

• четвертая – срок эксплуатации 5-7 лет; здания из пленочных материалов, металла, дерева или стеклопластика.
• пятая – сборно-разборные и передвижные здания со сроком службы 7-10 лет;
• седьмая – 15-20 лет. Здания щитовые, каркасные, саманные, глинобитные, деревометаллические;
• восьмая – 20-25 лет – бескаркасные, с использованием камня, железобетона, кирпича и т.п.;
• девятая – срок использования 25-30 лет. В основном складские помещения с каменными стенами;
• десятая – блочные и панельные здания с долговечными покрытиями и сроком полезной эксплуатации более 30 лет.

Крупные объекты нежилых помещений

Всю крупную коммерческую недвижимость можно разделить на торговую, офисную и складскую. В обозначенных рамках к крупной недвижимости условно относятся:

• региональные (30-45 тыс.кв.м.) и суперрегиональные (80-200 тыс.кв.м.) торговые центры;
• офисные здания классов “А” – самые престижные и удобно расположенные;
• складские помещения класса “А+” с высокими потолками, хорошей вентиляцией, наличием охраны и т.п.

Естественно, на такую недвижимость существует самый высокий спрос и, как следствие, цены.

Тендеры и торги нежилыми помещениями

Чаще всего торги по нежилым помещениям производятся в качестве имущества должников.

Муниципалитетами крупных городов регулярно организуются конкурсные продажи нежилых помещений.

Тендерная система помогает среди множества конкурентных предложений выбрать самое выгодное.

Информация о торгах по коммерческой недвижимости доступна на официальном сайте http://www.torgi.gov.ru/.

Если объект тендера нежилого помещения является муниципальной собственностью, не помешает заранее ознакомиться с материалами приватизационного дела. Это можно сделать, подав соответствующий запрос Организатору торгов.

Количество участников торгов напрямую зависит от характеристик объекта, и ставки на коммерческую недвижимость в жилых комплексах или других местах почти не поддаются прогнозированию.

Приобретение коммерческой недвижимости без посредников – дело достаточно хлопотное и затратное, но при правильном подходе с учетом всех факторов способно принести владельцу немалую прибыль.