Правила управления коммерческой недвижимостью: объекты и управляющие компании, рейтинг и обучение

Рынок коммерческой недвижимости начал развиваться в России сравнительно недавно, но достаточно бурными темпами.

Стремление владельцев обеспечить максимум прибыли при минимуме затрат обусловило рост спроса на профессиональные услуги по обеспечению эффективного использования объектов.

О том, что такое управление объектами коммерческой недвижимости, мы и поговорим в этой статье.

Скрыть содержание

• Управление коммерческой недвижимостью
• Услуги управляющих компаний
• Нежилое помещение и ТСЖ
• Как оспорить иск к ТСЖ, если не платят собственники нежилых помещений?
• Рейтинг компаний коммерческой недвижимости
• Обучение
• Менеджер по коммерческой недвижимости

Управление коммерческой недвижимостью

Под управлением коммерческой недвижимостью понимается совокупность систематизированных мероприятий, направленных на получение прибыли от эксплуатации объекта недвижимости и осуществляемых специализированными профессиональными компаниями.

В целях максимально эффективного использования потенциальных возможностей объекта управляющие компании коммерческой недвижимости выполняют следующие функции:

1. Оценка рыночной стоимости объекта с учетом всех его ресурсов.
2. Финансовый анализ и прогнозирование.
3. Анализ рынка.
4. Консультирование собственников и руководителей.
5. Маркетинговые исследования.
6. Техническое и клининговое обслуживание объекта; контроль за строительством.
7. При необходимости работа с арендаторами и персоналом объекта.

Основными законодательными актами, регулирующими данный процесс, являются ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Жилищный кодекс.

Оперативное управление нежилыми помещениями, предполагает делегирование собственником своих прав владения, пользования и распоряжения недвижимостью специальным компаниям по управлению коммерческой недвижимостью либо созданным им учреждениям в целях оптимизации его использования с максимальной отдачей.

При этом за собственником остается право передачи своего имущества другим фирмам, все мероприятия осуществляются за его счет и обязательно в рамках действующего законодательства РФ.

Собственник также осуществляет стратегическое управление объектом и контроль за надлежащим выполнением намеченных мероприятий.

Основными принципами оперативного управления выступают целенаправленность, а также непрерывность процесса во времени и пространстве.

Иными словами, они не имеют права, к примеру, продавать, дарить либо иным способом отчуждать имущество, находящееся в оперативном управлении, а также действовать вне рамок целесообразности использования объекта.

Услуги управляющих компаний

На сегодняшний день компании предлагают достаточно широкий спектр подобных услуг.

Помимо основных, упомянутых выше, в их число входят:

1. Брокеридж – заключение сделок купли-продажи, а также аренды помещений.
2. Юридическое сопровождение – заключение и ведение договоров; контроль за соблюдением всех юридических тонкостей, связанных с функционированием нежилого помещения; приведение документации в соответствие с действующими юридическими нормами и т.п.
3. Бухгалтерское сопровождение – ведение бухучета, предоставление отчетности.
4. Организация ремонтных работ.
5. Установка и наладка необходимого оборудования(Интернет, видеокамеры и т.п.)

Нежилое помещение и ТСЖ

В случае, если нежилое помещение расположено на территории жилого дома, возникает ряд сложностей, обусловленных в первую очередь тем, что закон не проводит четкого разграничения между жилым и нежилым помещением.

Т.о., собственник нежилого помещения владеет им наряду с остальными жильцами на правах долевой собственности, согласно Жилищному кодексу и закону «О товариществах собственников жилья», но вместе с тем помещение получает статус автономного объекта, что порождает немало противоречий.

Нередки ситуации, когда на его территории расположены коммуникации, жизненно важные для всего здания, и затруднение доступа к ним негативно сказывается на функционировании всего здания.

Много споров вызывают вопросы оплаты коммунальных услуг.

Как правило, ТСЖ требует от владельцев коммерческой недвижимости оплачивать большие суммы, нежели жильцы. Однако это противоречит правовым нормам.

Оптимальной формой взаимодействия ТСЖ и собственников нежилых помещений, не являющихся членами ТСЖ, является договор, учитывающий все подобные нюансы. Он может быть типовым, подготовленным ТСЖ, либо инициированным собственником.

Обе стороны должны ознакомиться с договором, устранить либо изменить пункты, вызывающие разногласия, и подписать. Если желаемый компромисс не достигнут, возможно обращение в суд.

Как оспорить иск к ТСЖ, если не платят собственники нежилых помещений?

Если собственник нежилого помещения является членом ТСЖ, он оплачивает все услуги в том же размере, что и остальные собственники.

Если форма взаимодействия с ТСЖ договорная, размер оплаты обычно зафиксирован в договоре.

В требованиях оплаты коммунальных услуг закон однозначен: владелец нежилого помещения обязан оплачивать все услуги, если иное не оговорено в договоре.

Для суда не является аргументом то обстоятельство, что фактически услуги не используются. К примеру, собственник помещения на первом этаже многоквартирного дома в любом случае должен оплачивать лифт.

Если судом вынесено решение, оспорить его можно путем обжалования в вышестоящем суде.

Рейтинг компаний коммерческой недвижимости

Представляем рейтинг управляющих компаний коммерческой недвижимости согласно убыванию их популярности на примере г. Москвы:

1. «БазЭл недвижимость», в ведении которой более 2 млн. кв.м. офисов, складских и торговых помещений.
2. «Р7 групп» – один из самых крупных холдингов на российском рынке.
3. ООО «Город» занимается в основном масштабными проектами, в числе которых обслуживание Московского Дворца Молодежи, сети клиник «Медси» и т.д.
4. SVN– международная организация; в России относительно недавно – с 2014 года.
5. «Метриум-групп» – современная развивающаяся компания.

Обучение

В силу востребованности на рынке специальностей активно развивается и обучение управлению коммерческой недвижимостью.

Выбор учебных заведений довольно разнообразен – от государственных двухгодичных обучающих программ до коммерческих полугодовых курсов.

Управление коммерческой недвижимостью, обучение этому набирает все большую популярность.

Один из старейших московских вузов – РАНХиГС – предлагает получить данную специальность по международной программе МВА, являющейся международным образцом образования в области предпринимательства.

РШУ (Российская Школа Управления) организует обучающие курсы и семинары для желающих научиться управлению коммерческой недвижимостью.

Многие учебные заведения предоставляют возможность получить специальность дистанционно.

Менеджер по коммерческой недвижимости

Профессия управляющего коммерческой недвижимостью предполагает ответственность, способность к планированию, коммуникабельность, аналитические способности. Необходимо разбираться в действующем законодательстве и постоянно развиваться профессионально, действуя в соответствии с меняющейся ситуацией.

К обязанностям менеджера коммерческой недвижимости можно отнести:

• переговоры с потенциальными клиентами;
• финансовый анализ недвижимости;
• поиск подходящих помещений;
• ведение еженедельной отчетности.

Заработная плата по Москве составляет 30000-60000 р.

При готовности к обучению и повышению своего профессионального уровня существует неплохая возможность карьерного роста.

Таким образом, в области управления коммерческой недвижимостью наблюдается устойчивая тенденция к развитию.

Компании, предлагающие свои услуги по управлению коммерческой недвижимостью, отличаются разнообразием, действуют в рамках здоровой конкуренции, непрерывно совершенствуются, что обеспечивает собственникам широкий диапазон цен и услуг и, как следствие, замечательную возможность сэкономить собственное время и деньги.