Как происходит оценка стоимости коммерческой недвижимости или нежилого помещения по кадастровому номеру?

Имея дело с рынком нежилых помещений, предназначенных для реализации коммерческой деятельности, мало быть просто знакомыми со структурой этого рынка и классификацией помещений, там предлагаемых.

Много важнее знать все тонкости по ценообразования на рынке нежилой недвижимости.

Скрыть содержание

• Стоимость нежилого помещения по кадастровому номеру – что это такое?
• Оценка стоимости коммерческой недвижимости, цена и её формирование
Как поэтапно происходит процедура оценки?    
• Средняя стоимость коммерческой недвижимости по России
Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Москве     В Санкт-Петербурге     В Новосибирске     В Барнауле    
• Плата за нежилое помещение в многоквартирном доме
• Заключение

Стоимость нежилого помещения по кадастровому номеру – что это такое?

Кадастровая стоимость вообще – это стоимость объекта, информация о котором размещена в специальных базах данных Федеральной Службы Кадастра.

Определяется такая стоимость специальными уполномоченными лицами – государственными оценщиками.

Это усредненный показатель цены за 1 кв. м. нежилого помещения — стоимость квадратного метра, на сходные объекты недвижимости, с которыми специалисты имели дело в один оценочный период. Её знание необходимо, поскольку все налоговые выплаты осуществляются исходя из неё.

Однако, если у вас на руках ещё нет этой документации, тогда проверить кадастровую стоимость нежилой площади можно только благодаря специальному номеру.

Как это возможно осуществить? Для этого есть несколько способов:

• получение справки в территориальном органе Кадастровой палаты;
• на специальном сайте, где можно узнать стоимость не только по номеру, но лишь по одному только адресу;
• посредством кадастровой выписки;
• из постановлений муниципальных властей по завершении оценочных работ.

Для чего может понадобиться?

Для осуществления купли- продажи, либо необходимо знать стоимость квадратного метра для аренды нежилого помещения.

Не зная кадастровой стоимости, можно также совершать сделки по покупке и продаже нежилой площади, но при этом ценностным мерилом будет служить балансовая или инвентаризационная стоимость. Поэтому лучше всего дождаться результатов оценки.

Оценка стоимости коммерческой недвижимости, цена и её формирование

Каков порядок в определении стоимости? Как правило, при этой процедуре учитываются следующие показатели:

• выбирается продолжительность владения нежилой площадью, который для этого типа недвижимости колеблется от 5 до 10 лет;
• если срок эксплуатации площади был выбран уже точно, необходимо вычесть доходы от сдачи этого помещения в аренду исходя из рыночной ставки и с учётом последующих потерь после смены арендаторов;
• расчет расходов на содержание здания и поддержание инфраструктуры, оплаты различных взносов (к примеру, страховых), оплата услуг охранников и т.д.;
• сложить эти показатели суммарно, что и будет составлять стоимость эксплуатации здания за весь период.

То есть сколько стоит коммерческая недвижимость рассчитывается исходя из того, какой доход в перспективе эксплуатация этой площади могла бы принести за весь срок. И наиболее вероятным доходом здесь будет сдача площади в аренду.

Как поэтапно происходит процедура оценки?

1. Сначала происходят переговоры сторон сделки – на этом этапе происходит знакомство с условиями оценочных услуг, а также происходит обсуждение проблемных мест и особенностей объекта.
2. Затем заключается договор по сделке, если все озвученные условия заказчика вполне удовлетворили. Этот договор заполняется письменно и не предполагает услуг нотариуса по заверению его.
3. Теперь заказчик должен предоставить весь перечень документов, нужных для корректной оценки:
   • справка из ЕГРП о праве на владение помещением;
   • ту же справку, но о праве владения земельным участком, на котором расположен объект;
   • документацию из бюро технической инспекции;
   • информация о бухгалтерии.
4. Вы совершили переговоры, заключили договор, собрали и предоставили полный пакет документов в контору оценщиков коммерческой площади. Следующий этап – осмотровый выезд оценщика на объект. На этом осуществляются:
   • фотографирование объекта;
   • составление акта осмотра.
5. И, наконец, составляется отчёт оценки.

   В нём не должно быть ни в коем случае недоговорок или неточностей.

   В случае появления оных, отчёт отправляется на доработку.

   В этом отчёте обязательно указываются:

   • дата проведения осмотра;
   • методы оценки;
   • цели и задачи оценки;
   • прочие сведения.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости по России

Разумеется, стоимостные показатели будет варьироваться от региона к региону, достигая наиболее высоких показателей в центре России и в столицах – Москве и Санкт-Петербурге.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Москве

Среди факторов, существенно влияющих на стоимость объекта коммерческой недвижимости, можно выделить:

• метраж площади;
• возле какой станции метро находится;
• тип здания;
• класс офиса;
• удаленность от станции метро;
• на каком этаже располагается;
• степень отделки.

Так, к примеру, аренда офиса, находящегося в здании бизнес-центра в 15 минутах ходьбы от станции метро “Тверская” на надземном этаже (от первого и выше), составит примерно 27 тыс. рублей в год за метр квадратный.

Если же вы хотите купить офисную площадь, то здесь факторы, влияющие на расценки, останутся теми же, но цены будут иные.

Так, метр квадратный офисной площади, находящейся в 15 минутах ходьбы от станции метро “Тверская” в здании офис-центра на первом и выше этаже, составит приблизительно 356 тыс. рублей.

В Санкт-Петербурге

По состоянию на 10 марта 2017 года средняя цена офисной площади для Санкт-Петербурга составила 109 тыс. рублей за метр квадратный. Для торговых площадей этот показатель приблизился к отметке 154 тыс. рублей за метр квадратный.

Если же говорить о факторах, влияющих на стоимость коммерческого помещения для Санкт-Петербурга, то они аналогичны тем, которые влияют на это в Москве.

В Новосибирске

Изучив рынок коммерческой недвижимости для офисов на территории города Новосибирска (по Центральному району города), мы обнаружили, что ценовой размах здесь от 3790 тыс. рублей (офис площадью 39 метров квадратных) до 104800 тыс. рублей (площадь – 1580 метров квадратных). Во-первых, цены зависят от метража. Во-вторых, от состояния или наличие инфраструктуры.

Если же говорить о ценах на торговые площади (в Центральном районе города), то ценовой ареал колеблется от 5500 тыс. рублей (44 метра квадратных) до 190000 рублей (за 695 метров квадратных) в зависимости от метража и инфраструктуры.

Для сравнения возьмем расценки для офисных и торговых площадей соответственно на территории соседнего – Дзержинского района города. Для офисов цены меняются от 4200 тыс. рублей (за 50 метров квадратных) до 60000 тысяч рублей (за 1991 метр квадратный), а для торговых площадей – от 1990 тыс. рублей (за 22 метра квадратных) до 160000 тысяч рублей (за 1200 метров квадратных).

Несмотря на соседское существование, как видим, разницы в стоимости весьма ощутимые.

В Барнауле

Так, если изучить рынок офисных помещений на продажу, то цены разнятся от 1200 тыс. рублей (для офиса площадью 34 метра квадратных) и до 3000 тыс. рублей (для офиса площадью 52 метра квадратных) в зависимости от метража и развитости инфраструктуры.

Плата за нежилое помещение в многоквартирном доме

Сначала нужно определиться с понятием “нежилое помещение”.

Согласно постановлению правительства РФ №354 к нежилым помещениям относятся площади, которые никем не заселены и не являются частью общего имущества собственников в многоквартирном доме.

Тем не менее у любых нежилых помещений – коммерческих или некоммерческих – есть собственники, у которых есть документации на право владения этим помещением.

И у них такие же права и обязанности, как у собственников жилых помещений, поэтому оплата за нежилое помещение в многоквартирном доме осуществляется согласно общим тарифам, принятым в этом регионе.

Заключение

Теперь вы знаете чуть больше о тонкостях, связанных с оценкой стоимости коммерческих помещений. Кроме того, вам теперь известно, от чего будет зависеть цена офисного помещения и согласно каким законам производится плата за пользование такими помещениями.