Что такое коммерческая недвижимость от собственника? Права и обязанности владельца нежилого помещения...

Что такое коммерческая недвижимость от собственника? Права и обязанности владельца нежилого помещения в многоквартирном доме

В число объектов недвижимости, входящих в состав нежилого фонда и принадлежащих собственникам из числа физических и юридических лиц, по преимуществу относятся те, что используются в промышленных или коммерческих целях.

О том, что такое коммерческие помещения от собственника, а также в чем заключаются права и обязанности их владельцев, мы поговорим в этой статье.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-69-32. Это быстро и бесплатно!

Коммерческая недвижимость от собственника

Собственники нежилых помещений — это индивидуальный предприниматель (ИП) или учредитель, юридическое лицо, законно оформившие в собственность объект, относящийся к нежилому фонду, и распоряжающиеся им в пределах установленных законодательством норм.

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен соответствовать юридическим и фактическим критериям:

  1. Владение правоустанавливающей документацией, подтверждающей его правомочия.
  2. Действительное обладание объектом, открытое и беспрепятственное распоряжение им как своим собственным.

Так как собственник владеет своей долей наряду с иными лицами, разделяющими право собственности отдельными помещениями в том же здании, требуется соблюдать регламент. То есть, правомочие на коммерческое помещение собственника ограничивается правом собственности другого.

Иных ограничений, в рамках установленных законодательством, не предусмотрено. На стороне имущественных интересов собственника нежилого помещения стоит Конституция РФ (ст.35) и Гражданский кодекс РФ (гл.17), а так же иные законодательные акты и распоряжения Правительства РФ.

Конституция РФ. Статья 35

1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.

Права и обязанности собственника нежилого помещения

Права

Владение нежилым помещением влечет за собой определенные права. Фактически они выражаются в свободном, беспрепятственном владении помещением, использованием такового по собственному усмотрению, соответственно установленным целевым назначением объекта.

Собственник вправе не только распоряжаться своим имуществом, но и защищать его от посягательства третьих лиц, в том числе – судебным иском, поданным по месту нахождения помещения (ст. 35 АПК РФ). Предоставление в собственность помещений означает возможность осуществления имущественных сделок.

АПК РФ, Статья 35. Предъявление иска по месту нахождения или месту жительства ответчика

Иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика.

Владелец коммерческой недвижимостью уполномочен осуществлять имущественные сделки с недвижимостью, в том числе:

  • продавать или обменивать;
  • дарить и оформлять передачу завещанием;
  • сдавать в аренду;
  • передавать объект в доверительное управление.

Тем не менее, установленные нормы в отношении собственников нежилых помещений действуют неоднозначно, допуская столкновения имущественных интересов.

В отличие от собственников жилых помещений, отношения которых чётко регулируются разработанной нормативной базой и Жилищным кодексом РФ, здесь отсутствует актуальный и непротиворечивый юридический механизм.

Поэтому существенная опора в отстаивании имущественных прав основана на арбитражном прецеденте и Постановлениях ВАС. Так же применяются аналогии правомочий, закреплённые законом за жильцами многоквартирных домов.

Обязанности

Обязанности собственника нежилого помещения в многоквартирном доме заключаются, в первую очередь в том, чтобы осуществлять все действия с соблюдением интересов остальных правообладателей долевого имущества, если объектом владеют насколько лиц.

А так же, собственник нежилого помещения обязан соблюдать установленный законодательством регламент.

Из этого вытекают юридические основания обязательного использования помещения только соответственно установленного целевого использования, в том числе – при сдаче в аренду или в случае отчуждения объекта.

Все имущественные сделки, совершающиеся в отношении объекта, следует оформлять с регистрацией в Росреестре, на основании статьи 131 ГК РФ и Федерального закона № 122-ФЗ от 27.07.97 г.

Регистрация нежилого помещения в собственность в Росреестре, означает, что собственник вступает в долевую собственность, на которую распространяются все обязательства, предусмотренные для совладельцев совместного имущества.

Регламент обязанностей совладельцев общего имущества регулируется нормами Гражданского права, предусмотренными для лиц, владеющих как жилыми, так и нежилыми помещениями, без существенных различий и корректировок. Таковые изложены в статьях: 249, 289, 290 ГК РФ.

ГК РФ Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

ГК РФ Статья 289. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Независимо от регистрации правомочий на совместное имущество, обязанности по его содержанию переходят в момент приобретения помещения.

Общее имущество

Общее имущество собственников нежилых помещений (ст.290 ГК РФ) включает:

  • общие, в том числе технические помещения и подсобки;
  • лестницы и технические этажи;
  • чердаки и подвалы;
  • холлы и коридоры;
  • лифты;
  • несущие конструкции здания;
  • механическое или электрическое оборудование;
  • инженерные коммуникации;
  • входные двери, окна в холлах и т.п.
Критерием определения общего имущества является то, что соответствующий элемент внутренней части помещения используется или допускает использования всеми владельцами помещений.

А так же элементы здания (помещения), без которых недопустима эксплуатация объекта недвижимости. То же относится к установленному оборудованию, которое располагается в местах общего пользования совладельцев.

Ответственность собственников нежилых помещений многоквартирного дома

Собственники помещений несут ответственное управление не только принадлежащими им площадями, но и территорией объекта, которая относится к общему владению (ст. 289 ГК РФ).

На этом основании в круг обязанностей данных лиц входит:

  • оплата коммунальных услуг;
  • материальная ответственность собственника нежилого помещения за установленное оборудование;
  • косметическое и техническое состояние совместно использующейся площади;
  • участие в поддержании порядка;
  • участие в проведении текущего и капитального ремонта;
  • восстановление нарушений в системах коммуникаций;
  • уход за придомовой территорией.

Обозначенная ответственность распределяется соразмерно.

Её объём определяется в процентном содержании, пропорционально доле в праве общей собственности, установленной на основании правоустанавливающей документации.

Например, собственники нежилых помещений в нежилом здании, если нежилое помещение, принадлежащее лицу, занимает 25% общей территории, несут ответственность за материальное обеспечение эксплуатационных и коммунальных услуг в объёме 25%.

Как оформить нежилое помещение в собственность?

Приобретение недвижимости, относящейся к нежилому фонду, допускается несколькими путями:

  1. Участие в долевом строительстве, с приобретением нижних этажей многоэтажного дома под коммерческие цели.
  2. Переход права собственности от предшествующего владельца в результате имущественной сделки.
  3. Приобретение недвижимости на торгах, при банкротстве компании или при передаче таковой в качестве залога банку.
  4. Перевод помещения из жилого фонда в нежилой.

При участии в долевом строительстве и оформлении ДДУ, получение объекта от застройщика происходит на общих основаниях. В процессе строительства здания, до его ввода в эксплуатацию возможна переуступка прав на участие в ДДУ, оформлением договора цессии.

Бланк договора цессии.

Перевод из жилого фонда допускается на основании перерегистрации, с приложением пакета документов, удостоверяющих правомочие процедуры.

По преимуществу недвижимость оформляется в собственность путём отчуждения от предшествующего правообладателя, которым может выступить так же застройщик. Переход права собственности на объект допускается только после ввода здания в эксплуатацию.

СПРАВКА: До ввода многоквартирного здания в эксплуатацию право на приобретение недвижимости оформляется только договором цессии.

Основой сделки является оформление гражданско-правового договора, на основании которого допускается передача права собственности. В последующем этот документ будет выполнять функцию правоустанавливающего – базового документа.

Уведомление о смене собственника. Не позднее, чем за месяц до оформления купли-продажи, требуется уведомить совладельцев недвижимости, владеющих помещениями в том же здании, о проведении сделки.

Так как они имеют преимущественное право покупки. Уведомление передаётся под роспись или пересылается заказным письмом с уведомлением о получении. На основании сведений о передаче составляется нотариально удостоверенное разрешение на продажу. Остальные процедуры отчуждения, разрешения от совладельцев не требуют.

При отсутствии инициативы с их стороны, проводится передача права собственности. После завершения имущественной сделки, новый собственник уведомляет совладельцев о вступлении в полномочия собственника, для регулирования вопросов о взаимной ответственности.

Уведомление о смене собственника нежилого помещения, образец

Необходимые документы

В Росреестр предоставляют заведомо подготовленные документы, в их числе:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающий документ на помещение;
  • свидетельство на собственность нежилого помещения;
  • составленный в тёх экземплярах договор купли продажи (иной сделки);
  • разрешение от остальных собственников на продажу;
  • разрешение от супруга, если имущество нажито в браке;
  • для поверенных – нотариально удостоверенная доверенность.

Если имущество приобреталось с торгов – пакет документации подготавливается организаторами аукциона, с приложением договора.

После оформления договора стороны регистрируют сделку в Росреестре. Для этого требуется:

  1. Подойти с пакетом документации в отделение кадастра и картографии или многофункциональный центр (МФЦ) по месту расположения объекта.
  2. Оплатить государственную пошлину за предоставление регистрационных услуг, приложив квитанцию к пакету документации.
  3. Подать в окно регистратору заявление и пакет сопутствующей документации под расписку и получить сведения о повторном визите.
  4. Повторный визит требует наличия расписки о подаче документов и паспорта заинтересованного лица. Ему выдаётся зарегистрированный договор имущественной сделки и свидетельство о праве собственности.

Если недвижимость приобреталась в ипотеку – отдельно составляется кредитный договор, на основании которого производится обременение помещения залогом, до момента погашения долговых обязательств по ипотеке.

ВНИМАНИЕ: Стоимость регистрационных услуг (пошлина) для юридических лиц существенно выше (22 000 рублей), чем для физических лиц – в том числе ИП (2 000 рублей).

Свидетельство

Свидетельство на нежилое помещение — это второй по значимости документ, удостоверяющий право собственности на нежилое помещение.

В нём указано:

  • место расположения объекта;
  • его кадастровый номер;
  • объём доли в праве;
  • технические и кадастровые характеристики объекта;
  • сведения о собственнике.
На основании данного документа собственники нежилых помещений имеют юридическое право собственности, допускающее вступление в фактические права.

Собрание владельцев

По аналогии с правами жильцов многоквартирного дома, владельцы нежилых площадей вправе кооперироваться для защиты собственных прав и избирать орган, влияющий на принятие ими тех или иных решений. Таковым может выступить общее собрание собственников нежилых помещений.

Правомочия членов собрания могут распространяться на принятие решений, которые впоследствии передаются к исполнению управляющей компании или в правление ТСЖ, кооператива и иной уполномоченной организации.

Организовывается данное сотрудничество на территории размещения помещений, юридически закрепляясь к управляющей компании, действующей в интересах жильцов дома. Собранием выносятся решения, которые передаются в правление и рекомендуют учитывать интересы правообладателей нежилых помещений.

Таким образом, осуществляется взаимодействие с коммунальными службами и иными учредителями. Собрание так же вправе подавать коллективную жалобу в случае нарушения имущественных интересов его членов, или исковое заявление.

База собственников коммерческой недвижимости или список собственников коммерческой недвижимости. На основании сведений, внесённых в Росреестр, формируется банк Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП).

В нём установлены правообладатели коммерческой недвижимости. Сведения из ЕГРП можно получить в виде выписки, правоспособность которой распространяется на все официальные источники, уполномоченные на принятие решений в отношении собственников.

На основании данной выписки можно узнать так же объём доли владения каждого из правообладателей, не допуская незаконного захвата общей территории (ст. 301 ГК РФ) или уклонения от материальной ответственности за содержание здания. Выписка играет существенную роль при взыскании в суде.

ГК РФ Статья 301. Истребование имущества из чужого незаконного владения

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Здесь следует учитывать действие срока исковой давности, составляющего 3 года с момента допущенного нарушения (ст. 196 ГК РФ).

ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Заключение

Отношения, регулирующие права жильцов, могут в соразмерной степени использоваться владельцами нежилых помещений. При этом допускаются корректировки, опирающиеся на арбитражные прецеденты или решения, принятые общим собранием правообладателей.

Надеемся, что благодаря нашей статье вы теперь знаете, кто такие собственники нежилых помещений в многоквартирном доме, их права и обязанности, а также, как происходит оформление нежилого помещения в собственность.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-69-32 (Москва)
+7 (812) 385-56-34 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 10
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Савелий

    здравствуйте! я собственник нежилого помещения с отдельным входом в МКД. Узнаю, что жители МКД на собрании, куда нас не приглашали, решили огородить придомовую территорию забором. Вследствии, начались ускоренные работы по возведению забора и мой арендатор, соответственно, принимает решение съезжать из-за будущего ограниченного доступа к помещению. В настоящий момент складывается неоднозначная ситуация: нас никто не приглашал на собрание, мнение наше не спрашивали, компромиссы не искали, пользование помещением становится ограниченным, соответственно его привлекательная способность серьёзно падает. Мои права на использование данного помещения -вложенных средств в помещение- ущемлены! Правомерны ли действия УК и совета жильцов по отношению к нам, какие условия могут препятствовать ограничению доступа к моему помещению -далее ими принято решение поставить замки и выдать жильцам ключи для доступа-? Какой компромисс должен соблюдаться, компенсация… Спасибо.

  2. Ульяна Павлова

    В нашем доме с момента ввода его в эксплуатацию в 1976г.есть нежилое помещение. Мы не можем узнать кто собственник этого помещения. УК на наш запрос ответила, что ни в Росреестре, ни в КУИ данных об этом помещении нет. Помещение сдается в аренду, платежи на содержание и ремонт ими не платились и в доход нашего не поступали. Как можно найти за кем закреплена эта площадь? И если она не является чьей-то собственностью, то кто может заключать договор аренды? Мы считаем, что арендная плата должна идти в доход дома. Правы ли мы?

    • Аркадий

      Здравствуйте, Ульяна!
      Если при получении выписки из ЕГРП на ваш МКД на данное нежилое помещение собственник не зарегистрирован, в таком случае он считается общим имуществом собственников МКД. В соответствии с этим все собственники и должны распоряжаться данным помещением. Отсюда и делайте выводы.

  3. Валерия Власова

    Скажите пожалуйста, какими Актами регулируются отношения собственников нежилых помещений в МКД и Управляющей компании, если собственность муниципальная и сдается разным организациям?

    • Андрей Пудов-Москаленко

      Уважаемая Валерия. К данным отношениям применяется жилищное законодательство РФ, в частности ЖК РФ, и ряд постановлений правительства РФ, регулирующих деятельность УК по управлению (содержанию) общего имущества в МКД. Успехов Вам.

    • Анна

      Валерия, добрый день.
      В данной статье указана вся подробная информация по вашему вопросу, приведены статьи из Российского кодэкса. В частности, Конституция РФ. Статья 3, к примеру.

  4. Евгений Жуков

    здравствуйте! я собственник нежилого помещения с отдельным входом в МКД. Узнаю, что жители МКД на собрании, куда нас не приглашали, решили огородить придомовую территорию забором. Вследствии, начались ускоренные работы по возведению забора и мой арендатор, соответственно, принимает решение съезжать из-за будущего ограниченного доступа к помещению. В настоящий момент складывается неоднозначная ситуация: нас никто не приглашал на собрание, мнение наше не спрашивали, компромиссы не искали, пользование помещением становится ограниченным, соответственно его привлекательная способность серьёзно падает. Мои права на использование данного помещения (вложенных средств в помещение) ущемлены! Правомерны ли действия УК и совета жильцов по отношению к нам, какие условия могут препятствовать ограничению доступа к моему помещению (далее ими принято решение поставить замки и выдать жильцам ключи для доступа)? Какой компромисс должен соблюдаться, компенсация… Спасибо.

    • Ирина

      Евгений, добрый день!
      Если это прямо ваша собственность и по вашему мнению, УК захватила ее, то конечно они не правы! Рекомендую вам подать жалобу или написать требование, чтобы изменили границы и не ограждали ваше помещение.

  5. Ростислав Соловьёв

    На 1-м этаже МКД 2 квартиры переведены в не жилое помещение и продано. Данное помещение арендуется ООО, которое при регистрации указывает адрес собственников квартир, т.е. ул. Ленина 5, комн.38-42. Законно ли это?

  6. Вера Васильева

    Здравствуйте, скажите пжл. Собственники помещений недвидимого имущества находящиеся в арендуемом здании хотят сменить обслуживающую организацию! Как это делается ?