Всё о рынке коммерческой недвижимости: аренда и стоимость нежилых помещений в России

Покупка нежилой недвижимости может стать важным шагом в приобретении собственной, а не арендованной площади для открытия офиса мелкой фирмы.

Но чтобы приобрести её с этой целью, важно разбираться в тонкостях устройства рынка нежилой недвижимости.

Обо всех нюансах аренды и покупки нежилой недвижимости, о спросе, стоимости и особенности сделок вы узнаете из данной статьи.

Скрыть содержание

• Рынок коммерческой недвижимости – что это такое?
Обзор рынка в этой сфере     Рынок аренды коммерческих помещений    
• Тенденции рынка коммерческой недвижимости
• Рыночная стоимость нежилого помещения в РФ
Стоимость нежилых помещений в Москве     Стоимость нежилых помещений в Санкт-Петербурге     Стоимость нежилых помещений в регионах    
• Спрос на коммерческую недвижимость
• Особенности сделок на рынке нежилых помещений
• Заключение

Рынок коммерческой недвижимости – что это такое?

К рынку коммерческой недвижимости относится продажа и покупка площадей, не предназначенных для обживания собственниками.

Используются такие помещения сугубо с целью извлечь денежную прибыль от пребывания на территории помещения.

Клиентура рынка коммерческой недвижимости варьируется от представителей крупных компаний вплоть до индивидуальных предпринимателей и мелких коммерческих фирм.

Данная разновидность рынка недвижимости представляет собой совокупность офисных, торговых, складских и прочих видов нежилых площадей.

Обзор рынка в этой сфере

Читателю при обращении к данному вопросу интересно знать, каковы статистические данные по приобретению коммерческой недвижимости в разных типах помещений. Проследим статистику, данную в обзоре рынка коммерческой недвижимости, например, на январь 2017 года. Благодаря ей можно проследить динамику спрос на коммерческую недвижимость вообще.

А поскольку тогда курс доллара упал примерно на 4%, то и общее снижение стоимости продажи составило 15%. Также в январе 2017 года на рынке коммерческой недвижимости было снижено предложение в связи с огромным числом праздничных дней.

А снижение цен эксперты объясняют не только падением курса доллара, но и уходом с позиций рынка дорогостоящих помещений и выставлении туда менее дорогих площадей.

Если представить в процентном соотношении типы помещений в этом секторе рынка, то показатели окажутся следующими:

1. офисы – 49%.
2. Складские помещения – 25%.
3. Помещения свободного назначения – 14%.
4. Торговые объекты – 12%.

Таков стандартный фонд коммерческой недвижимости.

Как показывает статистика, наиболее востребованными на этом рынке оказываются офисные помещения. Меньше всего покупатели в январе 2017 года обращались к стритлитейлерским площадям.

На примере обзора рынка коммерческой недвижимости в Москве по состоянию на январь 2017 года можно видеть динамику роста и снижения цен, а также востребованности того или иного типа помещения. Выводы из этих данных можно делать свои.

Рынок аренды коммерческих помещений

Поскольку не каждая фирма или начинающий предприниматель могут позволить выкупить помещения для реализации коммерческой деятельности, то неизбежно возникает вопрос об аренде нужной площади. И количество таких деятелей коммерческого толка постоянно растёт, поэтому и спрос на аренду помещений высок. Рынок аренды нежилых помещений представлен такими видами, как:

• федеральная;
• муниципальная;
• частная.

Как показывает статистика, меньше всего в процентном соотношении заключается договоров по федеральной линии предоставления аренды, а больше всего – по частной (договоры аренды заключены непосредственно с собственниками нежилых помещений).

На рынке в последнее время сложился дефицит нежилых помещений. А это обстоятельство не может не повлиять на рост цен на аренду помещений.

Кроме того, возрастает и цена на право на аренду. Его продажа осуществляется на специальных аукционах, проводимых местными властями.

Характерной чертой рынка аренды коммерческих помещений является сильный дисбаланс между требованиями арендаторов и арендодателей. Так, много арендаторов претендуют на аренду лично у собственника. Или же они уверены, что имеют право на гарантии со стороны комитетов по управлению имуществом.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости

Поскольку 2016 год уже позади, можно смело говорить о тенденциях в области рынка коммерческой недвижимости.

Важно отметить, что в прошедшем году снижалось количество предложений о продаже новой неджвижимости для офисных и складских нужд. Зато стабильным оказалось предложение в сфере предложение торговых площадей.

Свободное число офисных площадей сократилось из-за вмешательства государственных учреждений в деле скупки офисных помещений.

Также аналитики отмечают роста числа арендаторов к моменту завершения 2016 года.

А это создаёт предпосылки для образа рынка аренды нежилых помещений в новом году.

Ставки на аренду стабилизировались, закрепившись абсолютно во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Объём сделок по продлению договоров аренды уменьшился. И, напротив, количество заключений новых сделок на осуществление аренды увеличилось, как уже отмечалось выше, в связи с ростом числа арендаторов.

Таким образом, отмечены тенденции к востребованности аренды помещения для осуществления коммерческой деятельности и стабилизация на рынке коммерческой недвижимости.

Рыночная стоимость нежилого помещения в РФ

Как выглядит рынок коммерческой недвижимости в России? Рассмотрим показатели рыночных цен для двух крупнейших городов страны и усредненные показатели по регионам (Новосибирск и НСО).

Стоимость нежилых помещений в Москве

Если рассматривать рынок нежилых помещений в Москве (к примеру, офисные помещения), то расценки будут зависеть от многих факторов, среди которых:

• общая площадь помещения (цена будет указана за 1 метр квадратный);
• возле какой станции метро располагается офис;
• тип здания, в котором расположен офис: административное, бизнес-центр, торгово-административное, производственно-административное, жилое;
• какого оно класса;
• удаленность от метро;
• на каком этаже располагается;
• состояние отделки.

Предположим, ваш офис находится в близи ст. метро “Тверская”, в здании бизнес-центра, класса А+, в 15 минутах ходьбы от станции метро, в надземном этаже (первый этаж и выше), а ремонт в офисе не требуется.

Таким образом, цена с учётом всех параметров составит 356 030 рубметр квадратный.

В Интернете можно найти удобные онлайн калькуляторы для проведения подобных расчётов.

Стоимость нежилых помещений в Санкт-Петербурге

Как обстоит дело с расценками на нежилое помещение в культурной столице страны?

Предположим, вы захотели купить нежилое помещение в Центральном районе Санкт-Петербурга. Тогда ценовой ареал будет в пределах от 400 000 до 500 000 000 рублей! Разницы в цене будут зависеть от разных факторов, среди которых:

• метраж помещения;
• удаленность от станций метро;
• вход – общий или отдельный для помещения;
• степень отделки (требуется ремонт или нет);
• наличие инфраструктуры (отопление, водо- и электроснабжение и т.д.);
• осуществляемый тип коммерческой деятельности;
• класс здания (наиболее дорогие предложения по продаже в зданиях класса “Премиум” типа особняков).

Стоимость нежилых помещений в регионах

Каково ценовое положение на рынке нежилых помещений в регионах? Проследим это на примере города Новосибирска.

Если изучить объявление по продаже нежилых помещений под офисы в Новосибирске, то будет заметно, что ценовой размах в этом городе (Новосибирская область) составляет от 500 тысяч до 20 млн. рублей. Такая разница в цене зависит от:

• кто продаёт помещение – собственник или посредник;
• удаленность от метро;
• метраж помещения;
• количество кабинетов;
• количество арендаторов.

Спрос на коммерческую недвижимость

Рассмотрим особенности спроса на коммерческую недвижимость в сфере офисов города Москвы.

Как подчёркивают аналитики, в прошлом и позапрошлом году спрос на офисные помещения в столице был существенно снижен из-за кризисного состояния экономики и как её результата – из-за понижения деловой активности населения.

Особенности сделок на рынке нежилых помещений

Эти особенности зависят от характера купли-продажи коммерческих помещений.

Как осуществляется продажа такой недвижимости? Она проходит несколько этапов:

1. подготовительный период к продаже.
2. Подготовка и осуществление сделки.
3. Улаживание вопросов с налогами.

Первый этап подразумевает не столько степень отделки помещения, сколько правильность оформления документов на нежилое помещение. Второй этап реализуется в последнее время при помощи специальных аукционов, а также конкурсов. Чтобы сделка была осуществлена, необходимо, чтобы учитывалось:

• идентификация объекта и указание его цены;
• регистрация в ЕГРП;
• подписание договора о купле продаже или приеме-передаче.

Заключение

В основном в качестве объекта для описаний и приведения статистики мы использовали офисные помещения, которые, как кажется нам, наиболее встречаемый тип нежилого помещения в современной России, уступающий разве что торговым площадям. Теперь читателю известны тонкости работы рынка коммерческой недвижимости.