Что такое капитальный ремонт коммерческих помещений и реконструкция нежилой недвижимости в многоквартирном...

Что такое капитальный ремонт коммерческих помещений и реконструкция нежилой недвижимости в многоквартирном доме?

Нежилые помещения активно арендуются в коммерческих целях.

В них открывают магазины, частные клиники, парикмахерские и многое другое. Иногда сроки найма могут исчисляться десятилетиями. Немудрено, что перед многими нанимателями встает во весь рост проблема капитального ремонта.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Капитальный ремонт нежилых помещений – что это такое?

Определение капитального ремонта помещений дано в Градостроительном кодексе 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ и в ГОСТ Р 51929-2002.

Согласно этим документам, капитальный ремонт обязан отвечать следующим условиям:

  • восстановление исчерпавших ресурс составных частей( за исключением фундаментов, каркасов, несущих стен) или их замена;
  • работы по улучшению эксплуатационных показателей;
  • экономически обоснованная модернизация, в том числе перепланировка.
В зависимости от объема работ разделяют выборочный и полный, или комплексный, капремонт.

Первый охватывает только часть помещения, второй – его целиком. К примеру, ремонт электропроводки и замена отдельных ее частей будут являться выборочным ремонтом.

Схема успешного коммерческого предложения

Коммерческое предложение будет успешным и станет причиной сделки только в одном случае – если заинтересует потенциального заказчика. Маркетологи давно разработали успешную схему. Она состоит из 9 частей.

  1. Приветствие. По возможности оно должно быть персональным.
  2. Заголовок -он должен быть броским и кратким.
  3. Концепция — не больше двух абзацев, пишите только суть.
  4. Услуги — не стоит помещать в текст ваш прайс-лист, лучше приложить его в сопроводительном письме.
  5. Выгода — избегайте расплывчатых формулировок, только конкретика.
  6. Условия сотрудничества — подчеркивайте выгоду для клиента.
  7. Дополнительная информация -здесь стоит упомянуть о скидках, акциях и распродажах.
  8. Контакты — напишите несколько слов, мотивирующих связаться с вами.
  9. Благодарность.

Договор ремонта – инструкция по заключению

В договоре должно быть прописано следующее:

  • место и дата заключения.

    Важно: если они не проставлены на момент подписания, любая из сторон сможет вписать их задним числом и утверждать, что были составлены два договора.

    Это открывает простор для махинаций.

  • Информация о сторонах, заключающих данный договор.
  • Полный адрес, общая площадь и номер свидетельства на собственность помещения, передаваемого в аренду.
  • Размер арендной платы и порядок расчётов.
  • Права и обязанности сторон.

    Необходимо подробно прописать все моменты, которые могут оказаться спорными. В частности, что и как часто должен ремонтировать за свой счет арендодатель.

  • Условия, определяющие изменение и расторжение текущего договора.
  • Ответственность за неисполнение договора и порядок разрешения споров.
  • Срок действия договора.
  • Адреса и реквизиты сторон.

Должен ли собственник платить за содержание и капремонт недвижимости?

Во 2 части 34 главы статьи 616 ГК РФ действующее законодательство прямо указывает, что оплачивать капитальный ремонт сдаваемого в наем помещения должен его владелец.

Наниматель должен поддерживать помещение в приличном состоянии и оплачивать текущий ремонт, если в этом возникнет необходимость.

Но дьявол, как известно, кроется в деталях. Разница между капитальным ремонтом и поддержанием здания в порядке текущими ремонтными работами законодательно прописана слабо.

В Градостроительном кодексе 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ сказано, какие работы должны входить в капитальный ремонт, и это все. Другой градации не существует.

Если в договоре аренды также не прописаны обязанности сторон по ведению тех или иных ремонтных работ, то этот вопрос решается по соглашению сторон или в судебном порядке.

Осуществление нанимателем здания капитального ремонта за свой счет может иметь неприятные последствия в виде увеличения суммы налогов.

Пункт 1 статьи 252 НК признает расходами в целях налогообложения прибыли исключительно законодательно обоснованные траты, к которым нельзя отнести выполнение обязанности собственника за свой счет.

В данном конкретном случае нанимателю по духу закона можно потребовать от арендодателя, пренебрегшего своими обязанностями по осуществлению ремонта, возмещения затраченных средств или соразмерного уменьшения арендной платы.

Цены на отделочные работы

На практике разброс цен на капитальный ремонт нежилых помещений очень большой.

К примеру, в Москве и области минимальные и максимальные суммы, которые просят строительные фирмы за подобные услуги, отличаются на шесть порядков.

Для областных центров самый дорогой ремонт превышает по стоимости самый дешевый в 15 раз.

 

Москва

Спб

Облцентры

Эконом-класс

3-7

2-6

1-6

Стандарт

6-13

5-8

3-6

Элитный

7-18

5-16

5-15

Цены указаны в тысячах рублей за квадратный метр.

Будьте готовы к тому, что итоговая смета будет несколько отличаться от приведенных здесь цифр.

Точная стоимость рассчитывается, исходя из состояния помещения и требуемого объема работ, а также цены и качества материалов.

Большинство строительных фирм гибко подходят к этому вопросу, давая возможность заказчику самому выбрать, какие именно ремонтные операции будут проводиться.

В их сайты встроены онлайн-калькуляторы, с помощью которых можно высчитать приблизительную стоимость требуемого набора работ.

Как ремонтировать при заключении договора аренды?

Часто встречается вариант, когда собственник сдает в аренду помещение, требующее ремонта.

В этом случае стороны могут договориться, что арендатор ремонтирует все за свои деньги и своими силами, получая за это финансовые преференции со стороны владельца.

Чаще всего это скидки по арендной плате, возможность бесплатного пользования отремонтированным помещением в течении оговоренного промежутка времени или компенсация всех расходов либо их части. В некоторых случаях выполнение ремонтных работ может быть условием для предоставления права пользования помещением.

В этом случае обязанность нанимателя по выполнению ремонтных работ приписываются в пункте «обязанности арендатора», вопросы частичного или полного возмещения средств и снижения арендной платы – в «размере арендной платы и порядке расчётов».

В пункт «Ответственность за неисполнение договора и порядок разрешения споров» также вносится информация об ответственности арендатора за неисполненный, или исполненный не в полном объеме ремонт.

Внутренняя отделка – отличительные особенности

Внутренняя отделка может проводится одновременно с реконструкцией, но это не обязательно.

Некоторые считают, что эти два понятия обозначают одно и то же, но это не так. Разница принципиальная.

От капитального ремонта работы по внутренней отделке отличаются тем, что при них не осуществляется восстановление или замена изношенных частей и коммуникаций. А от перепланировки – тем, что несущие стены не затрагиваются.

Чаще всего внутренняя отделка меняет только внутренний облик помещения.

Реконструкция в многоквартирном доме

Статья 1 ГСК РФ определяет реконструкцию любого объекта капитального строительства, как любое изменение самого объекта или его частей. Разница между жилыми и нежилыми помещениями не упомянута.

Однако на практике при реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме есть свои особенности:

  1. стены, на которых держатся межэтажные перекрытия, переноситься или меняться не должны. Несоблюдение этого условия превращает реконструкцию в перепланировку.
  2. Если в результате работ площадь помещений общедомового пользования изменится, необходимо получить согласие всех собственников жилья в этом доме на проведение работ.

Согласование с планом БТИ

Перепланировку нежилого помещения потребуется согласовать и с планом БТИ.

Это документ, который представляет собой схематический план помещения, на котором отмечены стены, дверные и оконные проемы, балконы, перегородки, сантехническое, вентиляционное и газовое оборудование, включая плиты.

После проведенных работ потребуется внести изменение в этот план. Для этого нужно обратиться в местный БТИ и предоставить туда разрешение на перепланировку и акт о завершенной перепланировке. Спустя положенное время вам выдадут новые техпаспорт и план БТИ.

Порядок получения согласия владельцев квартир

Согласно п/п.6 п.7 ст.51 ГК, описывающего реконструкцию как изменение параметров, частей или качества, и п.2 ст.40 ЖК РФ, регламентирующего процедуру, для получения законного права на любую реконструкцию необходимо заручиться согласием всех собственников данного объекта капстроительства.

Статья 40. ЖК РФ Изменение границ помещений в многоквартирном доме.

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

    Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

  2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    Если реконструировать планируется нежилое помещение, которое расположено в жилом доме, никто из собственников квартир не должен быть против.

    Законом допускается проведение владельцем нежилого помещения собрания всех собственников объекта капстроительства ( в случае многоквартирного дома –жилых помещений). Пункт 5 ст.45 ЖК РФ устанавливает критерии, в случае соблюдения которых собрание признается действительным.

    1. Каждому собственнику должно быть направлено уведомление.
    2. В нем должен называться инициатор проведения собрания, его форма, повестка, а также место и время проведения и порядок ознакомления с материалами.
    3. Форма голосования должна включать варианты, позволяющие высказаться против или воздержаться.
    4. Итоговое решение должно быть оформлено прошитым и заверенным протоколом, на каждой странице должны быть проставлены подписи.
    Важно: Заниматься реконструкцией может не только собственник, но и наниматель.

    Для этого ему понадобятся разрешение от владельца собственности на внесение изменений и доверенность на проведение работ.

    В каких случаях и с кем согласовывать?

    Перепланировку, реконструкцию или переоборудование жилого помещения необходимо согласовать с БТИ и местной администрацией в следующих случаях:

    • элементы коммуникаций и инженерного оборудования в процессе работ будут заменены на другие, значительно отличающиеся по характеристикам от установленных;
    • работы затронут несущие стены;
    • проемы под окна и двери будут перенесены, или их размеры подлежат изменению;
    • размеры помещений будут изменены;
    • для согласования необходим проект реконструкции.

    Где выгоднее заказать архитектурное проектирование?

    Проект, по которому будет производиться реконструкция, можно создать своими силами.

    Однако лучшего результата можно достичь, если заказать архитектурное проектирование в отделе проектного бюро.

    Это тем более выгодно, что многие фирмы берут на себя все проектно-строительные работы, начиная от выработки архитектурной концепции и заканчивая дизайном.

    Более того – в пакеты услуг часто входит оформление всех документов для согласования и получения разрешения на перепланировку и реконструкцию. Цены на эти услуги начинаются от 200р за кв.м.

    Где лучше делать дизайн-проект?

    Дизайн также можно спроектировать своими силами или заказать. При этом возможны следующие варианты.

    1. Разместить заказ на фрилансерских биржах. Это самый дешевый вариант. Стоимость готового дизайн проекта начинается от 2-3 тысяч рублей. Однако качество может быть непредсказуемым.
    2. Обратиться в дизайнерскую фирму. Это наиболее дорогой, но и самый выигрышный с эстетических и эргономических точек зрения вариант.
    3. Поручить дизайн тому же бюро, что будет делать архитектурное проектирование реконструкции. Преимущества этого варианта в том, что итоговая планировка помещений при реконструкции и дизайн будут дополнять друг друга.
    Как следует из статьи, путь от найма нежилого помещение до итоговой реконструкции его под свои нужды не так и долог.

    Его можно пройти силами одного человека, а можно поручить сторонним организациям, сэкономив таким образом время и силы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Ефим Новиков

    К МКД присоеденен нежилое помещение,которое получает тепловую энергию от системы ЦО МКД через ОДПУ,однако они установили свой ПУ. У собственинков жил. помещений нет ПУ. Как расчитывают собст нежилого помещения? Нас по форм.3 прилож.2 к правилм 354 пропорционально занимаемой площади, а их вычитают из ОДПУ их ПУ,не неучитывая площадь