Покупка нежилого помещения: как купить коммерческую недвижимость?

Покупка нежилого помещения: как купить коммерческую недвижимость?

Коммерческую недвижимость приобретают для того, чтобы вести бизнес. Также популярно сдавать ее в аренду.

Возможен вариант перепродажи, когда стоимость объекта с течением времени вырастет.

Выбирая объект из числа представленных на рынке, очень важно принять во внимание ряд моментов. Нужно сосредоточиться на приобретении такой коммерческой площади, которая бы приносила максимальный доход.

Для этого нужно правильно определить назначение объекта, обратить внимание на инфраструктуру и местоположение недвижимости.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-69-32. Это быстро и бесплатно!

Законодательная база

Приобретение коммерческих площадей контролируется Гражданским кодексом, статьи 550, 554, 555.

В статье 550 сказано о форме договора продажи недвижимости, в статье 554 – о предмете договора. В статье 555 имеет речь о стоимости объекта.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости

  1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

    При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

  2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
  3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В Жилищном кодексе есть статья 158. В ней сказано о предмете договора в случае, если коммерческая недвижимость находится в многоквартирном доме. Поскольку объект может располагаться на участке земли, находясь в собственности одного лица, нужно сделать его описание. Об этом сказано в Земельном кодексе, в п.4 статьи 35.

ВАЖНО: Продавец должен сообщить покупателю о том, что недвижимость находится в залоге, либо существует любое другое ограничение. Если покупатель не был уведомлен, то он может отказаться от регистрации сделки.

Как физическому лицу купить нежилое помещение?

Для покупки нежилого помещения физическому лицу понадобятся средства. Если накоплений нет, то можно воспользоваться кредитом. Это отличный способ получить внушительную сумму.

Если официальный заработок недостаточно большой, то имеет смысл предоставить банку в качестве залога имущество. Это может быть загородный дом или земельный участок, также банк может выдать средства под офисное или гаражное помещение, дачу.

В этом случае справка о доходах заемщика не требуется, а средства могут быть получены даже при плохой кредитной истории.

Приняв решение о покупке коммерческой недвижимости физическим лицом, следует убедиться в чистоте права продавца на собственность.

Как купить коммерческую недвижимость физическому лицу с минимизацией риска для себя? Для этого можно предпринять следующие шаги:

  1. оформить в Росреестре выписку из ЕГРП. Так можно узнать, не заложено ли имущество в качестве залога, существует ли договор аренды. Выписка будет готова по запросу покупателя в течение недели.
  2. Получить у продавца все договоры на аренду помещения, если они были заключены ранее.
  3. Запросить у владельца недвижимости договор на покупку помещения, а также не то, что по сделке был произведен расчет с полной выплатой суммы.

    ВНИМАНИЕ: Это важный момент, ведь даже внесение данных в Росреестр не становится гарантией того, что цена контракта проверена, она соответствует рыночной цене объекта. Если прежний владелец помещения не получил оплату, то при продаже недвижимости требования будут предъявлены конечному покупателю.
  4. Далее нужно запросить документы в кадастровых органах. Еще до момента продажи следует проверить техпаспорт на недвижимость, посмотреть план экспликации, а также поэтажный план. На этом этапе важно изучить помещение на предмет незапланированных перепланировок.
  5. Если все документы в норме, то необходимо внимательно изучить договоры, которые есть у продавца на оказание коммунальных услуг по объекту.
  6. Создание договора купли-продажи. Регистрация перехода прав собственности.

Варианты приобретения коммерческого помещения

Выкуп нежилого помещения может стать выгодным вложением средств, ведь доход собственника часто доходит до 18%.

Важно правильно выбрать коммерческую недвижимость, уделяя внимание месторасположению объекта, близости дома к оживленным улицам и площадям.

Следует купить нежилую недвижимость такую, которая была бы востребована у целевой аудитории.

СПРАВКА: Существует мнение, что проще положить сумму на банковский депозит, чем заниматься приобретением коммерческой недвижимости в небольшом городе. Но все сложнее, ведь при грамотном выборе объекта доход может быть больше того, который гарантирует банк по депозиту.

Итак, как можно купить нежилое помещение?

Первый вариант: купить коммерческую недвижимость от собственника

Проще всего приобрести коммерческие площади у собственника. Если бюджет ограничен, то этот вариант станет лучшим, ведь купить коммерческую недвижимость в России можно не переплачивая за услуги посредника. Например, комиссия риелтора при продаже объекта может составлять от 10 до 20% от суммы сделки.

Располагая собственными средствами, работая напрямую с собственником жилья, необходимо уделять пристальное внимание «чистоте» сделки.

Второй вариант: купить коммерческую недвижимость с арендатором

Купить нежилое помещение под сдачу в аренду — это одно из наиболее интересных решений, существующих на рынке коммерческих объектов.

Приобретая площадку под свой бизнес, можно выбрать здание с арендаторами.

В этом случае момент получения первого дохода максимально приближен, ведь организации подписывают договор срочного выкупа коммерческой недвижимости на 2-3 года с существующей арендой на длительный срок. Помещения не будут простаивать.

ВАЖНО: Дополнительным преимуществом является то, что здание уже готово к эксплуатации. Офисы имеют чистовую отделку, даже может быть сделан ремонт, в наличии все современные коммуникации.

Если площади освобождаются, новый арендатор находится достаточно быстро. Дополнительных вложений на обустройство внутренних помещений не потребуется.

Таким образом, покупатель станет не только собственником недвижимости, но и начнет получать с нее доход. Единственным минусом такого варианта можно назвать достаточно высокую стоимость объектов, но при грамотном руководстве вложения окупятся через некоторое время.

Это очень популярный вид бизнеса. Выбор площадей большой, поэтому покупатель, располагающий суммой, без труда найдет оптимальный объект, устраивающий его по соотношению цены и качества.

Коммерческий объект выгодно оформить в собственность физического лица, если не планируется продажа недвижимости в ближайшее время. С 2016 года при продаже взимается 13% от суммы сделки, если объект находился во владении меньше 5 лет. Сдавая площади в аренду, не стоит забывать об оплате налога.

Нужно учесть, что при продаже требуется получить у супруга согласие на сделку. В случае развода совместное имущество будет разделено.

Как купить коммерческое помещение юридическому лицу? Особенности сделки

Если купить комнату или коммерческую недвижимость решило юридическое лицо, выгоднее всего это делать ООО.

Предприятие, работающее по упрощенной системе, становится идеальным решением, ведь риск потери части имущества снижен.

Учредитель отвечает только собственной частью уставного капитала. Если владелец помещения планирует продать его в течение года, лучше всего создать ООО, работающее в рамках общей системы налогообложения.

ВАЖНО: При оплате налога на прибыль его база будет минимальной, поскольку стоимость покупки нежилого помещения юридическим лицом будет включена в расходные статьи. Коммерческая площадь может стать отличным способом пополнения оборотного капитала компании.

Оформляя заем в банке, бизнесмен может получить деньги по более выгодной процентной ставке, чем частное лицо.

Как составить договор?

Владелец помещения имеет право сдать коммерческую площадь в аренду. Если отсутствует задолженность перед банком, то объект можно продать.

Договор аренды нежилого помещения

Арендодателем выступает собственник помещения.

Им может быть не только юридическое либо, но и физическое.

Помещение можно использовать только в соответствии с теми условиями, которые были обозначены в договоре. Если они не указаны в документе, то площадь используют по прямому назначению.

ВАЖНО: Нужно учесть то, что в ЕГРП может быть не внесен договор, срок аренды которого составляет менее 12 месяцев. Если покупатель приобретет такую собственность, на него по умолчанию перейдет существующая договоренность.

В этом случае лучше заранее узнать о том, возможно ли в рамках предыдущего контракта расторгнуть договор аренды, действуя в одностороннем порядке.

Если покупатель не желает сдавать помещения, а в контракте не оговорена описанная выше возможность, то арендатор будет занимать площадь до конца срока аренды. Чтобы избежать подобных рисков, следует запросить у продавца договор аренды и внимательно изучить документ.

Если это требование нарушается, то арендодатель имеет право расторгнуть договор, а также требовать, чтобы ему были возмещены убытки.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения.

Договор купли нежилого помещения

В таком документе необходимо отразить права покупателя на земельный участок, на котором стоит объект.

Важно точно прописать расположение недвижимости, адрес, этаж, отразить предмет договора. Бумага должна содержать информацию о том, какая недвижимость будет передана покупателю в процессе сделки.

При составлении бумаги важно указать данные продавца и покупателя. Отразить срок передачи помещения, какая сумма сделки. Важно отметить то, в какой валюте будет осуществлен платеж.

Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения.

Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения.

Как купить коммерческую недвижимость без денег?

Это можно сделать, взяв сумму у кредитно-финансовой организации. В качестве залога будет выступать недвижимость, имеющаяся у заемщика. При выдаче займа будет учтен возраст обратившегося лица, он должен быть в интервале от 20 до 65 лет.

Сумма может быть получена на 25 лет, заемщик должен заранее подумать о своей платежеспособности на этот период.

Инвесторы для купли коммерческой недвижимости

Найти инвесторов для покупки коммерческой недвижимости можно в клубах предпринимателей, на тематических конференциях и форумах.

Соинвесторов можно найти среди родственников и друзей.

Но важно правильно составить договор, чтобы потом не возникло неприятных ситуаций.

СПРАВКА: Интересным вариантом станет краудфандинг. Это инвестиционный проект на основе коллективного финансирования, который работает как единое целое. Участники проекта приобретают доли, получая прибыль.

Подводные камни

Какие могут быть «подводные камни» при покупке коммерческой недвижимости? Приобретая коммерческие площади, нужно обращать внимание на наличие энергосетей достаточной мощности. Если она небольшая, это может стать предметом торга. Необходимо проверить состояние коммуникаций в помещении, которое находится над коммерческим объектом.

Важно оценить готовность объекта к приему арендаторов. На его стоимость окажет влияние наличие парковки, а также инфраструктура района. Покупать площади лучше в местах о оживленным трафиком. Важно проверить документы, это поможет избежать сетей мошенников.

Заключение

Покупка коммерческих помещений представляет собой выгодное вложение средств, если рассматривать сделку в перспективе. Бизнесу постоянно требуются новые площади, поэтому их владелец может получать стабильный доход.

Покупая объект, необходимо обращать внимание на его состояние. Важно правильно оформить документы, это гарантирует защиту прав собственника.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-69-32 (Москва)
+7 (812) 385-56-34 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий