Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое?

Как осуществить перевод жилого помещения в нежилое?

Как перевести в нежилое помещение

Назначение каждого помещения — жилого или коммерческого, производственного, складского, торгового, офисного – учитывается еще при его проектировании и строительстве.

Но некоторые категории помещений отличаются друг от друга несущественно и на протяжении своего существования могут переходить из одной категории в другую.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Объясняется такая ситуация тем, что потребность в удобно расположенных бизнес-объектах возникает в районах, где изначально их создание не было предусмотрено планом застройки, а сегодня нет места для строительства новых объектов коммерческой недвижимости, либо оно нарушит архитектурный облик улицы.

Единственный выход – преобразовывать в коммерческую недвижимость существующую жилую. При невозможности удовлетворить в полной мере спрос на жилье проводится и обратная процедура.

Общая информация

Смена категории недвижимости регламентируется Главой 3 Жилищного кодекса России. Перевод помещений из одной категории в другую осуществляют органы местного самоуправления — районные администрации, исполнительные и районные советы, в ряде городов – Департаменты, имеющие отношение к жилищному фонду, городскому хозяйству, строительству и проектированию.

Перевод жилого помещения в нежилоеПеревод осуществляется на основании заявления собственника помещения либо его уполномоченного представителя, заявление подкрепляется пакетом документов.

Пакет таких документов в Москве значительно превышает объемом стандартный набор документов, предусмотренный законодательством для других населенных пунктов РФ.

Расходы по переводу жилого помещения в нежилое состоят из оплаты ряда услуг (нотариуса, БТИ, проектной организации), госпошлины за регистрацию нового права собственности и оплаты разницы в цене между жилой и коммерческой недвижимостью. Данную разницу рассчитывает БТИ с учетом ряда факторов.

Документы о переводе недвижимости из одной категории в другую регистрируются в Регистрационной палате.

Самовольное открытие объекта коммерческой недвижимости в жилом помещении без смены его категории недопустимо, такое предприятие подлежит закрытию, а собственник облагается штрафом и обязан привести помещение в исходное состояние.

Не всегда осуществление предпринимательской деятельности в жилом помещении требует его перевода в категорию нежилых. Индивидуальный предприниматель, на законных основаниях прописанный в квартире, может вести профессиональную и предпринимательскую деятельность по месту жительства, если его деятельность не мешает другим жильцам квартиры и дома, а помещение соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод в нежилоеПеревод не должен противоречить Жилищному кодексу и законодательству о градостроительной деятельности.

Переводимое в нежилые помещение должно быть обособленным.

Если это квартира в многоквартирном доме, она должна располагаться на первом этаже, либо все расположенные под ней помещения тоже должны быть нежилыми.

Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий на улицу, либо должна существовать техническая возможность обустройства такого входа (согласно ЖК РФ, для доступа в нежилое помещение не должны использоваться объекты, обеспечивающие доступ в жилые помещения — подъезд, коридор и подобные).

Для помещений площадью свыше 100 м кв. помимо отдельного входа обязательно наличие запасного, которым может служить вход в квартиру через подъезд.

Жилое помещение переводится в нежилые только целиком, перевод отдельной комнаты недопустим. На момент перевода в нем не должны быть прописаны (зарегистрированы) люди и не должно существовать обременений прав (залог, перспектива ареста имущества должника).

Не меняется категория недвижимости в аварийных и подготовленных к сносу домах. При несоответствии жилого помещения данным требованиям должна существовать возможность их выполнения.

Существует ряд обстоятельств, которые не делают смену категории недвижимости категорически невозможной, но могут значительно осложнить процедуру. К таким осложнениям и ограничениям относятся:

  • расположение помещения в доме, являющемся объектом культурно-исторической ценности;
  • неудовлетворительное техническое состояние дома, где расположено помещение, необходимость ремонта;
  • расположение квартиры в доме, состоящем на учете в штабе чрезвычайных ситуаций и ГО — этот фактор влияет на оценку объекта;
  • отсутствие подключения помещения к основным инженерным коммуникациям.
21 июля 2014 года в статью 22 Жилищного кодекса была добавлена статья 3.1, согласно которой недопустимо изменение категории жилого помещения, находящегося в наемном доме социального использования (то есть дом, в котором нуждающимся в жилье оно предоставляется безвозмездно).

Порядок

Перевести жилое в нежилое Для осуществления перевода заявитель (собственник помещения либо его уполномоченное лицо, действующее по доверенности) должен подать заявление установленного образца в орган местного самоуправления, занимающийся в данном населенном пункте переводом недвижимости из одной категории в другую.

Заявление подается в этот орган непосредственно либо через МФЦ (многофункциональный центр). К нему прилагается ряд документов:

  1. Правоустанавливающие документы на помещение, подлинники либо нотариально заверенные копии.
  2. Техническая документация (план с техническим описанием, для жилого помещения — технический паспорт).
  3. Поэтажный план дома.
  4. Проект перепланировки (переустройства), если эти действия необходимы для использования помещения по новому назначению.

Если перепланировка уже была проведена самовольно, на момент подачи заявления она должна быть узаконена и оформлены все соответствующие документы.

Согласно Жилищному кодексу, осуществляющий перевод орган может самостоятельно запросить не предоставленные заявителем документы в органах, где те хранятся. Точный перечень необходимых документов лучше уточнить в органе, куда будет подаваться заявление.

Нередко требуются заключения пожарного и санитарно-эпидемиологического надзоров, техническое заключение о состоянии здания, выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие зарегистрированных в помещении жильцов и ряд других документов, не предусмотренных Жилищным кодексом.

Согласие соседей в обязательном порядке прилагается к заявлению, если при обустройстве отдельного входа будет нарушаться целостность несущей стены дома или использоваться земля, являющаяся общей собственностью жильцов. Для получения этого документа необходимо собрание собственников квартир с ведением протокола, присутствием не менее половины собственников, из которых согласие даст не менее 2/3.

Документы принимаются под расписку. Заявление рассматривается на протяжении 45 дней, в трехдневный срок с момента принятия решения документ о нем направляется заявителю, а также собственникам примыкающих помещений. Принятие решения о переводе означает изменение его категории.

Перевод из жилого в нежилоеВ решении может содержаться условие – заявитель должен выполнить переустройство или подобные работы.

В этом случае решение является основанием для проведения этих работ, а моментом перевода помещения в другую категорию считается момент подписания акта приемки работ. Также может быть принято решение об отказе в переводе.

Отказ

Решение об отказе принимается и направляется заявителю в том же порядке, что и решение о переводе, и может быть обжаловано через суд.

Обязательным является обоснование решения со ссылкой на законодательный документ, требования которого нарушены заявителем.

Наиболее частными причинами отказа являются:

  • неустранимое несоответствие помещения условиям, оговоренным в жилищном кодексе;
  • несоответствие проекта переустройства законодательству;
  • отсутствие согласия других собственников помещения или соседей, если их согласие необходимо;
  • предоставление не всех необходимых документов (заявитель не подал документы лично, в ходе межведомственного запроса выяснилось, что в другом органе отсутствуют необходимые документы или информация) либо их предоставление в ненадлежащий орган.

Перевод жилого помещения в нежилое – достаточно распространенное явление, но существует ряд ограничений, требований к помещению, переводимому в другую категорию.

Эти требования связаны как с физическими характеристиками помещения (его расположение, состояние дома), так и с правами собственности на него (обременение, согласие всех собственников).

ПереводУсловия перевода помещения в другую категорию изложены в ст. 22 Жилищного кодекса РФ.

Заявление о переводе подается собственником в орган местного самоуправления, занимающийся подобными вопросами, и рассматривается в срок 45 дней. Немало времени может занять также сбор всех необходимых документов.

Если использование жилого помещение в качестве нежилого предусматривает его перепланировку, переустройство, к заявлению прилагается проект этих работ, в решении оговаривается необходимость их выполнения как обязательного условия перевода, работы выполняются после принятия решения, а после их окончания регистрируется перевод.

При несоблюдении условий, нарушениях законодательства, ошибках при подаче документов заявителю может быть отказано в переводе, но такое решение возможно обжаловать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 7
  1. Галя

    Добрый день! Скажите, пожалуйста, можно ли из квартиры на 1 этаже сделать помещение под магазин, из окна сделать дверь, если дому 150 лет и, скорее всего, он считается памятником архитектуры?

    • Марина

      Действительно, стоило бы уточнить про памятник архитектуры. Если это памятник, то вряд ли разрешат что то вообще переделывать, лучше поискать другое место для магазина. Да и с коммуникациями у дома уже не особо ,как я понимаю. Дом старый, наверняка, в нем коммуналки располагаются. А из коммуналок ходят тараканы часто, так что проверки из СЭС будут постоянно приходить . Так что попробовать можно, но вряд ли получится из этого хорошая идея.

    • Юля

      Вам для начала необходимо разрешение на такие постройки. И если дому около 150-ти лет, то вряд ли вам дадут это разрешение.. И еще, будет много возни с эпид. станцией, это в том случае, если разрешение будет..

    • Марина

      Правила, порядок и условия для перевода жилого помещения в нежилое помещение определяется нормами Жилищного кодекса, а в частности – частью 3-й статьи 22-й. Первый этаж, отдельный от подъездного лестничного марша вход, являются условиями допустимости. Относительно «скорее всего, памятник архитектуры», рекомендую вначале точно выяснить статус здания, а уж потом задавать вопрос.

  2. Юрий

    Квартиры на первых этажах действительно лучший вариант для офисов, а еще лучше, для магазинов. В статус нежилого помещения переводится в соответствии со всеми перечисленными документами. Это понятно. Но в некоторых случаях необходимо согласие жильцов дома. Но почему то этот момент мало кто учитывает. Потом начинаются проблемы. Например, на первом этаже открывается кафе, в котором всю ночь музыка и грохот, которые мешают жильцам.

  3. Александр К.

    Одним из обязательных отличий нежилого помещения от жилого является запрет на регистрацию граждан в данном помещении по месту жительства или пребывания. В нежилом помещении проживание граждан запрещается. По всей видимости, автор статьи «перегнул» с индивидуальным предпринимателем, в части использования жилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности.

  4. Александр Дмитриевич

    Следует добавить, что отведённый законодательством срок на регистрацию перевода помещения из жилого в нежилое не должен превысит 10-и дней (рабочих). Срок исчисляется со дня, следующего за днём получения регистрирующим органом заявления и документов. Норма установлена Законом № 122.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий