Как осуществляется процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме...

Как осуществляется процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону?

Часто в многоквартирных домах располагаются небольшие магазинчики, офисы или салоны. У каждого из них имеется отдельный вход.

Это обусловлено не только удобством для посетителей, но и главным требованием, выдвигаемым ко всем нежилым помещениям.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Законодательная база

Отличие жилого помещения от нежилого можно определить следующим образом. Квартиры, принадлежащие жилому фонду, предназначены только для постоянного проживания.

В них нельзя размещать магазины или офисы. Напротив, в помещениях нежилого фонда не должно быть лиц, прописанных и проживающих в нем.

Они используются в хозяйственных, административных или торговых целях. Использовать квартиру как офис можно только при оформлении перевода ее в нежилое помещение согласно статье 288 ГК.

ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение

  1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
  2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
    Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
    Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
  3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
    Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Главным отличием квартиры от офиса является наличие отдельного входа, организованного с улицы согласно статье 22 ЖК.

Вход с улицы должен быть и по условиям, прописанным в постановлении Правительства № 692-ПП от 27/10/2015. Если его нет, то в соответствии с данным документом можно провести перепланировку помещения с целью его создания.

Предварительно необходимо получить разрешение у собственников многоквартирного дома согласно статье 40 пункту 2 ЖК на изменения, вносимые в фасад здания, лестничные пролеты, подвалы, коммуникации, которые являются общедомовой собственностью.

ЖК РФ, Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

    Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

  2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Условия и требования отдельного входа

О необходимости отдельного входа прописано в статье 22 ЖК и в постановлении Правительства №692-ПП. Для его создания нужно, чтобы помещение удовлетворяло определенным условиям:

  1. квартира должна быть расположена на первом этаже здания, и при отсутствии отдельного входа должна существовать техническая возможность его создания.
  2. Если квартира находится на более высоком этаже, законодательным требованием является то, чтобы все помещения, располагаемые ниже должны находиться в распоряжении нежилого фонда.
  3. Если помещение занимает территорию более 100 м², то для него потребуется проводить работы по созданию запасного аварийного выхода.
  4. Обязательно оформляется разрешение жильцов на перепланировку здания. Получить его можно или лично, обходя все квартиры и собирая подписи, или подать заявку на включение вопроса в повестку очередного собрания.
Если на собрании присутствует более 50% жильцов, и голоса большинства были отданы за вносимые изменения, протокол собрания будет основанием для разрешения перепланировки.

Пошаговая инструкция по установлению

  1. Разработка проекта перепланировки с привлечением фирм, имеющих лицензии на данный вид деятельности – первый этап в создании отдельного входа.

    Для оформления проекта понадобиться техническая документация на помещение с указанием материала внутренних перекрытий и конструкций. Изготавливается проект в течение 5-15 дней в зависимости от трудоемкости создания дверного проема.

  2. Одновременно с проектом нужно получить согласие от соседей на проведение работ в многоквартирном доме.
  3. Для получения разрешения на создание отдельного входа нужно пройти этап согласования в местной администрации, а также документальное оформление всех работ с планами, схемами и чертежами. На этом этапе понадобится предоставление следующих документов:
    • заявление владельца помещения на получение разрешения перепланировки;
    • юридические документы, свидетельствующие о правах на данное помещение;
    • техническая документация из БТИ;
    • проект перепланировки здания с созданием отдельного дверного проема;
    • разрешение жильцов многоквартирного дома;
    • разрешения от таких организаций как СЭС, пожарный надзор и другие.
  4. После получения разрешения необходимо проведение работ по созданию дверного проема. Для этого с организацией, проводящей работу, заключается договор об авторском сопровождении.
  5. При завершении работ по созданию входа в помещение с улицы необходимо, чтобы Департамент управления имуществом организовал межведомственную комиссию. При положительном решении комиссия выдает акт о проведенной перепланировке.

    Если созданный дверной проем на улицу не будет удовлетворять условиям, прописанным законодательно, комиссия должна предоставить письменный отказ с указанием причины.

  6. Переоформление технической документации службой БТИ. Необходимо направить заявку на оказание услуги кадастровым специалистом. Он должен будет составить новый технический паспорт с внесением в него всех изменений.
  7. Обращение в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.

Отличия и особенности

Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:

  • подъезд без лестницы и без приямка;
  • подъезд с приямком;
  • подъезд с лестницей.
Существует ряд особенностей, предъявляемых к отдельному входу в нежилое помещение. Он должен быть удобен и безопасен как для посетителей, так и для проходящих мимо пешеходов.
  1. Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
    • сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
    • сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.
  2. Обязательным условием должно быть оборудование подъезда пандусом для возможности использования его маломобильными гражданами.
  3. Ступени лестницы должны удовлетворять требованиям безопасности: не быть скользкими, обязательно должны быть поручни у лестницы.
  4. Стеклянные двери обязательно делаются из противоударного материала для предотвращения травм.
  5. Двери должны открываться в сторону улицы.
  6. Дверным проемам необходимо иметь архитектурную завершенность в соответствии с видом всего здания: наличники, откосы, декор. Соблюдение единого характера архитектурного и цветового решения фасада.

Как происходит процедура согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме по закону?

Согласование отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме проходит в несколько этапов:

  1. формируется проект для рассмотрения.
  2. Затем документ подается в такие организации как СЭС, пожарный надзор, комитет по архитектуре и градостроительству, департамент культурного наследия, МЧС.
  3. После получения согласия в этих организациях требуется разрешение в Департаменте управления имуществом.
  4. При завершении работ по созданию отдельного входа организуется специальная комиссия, которая оформляет акт о перепланировке.
  5. Подготовка и регистрация всех документов на отдельный вход в нежилое помещение.

Что необходимо иметь?

Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.

Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.

Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.

Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 17
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Елена

    Добрый день!У нас нежилое помещение в МКД,все документы официально согласованы,есть согласие 2/3 жильцов.Соседка сверху наисала жалобу,что ее не устраивает крыльцо,в итоге все суды во всех инстанциях нами были проиграны.Вынесено решение о сносе крыльца,при этом статус нежилого остался.Закономерный вопрос?Как же пользоваться помещением,если у него нет входа???

  2. Дмитрий

    Добрый день. Еще вопрос относительно крыши (козырек, навес) над входом в нежилое помещение в многоквартирном доме. Ее наличие, вообще, обязательно?

  3. Борис Сергеев

    Добрый день.Какие первоначальные документы нужно собрать для первичного обращения в администрацию города за разрешением о выводе из не жилого? Спасибо.

    • Вера

      Борис, главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или создания отдельного входа. Для этого необходимо пройти согласование в местной администрации и предоставить следующие документы: заявление владельца помещения, документы о праве собственности на данное помещение, техническая документация из БТ, проект перепланировки здания, разрешение жильцов многоквартирного дома, разрешения от таких организаций как СЭС, пожарный надзор и других.

    • Ольга

      Борис, добрый день!
      В данной статье все это подробно описано. Вот, пожалуйста, список необходимых документов.
      заявление владельца помещения на получение разрешения перепланировки;
      юридические документы, свидетельствующие о правах на данное помещение;
      техническая документация из БТИ;
      проект перепланировки здания с созданием отдельного дверного проема;
      разрешение жильцов многоквартирного дома;
      разрешения от таких организаций как СЭС, пожарный надзор и другие.

  4. Сергей Гусев

    Можно ли осуществлять подвоз товара большегрузным транспортом к магазину в жилом доме со стороны жилых подъездов, хотя центральный вход в магазин расположен с другой стороны?

    • Инна

      Сергей, добрый вечер.
      Нет, так делать нельзя. Так, как это является жилой стороной дома, там могут проезжать машины и проходить люди. Выгружать можно только со стороны входа магазина, с торцевой части.

    • Вера

      Сергей, не допускается разгрузка или загрузка товара большегрузным транспортом со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры. Разгрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон. В противном случае, с ваше стороны будет совершено нарушение.

  5. Кира Новикова

    Добрый, вечер. Планирую открытие небольшого детского развивающего центра в собственной квартире на первом этаже. Хотела бы сделать отдельный вход.Нужно ли для этого переводить квартиру из жилого фонда в нежилой? Спасибо.

    • Андрей Пудов-Москаленко

      Уважаемая Кира. В данном случае у Вас будет перепланировка жилого помещения, при этом статус и назначение жилого помещения менять не обязательно, но надо иметь в виду, что при этом Вам придется пройти ряд инстанций (МЧС, санэпиднадзор, строительный надзор и др.), возможно они не дадут разрешение на открытие такого центра без перевода в нежилое. Успехов Вам.

    • Елена

      Добрый день! Нет, вы не обязаны переводить квартиру из жилого фонда в нежилой. Но вам нужно будет учитывать санитарно-эпидемиологические требования при создании центра и зарегистрировать свой центр как ИП. К тому же потребуется согласие от соседей, если не будете переводить квартиру в статус нежилого помещения.

  6. Гавриил Шмидт

    Доброго Вам дня! К Вам обращается председатель совета МКД в г. Уфа Яфаева Раиса. В нашем МКД проводятся работы по устройству входной группы в нежилое помещение. Все разрешения получены, проект реконструкции утверждён без согласия собственников МКД. Какие законы и постановления, кроме ст. 40 ЖК РФ, были нарушены? Какие действия нам предпринять, чтобы прекратить эту реконструкцию и восстановить наружную стену дома? Спасибо!

  7. Наталья Васильева

    добрый день. есть нежилое помещение в МКД, у которого отсутствует отдельный вход с улицы (вход только с общей лестничной клетки). но собственники отказываются давать согласие на перепланировку помещения для устройства дома. что делать?

    • Александр

      Здравствуйте Наталья! Если собственники не дают согласие, то придется вам делать отдельный вход в ваше помещение. Все эти моменты описаны в статье 22 ЖК РФ.

    • Ольга

      Здравствуйте, Наталья. Обращайтесь в суд с исковым заявление об организации отдельного входа в ваше нежилое помещение.

      • Евгений

        Ольга, здравствуйте. Не могли бы Вы уточнить, что следует указать в таком иске и кто должен выступать в качестве ответчика?

  8. Изабелла Миллер

    добрый день! у меня отдельный вход в нежилое помещение.Решил сделать крышу с дверью. сосед сверху грозит написать жалобу в прокуратуру.Как урегулировать конфликт?