Грамотное распоряжение своей недвижимостью предполагает в первую очередь знание действующего законодательства в этой сфере и последовательность действий.
Рассмотрим основные нюансы этого алгоритма на примере нежилых помещений.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 551-82-94. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Нежилые помещения в многоквартирном доме — что это такое?
- Законодательная база
- Площадь нежилых помещений
- Условия и требования для перевода
- Права и обязанности собственника
- Правила и нормы снабжения коммунальными ресурсами
- Из нежилого в многоквартирный дом
- Заключение
Нежилые помещения в многоквартирном доме — что это такое?
Необходимо отличать нежилое помещение от мест общего пользования.
Основной признак – наличие конкретного владельца данного помещения.
Как правило, нежилые помещения принадлежат к коммерческой недвижимости и образуются путем перевода в категорию нежилых из обычных квартир.
Нежилое помещение в многоквартирном доме — это различные магазины, кафе, парикмахерские и т.п., размещенные в здании.
Важно: собственники нежилых помещений приравниваются законом к собственникам квартир, соответственно, имеют те же права и несут те же обязательства.Это касается в первую очередь расходов на бытовое обслуживание – камня преткновения и предмета многих судебных споров. Владельцы нежилых помещений обязаны платить ровно столько же, сколько остальные собственники, ни больше ни меньше, в том числе за услуги, которыми фактически не пользуются, к примеру, лифт или труд консьержа.
К нежилым объектам предъявляются требования, призванные защитить права и интересы других жителей.
- В таком помещении запрещено заниматься деятельностью, предполагающей загрязнение окружающего пространства или создание неблагоприятной эпидемиологической ситуации. Т.е. нельзя открыть, к примеру, общественный туалет или диспансер для больных инфекционными заболеваниями.
- Владельцам кафе и ресторанов в зданиях жилых домов придется закрывать свои заведения не позже 23.00.
- Требуется соответствие помещения градостроительным, санитарным и противопожарным нормам.
- Важно расположение объекта – строго на первом этаже либо над другими нежилыми помещениями.
- Требуется наличие отдельного входа.
- Внешний вид объекта должен гармонировать с архитектурной концепцией остального здания.
Законодательная база
Правовой статус нежилого помещения в многоквартирном доме регламентируется нижеследующими нормативными актами, имеющими свою иерархию:
- Основной закон – Конституция РФ от 12 декабря 1993 года, закрепляющая право граждан на частную собственность.
- Гражданский кодекс РФ от 21 октября 1994 года, ч.I гл.18 ст.290, регулирующий вопросы, связанные с общим имуществом жилого дома.
ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
- Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
- Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
- Жилищный кодекс от 29 декабря 2004 года. Гл.3 ЖК первого раздела посвящена изменению статуса объекта, предназначенного для проживания, на нежилой; рассмотрена также обратная ситуация.
- Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах” отражает право хозяев нежилых объектов пользоваться коллективными бытовыми резервами здания.
На последней ступени этой своеобразной нормативной лестницы расположены постановления региональных и муниципальных органов управления.
Внимание: правовые акты, распределенные в иерархии ступенью ниже, не могут противоречить вышестоящим.Площадь нежилых помещений
Площадь многоквартирного дома складывается из площадей всех помещений, а также общедомовой территории: лифтов, лестничных площадок, чердаков, подвалов и т.д.
Все подобные сведения зафиксированы в техпаспорте строения, хранящемся в ТСЖ или управляющей компании.
Расчет площади особенно важен для оплаты бытового обслуживания, например, отопления.
В свою очередь, площадь нежилых помещений в многоквартирном доме представляет собой суммарную площадь всех его секций, причем замеры осуществляются внутри помещения и исключают балконы и лоджии.К последним применяются понижающие коэффициенты: 0,5 для балконов и 0,3 для лоджий и террас.
Условия и требования для перевода
Если вы имеете квартиру, которую не используете по прямому назначению и хотите, чтобы она приносила стабильный доход, можно перевести ее в категорию нежилых помещений и заняться собственным бизнесом.
Однако существует ряд условий, которые обеспечивают возможность такого перевода:
- Наличие отдельного входа. А если площадь помещения превышает 100 кв.м. – еще и запасного.
- Отсутствие зарегистрированных жильцов. Предварительно из квартиры нужно выписаться.
- Отсутствие обременения, т.е. объект не должен выступать предметом оплаты долга или залогового имущества.
- Расположение квартиры – как уже упоминалось, строго на первом этаже либо над другими нежилыми помещениями.
- Недопустимо расположение жилья в аварийных домах или зданиях, предназначенных под снос.
- Наличие подключения ко всем инженерным коммуникациям.
- Перевод возможен только в отношении целого помещения; не удастся перевести, к примеру, только одну комнату.
Важно: препятствием для перевода может стать принадлежность дома к объектам культурно-исторического наследия.Если все условия соблюдены, вам потребуется:
- Пакет документов, включающий поэтажный план здания, получаемый в БТИ; правоустанавливающие документы на объект; технический план и паспорт помещения; при необходимости проект перепланировки, подтвержденный в жилищной инспекции с согласием остальных жильцов дома.
- Заявление в соответствующий государственный орган. В Москве это Департамент городского имущества. Подается вкупе с копиями документов, заверенных нотариусом. Оригиналы лучше оставить у себя.
- Получение решения о переводе в течение 48 рабочих дней. В случае отказа остается возможность его обжалования в суде.
- Получение разрешения и последующее проведение перепланировки объекта в случае надобности.
Права и обязанности собственника
Как говорилось выше, права и обязанности собственников нежилых помещений и квартир идентичны.
Это правило распространяется также на места общего пользования.
Обязанности в основном охватывают область коммунальных платежей и расходы по содержанию мест общего пользования и прилежащей к дому территории: лифта, лестничных площадок, подвалов и чердаков и т.п.
Помните: сам факт пользования общедомовой территорией не имеет значения при оплате. Т.е. собственник должен оплачивать лифт, даже если помещение находится на первом этаже, и участвовать в содержании подъезда, имея отдельный вход с улицы.Основным правом собственника является право голоса на собраниях жильцов и участие в решении вопросов, касающихся ремонта дома, благоустройства близлежащей территории, выбора управляющей компании и т.п.
Правила и нормы снабжения коммунальными ресурсами
Закон предоставляет владельцам нежилых объектов многоквартирного дома выбор:
- Подписать прямые договоры о поставке коммунальных услуг с ресурсоснабжающими компаниями.
- Заключить договор с ТСЖ или управляющей организацией.
Список оказываемых услуг включает энерго-, водо-, газо-, теплоснабжение. Предоставляются в том же объеме, что и остальным жильцам. Затраты собственники жилых и нежилых помещений тоже несут одинаковые.
К сведению: владельцы квартир и нежилых объектов здания в равной степени ответственны за надлежащее содержание предметов индивидуального учета коммунальных услуг (различного рода счетчиков), доклад об их повреждении или аварийном состоянии, своевременную передачу показаний в уполномоченные организации.Из нежилого в многоквартирный дом
Предположим, вы получили нежилой объект в наследство и планируете использовать его для проживания, т.е. перевести из нежилого в многоквартирный дом.
Необходимо перевести нежилое помещения в разряд жилых. Так же, как и обратная, эта процедура регламентируется нормами ЖК РФ (Раздел I, гл. III).
Вам предстоит:
- Обратиться к услугам проектной организации для создания проекта перепланировки. Если таковая касается мест общего пользования, нужно получить согласие остальных собственников.
- Собрать пакет документов, включающий правоустанавливающее свидетельство; подготовленный проект; паспорт; протокол общего собрания собственников; подтверждение соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилым, от правомочных организаций.
- Подать прошение о переводе в соответствующую инстанцию. В Москве это Департамент городского имущества. Не забудьте получить расписку в получении документов.
- Ожидать ответа на запрос в течение 48 рабочих дней.
- В случае положительного ответа – осуществить намеченную перепланировку. Если пришел отказ – попробовать в течение трех месяцев обжаловать его в суде.
- Получить техпаспорт реорганизованного объекта, для чего нужно воспользоваться услугами кадастрового инженера.
- Внести измененную информацию в кадастровый учет и зарегистрироваться в качестве собственника в Росреестре. Госпошлина составит 350 р.
Внимание!Если вы являетесь представителем несовершеннолетнего собственника рассматриваемого помещения, помимо перечисленных документов необходимо предоставить подтверждение ваших прав органом опеки и свидетельство о рождении ребенка.Заключение
Несмотря на довольно нудный, затратный и малопривлекательный процесс взаимодействия с различными уполномоченными структурами, очень важно оперативно реагировать на любое изменение статуса вашей недвижимости, будь то жилые или нежилые помещения в многоквартирном доме. В будущем эти меры обязательно принесут свои бонусы в виде стабильности и благополучия.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (800) 551-82-94 (Москва)
+7 (800) 551-82-94 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.Добавить комментарий
Здравствуйте! У нас в доме есть туалет общего пользования. В свое время ЖЭК отдал это помещение без каких либо документов нам. Сосед отказался один устно остальные мне подписали лист общего собрания в котором они не против что я займу это помещение в личное пользование. Сейчас сосед против чтоб я одна занимала это помещения. Обосновывая тем что у него нет в квартире канализации и водопрвода. Хотя у нас была устная договоренность о том что я ему разрешаю от себя провести комуникации в его квартиру. Что он и сделал. А теперь он подал в суд чтоб я освободила помещение т.к у него нет туалета и водопровода. И он хочет провести туда его. Комуникации проходя в моей приватизированной квартире и мы проводили все сами в 90 годы. И они заканчиваются ровно там где заканчивается моя квартира. Вопрос:1 Могу ли я теперь ему обрезать комуникации т.к у него нет в документах по тех плану туалета.2 И какая судьба этой комнаты? Могу ли я пользоваться это комнатой одна т.к у меня большинство соседей не против? Или я должна ему выделить какие- то метры или пополам эта комната. И должен он так-же собирать собрание всех собственников для подписи о занятие это площади?
Здравствуйте! Собственники нежилых помещений приравниваются законом к собственникам квартир, соответственно, имеют те же права и несут те же обязательства. ГК РФ Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Более подробную информацию можно получить здесь: https://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/nezhiloe-v-mnogokvartirnom-dome.html
Дамир, добрый день!
Так, как данный сосед не подписывал ничего, то часть комнаты вам придется для него выделить. Да, ему тоже необходимо собрать подписи с с соседей. Обрезать коммуникации вы ему можете только в том случае, если вы с ним об этом только устно договаривались и нет документов никаких.
Я являюсь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, имеется своя котельная. ТСЖ выставляет счет за отопление. Правомерны ли действия ТСЖ?
В многоквартирном доме выкупили нежилое помещение-колясочную для организации адвокатской конторы. Должен ли собственник этого помещения создать отдельный вход?