Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация...

Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения?

При необходимости изменить вид нежилой недвижимости, то возникают вопросы – куда обращаться, с чего начать, как быть с правоустанавливающими документами и пр.

В статье мы поговорим не только о видах нежилых помещений и их назначениях, но и о том, как изменить цель, для которой предназначена площадь.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Что это такое и зачем нужно?

Конкретного определения нежилого объекта нет, но зато есть ряд признаков, позволяющих классифицировать объект как нежилой.

Нежилые помещения – недвижимое имущество, но не обязательно представляющие собой отдельные здания, а обособленные, четко очерченные границами части зданий.

Нежилые объекты не могут быть использованы для жилья.

При классификации, функциональным назначением помещений нежилого типа является использование для различных целей, некоторые из них подлежат эксплуатации только со специальными видами отделки, и совершенно неприемлемы для других целей.

Нежилой дом может иметь назначение предприятия общественного питания, как кафе, ресторан, бар. Однако, должна быть в наличии помещения, использующиеся для приготовления пищи, хранения и нарезки продуктов, должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам – быть облицованными глазурованной керамической плиткой, иметь специальное покрытие полов и пр.

Несколько иные требования к помещениям мед. учреждений, и совершенно другие – когда в нежилой недвижимости расположится спортзал, фитнес-центр, детсад, офис, аптека и пр., причем не только по сан. требованиям, но и по пожарной безопасности.

Знать точно и иметь возможность удостовериться, проверив документы, в которых конкретно указан вид нежилого помещения и его назначение, очень важно при:

  • продаже;
  • приобретении;
  • аренде и пр.

Покупатель или наниматель ищут нежилое помещение под конкретную цель, что позволит сэкономить, приобретя или взяв внаем именно искомую площадь, с подходящим целевым назначением и требуемой отделкой.

В процессе оформления бумаг на открытие своего дела исключается масса проблем, если документы на недвижимость содержат соответствующие направлению деятельности записи о целевом назначении помещения.

Нежилую недвижимость, на основании требований п. 1 ст. 12 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, необходимо зарегистрировать в ЕГРП. Здесь в базу данных внесут сведения об объекте, его владельце.

При постановке на кадастровый учет в ГКН (п. 16 ч. 2 ст. 7 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ) будут зафиксированы еще и данные о назначении помещения (жилое, нежилое).

Очень важно доказать, что жилой дом имеет нежилое назначение, в противном же случае, площадь нельзя будет использоваться для ведения бизнеса.

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях.

Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах – это важно.

От того, как оформлено с точки зрения целевого использования нежилое помещение, зависит не только его гражданско-правовой статус, но и размер арендной платы, и цена при купле-продаже.

Теперь давайте перейдем к видам назначения нежилого помещения.

Целевое назначение нежилого помещения

Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.

Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).

Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:

  • аптекой;
  • магазином;
  • офисом;
  • стоматологическим кабинетом;
  • библиотекой;
  • развлекательным центром и т.п.

Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.

Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам>.

Нежилое помещение свободного назначения

Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?

Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.

Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.

С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.

Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.

Как изменить цель территории?

Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.

Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.

По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.

Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23, то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить:

  • правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
  • техпаспорт;
  • экспликацию, поэтажные планы;
  • справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);
  • свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);
  • бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.
Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

Изменение функционального назначения нежилого помещения

Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.

Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.

Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы.

На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

Перепрофилирование чаще всего требует:

  • изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;
  • устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;
  • устройства вентиляции;
  • установки технологического оборудования;
  • переноса перегородок;
  • проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;
  • ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.

Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства. Далее последовательность действий такова:

  1. заказать проект перепрофилирования нежилого помещения в аккредитованной фирме.
  2. Проект согласовать с городскими службами и органами, инстанциями (МЧС, СЭС, горводоканалом, энергослужбой и пр.).
  3. Собрать пакет документов и обратиться с заявлением в орган, который ведает изменением целевого назначения нежилых помещений – межведомственную комиссию при горисполкоме.
  4. Получив разрешение комиссии, провести работы в соответствии с проектно-сметной документацией и оформить акт приемки объекта в эксплуатацию.
  5. Вызвать представителя БТИ для оформления нового техпаспорта.
  6. В кадастровой палате заменить кадастровый паспорт.

Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство, а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.

Такие направления деятельности, как стоматология, салон красоты, образовательное учреждение, не могут реализовываться, если не будет конкретно указано именно это назначение помещения.

Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 29
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Роман

    Добрый день! Скажите пожалуйста в нежилом помещении общественного назначения каким видом деятельности можно заниматься.Хочу приобрести помещение но не совсем понимаю формулировку,Даная формулировка не повлечёт за собой трудности при сдаче в аренду данного помещения?

  2. Регина

    Как поменять назначение здания станция тех обслуживания на хозблок площадью 3200 кв м. А именно нужен ли проект реконструкции здания если не было никаких существенных изменений

  3. Тимофей Ушаков

    Добрый день! Подскажите что нужно сделать, оформить документы или уведомить какие-то соответствующие органы для изменения целевого назначения помещения?

    • андрей

      Если у вас в собственности находится нежилое помещение то конечно вы имеете право сменить ее целевое назначение ,что для этого вам потребуется.для начала написать заявление в местный орган ,администрацию по месту нахождения помещения об этом решении.Кроме того вам потребуется документ БТИ и документ о праве собственности на помещение

    • Ирина

      Тимофей, добрый день.
      Для того, чтобы изменить целевое назначение помещения, вам необходимо обратиться в БТИ. Самое главное вам надо предоставить документ, который подтверждает, что данное помещение находится в вашей собственности.

  4. Родион Давыдов

    здравствуйте. мы взяли в аренду помещение с профилем не продуктового агазина. нам необходимо изменить целевое назначение данного помещения на продуктовый. как и где это сделать?

    • Софья

      Должны быть строго соблюдены все требования, то есть ГОСТы и СанПины, соблюдение тр тс 021 о безопасности продуктов питания. Чтобы использовать помещение для продовольственного магазина получать разрешение не нужно, но необходимо отправить документ-уведомление в адрес Управления Роспотребнадзора.

    • антон

      При смене деятельности соответственно нужна перепланировка что б все соответствовало правилам торговли продуктами здесь и документы разрешающие от СЭС от пожарников.Конечно обязательно об этом необходимо уведомить Роспотребнадзор.Если вы собираетесь продавать спиртное, то будет нужна лицензия

    • Марина

      Родион, добрый день.
      Я так понимаю, что необходимые документы вы уже собрали. Для того, чтобы изменить целевое назначение помещение на продуктовый, вам необходимо обратиться со списком документов в Роспотребнадзор.

    • Наташа

      Родион. добрый день.
      Подробная информация как раз находится в данной статье по вашему вопросу.
      Смотрите, вам необходимо сначала обратиться в Роспотребнадзор, а потом в БТИ. Список необходимых документов найдете в данной статье.

  5. Матвей Орлов

    Добрый день! У ООО в собственности есть здание с наименованием Здание нежилого назначения (торгово-офисное здание) . Скажите, пожалуйста, как изменить торгово-офисное здание на нежилое? С уважением, Елена Слепцова тел 89671632948

    • Наташа

      Матфей, добрый день!
      В данной статье все очень подробно описано, пожалуйста ознакомьтесь с информацией и пользуйтесь!

  6. Лера Жукова

    Здравствуйте. подскажите как можно перевести жилое помещение в нежилое. Это дом в садоводстве, который признан непригодным для проживания и ошибочно зарегестрирован по дачной амнистии как жилой. Как вернуть статус садового дома после регистраии в Росреестре?

    • артем

      Прежде чем поменять назначение помещения нужно чтобы оно было на 1 этаже, или на втором, но первый нежилого использования.В помещение нет прописанных и никто не живет.И конечно согласие всех собственников.Вам придется собрать документы для БТИ документы на помещение и на то что Вы собственник.Затем остается ждать согласования по вашему вопросу

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Собрав соответствующий пакет документов и обратившись с неоьходимым заявление в Росреестр. В крайнем случае, если вам там откажут, то тогда остается решение этого вопроса через суд, раз речь идет об ошибочном переводе.

    • Елена

      Здравствуйте, Лера. Как правильно перевести жилое помещение в нежилое вы можете узнать из статьи по ссылке http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/perevod-iz-zhilogo-v-nezhiloe.html.

    • Марина

      Лера, добрый день.
      Если данное помещение не пригодно для проживание, то оно уже является не жилым помещением. Как это сделать подробнее рассказывается в данной статье.

  7. Ярослава Петрова

    Добрый день! в доме 2007 года постройки в 2016 году на базе помещения для предприятия обслуживания появился центр дополнительного образования детей и взрослых. Является ли это изменением функционального назначения помещения?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Вопрос несколько некорректный: помещение имеет статус, очевидно, нежилого, если оно не перестраивалось, то таковым, по идее, и остается. А вот функционирование там указанного центра должно регулироваться своими нормативами, включая соответствие саниратным нормам и пожарной безопасности.

    • Ольга

      Здравствуйте, Ярослава. Если помещение было нежилым, таким и осталось, то это не является изменением функционального назначения.

    • Анна

      Ярослава, добрый день.
      ДА, возможно является. Главное, чтобы по документам было все в порядке и согласовано с администрацией района.

  8. Зинаида Попова

    Здравствуйте. У нас здание с таким назначением: нежилое здание бытового обслуживания. Подскажите, пожалуйста, каким видом деятельности мы можем заниматься?

    • Анна

      Зинаида, добрый день.
      Вы можете занимать тем видом деятельности, которым хотите заниматься. В общем любой магазин можете открыть или что угодно.

    • Елена

      Здравствуйте, Зинаида. Вы можете заниматься любым видом деятельности.

  9. Игнатий Комаров

    Здравствуйте! Для открытия пекарни в жилом доме на первом этаже какое целевое назначение нежилого помещения должно быть указано в документах?

    • Игорь

      Здравствуйте!
      Пекарня — это все же производственная деятельность, изготовление продуктов питания, а вовсе не ресторанная. Кроме того, помима статуса неэилого помещения, к такому виду деятельности есть определенные санитарные нормы.

    • Александр

      Здравствуйте Игнатий! Открытие пекарни в жилом доме, при подаче документов, наверно целесообразней всего указывать категорию использования «ресторанная деятельность», это как раз относится к производству хлебобулочных изделий.

  10. Василий Григорьев

    Добрый вечер. я-физ.лицо, заключившее с застройщиком предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (т.к. помещение было на стадии строительства и собственность застройщик не получил). Изначально в договоре было указано назначение помещения «для работы с детьми». Мы договорились, что половину суммы по пред.договору Купли-продажи я оплачиваю сразу, а половину после изменения изменение целевого назначения на «Помещения свободного назначения». Сегодня застройщик выслал копию тех.паспорта, где указано назначение «Нежилое». Является ли это доказательством, что целевое назначение было изменено? Какие документы я должна запросить?

  11. Игорь Давыдов

    Добрый день! Нужна консультация здесь в чате, а не по телефону. Как правильно оформить покупку помещения общего назначения, на что обратить внимание, чтобы документы были в порядке?