Каким образом приобретается коммерческая недвижимость от застройщика. Как можно использовать нежилые помещения...

Каким образом приобретается коммерческая недвижимость от застройщика. Как можно использовать нежилые помещения в новостройках?

Коммерческая недвижимость в новостройках прочно заняла свое место на первых этажах.

Магазины шаговой доступности, общепит и питейные заведения располагаются в помещениях, которые уже на этапе застройки отдают коммерсантам.

Но чтобы начать свой бизнес или инвестировать в такие объекты, нужно знать нюансы этого рынка.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-69-32. Это быстро и бесплатно!

В чем особенности коммерческих помещений в новостройках?

У многих предпринимателей возникает вопрос: за какую цену продаётся коммерческая недвижимость от застройщика.

Она гораздо выше, чем у жилых помещений.

В одном и том же доме жилая и нежилая недвижимость новостройки может отдаваться по цене, разнящейся в пять раз.

Если за квадратный метр жилплощади в новостройках запрашивают 60-70 тысяч рублей, то коммерческое помещение от застройщика будет по цене 120-150 тысяч рублей. Это средняя цена для крупного города примерно с миллионом жителей.

В небольших городах на 300-700 тысяч жителей цена будет в 2 раза ниже. Но и ликвидность купленных там объектов понижена.

Второй особенностью нежилых помещений в новостройках является то, что арендодателю не потребуется уделять слишком много внимания сданному в аренду помещению. Съемщики сами заинтересованы в том, чтобы арендованное ими помещение оставалось в сохранности, так как от этого зависит процветание их бизнеса.

Также специфика бизнеса, который располагается на первых этажах новостроек, почти исключает нанесение повреждений инфраструктуре здания или его косметическому облику. Коммерческая недвижимость в строящихся домах слишком дорогая и маленькая, чтобы организовывать там, к примеру, производство, поэтому там располагается в основном сфера услуг.

СПРАВКА. Когда строят крупные микрорайоны, застройщик проводит конкурс среди юридических лиц, отбирая фирмы, которым будут предоставлены помещения. Отбор проводится не только по параметру предложенной цены, но и из соображений полезности для местных жителей.

Договор с организацией, которая хочет купить нежилое помещение от застройщика или снять это помещение в аренду, всегда длится дольше, чем любой договор аренды жилой недвижимости.

Чаще всего контракты на аренду заключают сразу на несколько лет, а потом продлевают, пока бизнес приносит прибыль.

Так как коммерческая недвижимость находится в новостройке, арендатор может не беспокоиться о состоянии инфраструктуры здания, в котором он начинает бизнес.

Как купить коммерческую недвижимость от застройщика

В большинстве случаев компания-застройщик выступает либо как арендодатель, либо как продавец помещений. Чаще всего застройщик сдает помещения в аренду, а не продает, потому что в развивающихся районах цены на аренду со временем растут вверх.

Как уже говорилось ранее, реализуя крупные жилищные проекты, застройщик заранее заботится о том, какие фирмы займут малые этажи.

Распространено убеждение, что не сетевым магазинам трудно добиться расположения в подобных объектах. Но на самом деле, сетевые магазины имеют лишь теоретическое преимущество перед малым бизнесом. На практике им нужно гораздо больше места, чем маленьким фирмам, а на первых этажах новостроек его хронически не хватает.

Вдобавок, понимая слабость своей изначальной позиции, владельцы малого бизнеса стараются предложить как можно лучшие условия, а сетевой магазин в любом случае обладает достаточными ресурсами, чтобы обрести помещение в новом районе.

Купить нежилое помещение у застройщика – это фактически единственный способ приобрести коммерческую недвижимость в новостройке.

Спрос на нее сейчас очень велик из-за кризиса, даже несмотря на общий спад цен на недвижимость.

Обязательно интересуйтесь ценами на недвижимость цокольных этажей в момент, когда дом еще только строится.

При реализации крупных жилых объектов солидные организации проводят конкурс среди фирм, иногда это даже проходит как голосование среди будущих жильцов. Поэтому не думайте, что купить коммерческую недвижимость в новостройках так просто. Чем крупнее объект, тем больше нужно будет предложить застройщику что-то кроме денег.

ВНИМАНИЕ. Обратитесь к услугам специалистов по недвижимости. Это люди, которые обязаны разбираться в том, где и какой бизнес будет наиболее востребован.

Как выбирать?

В первую очередь ориентируйтесь на свои денежные ресурсы. Коммерческая недвижимость очень дорогая, а контракты заключаются надолго. Если вы планируете развивать свою фирму, подумайте, не нанесет ли это ее бюджету ущерб. Чтобы не потерять деньги, выходите на контакт с застройщиком, когда дом будет готов хотя бы на половину.

На этапе, когда только вырыли котлован, заключить контракт – значит, закопать свои деньги. А купить на этом этапе помещение вам никто не даст.

Проявите маркетинговое исследование среди жителей района, выделите приоритетные сферы для бизнеса в нем.

Если район совсем новый, то ориентируйтесь по стоимости жилья.

Она поможет выявить возрастные группы, а также примерный доход тех, кто вселится в новое жилье.

На первом этаже элитного жилого комплекса, где селятся обеспеченные люди, можно поместить отделение банка или фитнес-центр. В здании, где будет жить средний класс, лучше развивать мелкую розничную торговлю.

Прежде чем инвестировать в строящуюся коммерческую недвижимость, проверьте, сколько людей может потенциально проходить мимо него каждый день.

Если этот показатель ниже сотни, то развивать бизнес в таком месте вообще не имеет смысла.

Приемлемый показатель для розничной торговли – 300-400 человек в день. Для салонов красоты и банков это 100-200 человек. Сверьтесь не только с этим показателем, но и с количеством квартир в новом жилом комплексе.

Важным фактором при покупке коммерческого помещения, является инфраструктура, которую обязан обеспечить застройщик. Для коммерческих организаций особенно важно, чтобы клиенты могли спокойно подъехать к их адресу и где-то оставить свою машину. Соответственно, дороги и охраняемые парковки должны быть обязательно.

Доступность общественного транспорта тоже играет большую роль, особенно в крупных городах. Если недвижимость находится рядом с местной станицей метро, даже если она очень далеко от центра, ее рентабельность вырастет в несколько раз.

Необходимые документы

В целом, состав документов не отличается от покупки обычной нежилой недвижимости.

Для сделки потребуются:

  1. Договор купли-продажи или аренды.
  2. Документы из БТИ о проведенной инвентаризации здания.
  3. Кадастровый паспорт здания.
  4. Доверенность на то, чтобы действовать от юридического лица.
  5. В случае, когда юридическое лицо представлено ИП, документ о государственной регистрации.
  6. Документы, подтверждающие право собственности продавца.
  7. Документ об оплате госпошлины.

Пошаговая инструкция по покупке некоммерческой недвижимости в новостройке

  1. Выбор объекта. Критерии отбора даны выше. Но лучше захватить с собой человека, который разбирается как приобрести коммерческое помещение в новостройке и может сразу определить состояние и перспективность покупаемой площади.
  2. Налаживание контакта с застройщиком. Проводится на стадии, когда объект уже готовятся сдать. Помните, что не только ваша фирма хочет заполучить место на цокольном этаже нового дома.
  3. Сбор документов и подписание договора купли-продажи(или аренды, если речь идет о съеме нежилой площади).
  4. Поход в Росреестр с целью зарегистрировать переход права собственности от застройщика к вам или вашей фирме.

Обратите внимание, что на последнем этапе, когда стороны готовы зарегистрировать свою сделку, они обращаются в Росреестр именно за регистрацией перехода прав собственности. Сам договор регистрации не подлежит, подлежат лишь его итоги.

ВНИМАНИЕ. Правила государственной регистрации прав собственности не предписывают являться в этот орган лично руководству фирмы, которая покупает недвижимость.

Обычно отправляется делегация из юристов, которым вручают доверенность. Но можно сделать еще проще и отправить документы, а также договор заказным письмом по адресу Росреестра.

Сроки и пошлины

Сам процесс регистрации занимает около месяца.

Но учитывая, что работники Росреестра могут в первый раз отказать вам из-за несоответствия формальным требованиям, ожидание может тянуться месяцами.

Это основная причина, почему лучше не поскупиться на юриста. Сбор необходимых документов, в том числе с запросами в БТИ, займет несколько недель.

Госпошлина выплачивается коммерческой организацией на общих основаниях и составляет 22 тысячи рублей.

Строящаяся коммерческая недвижимость

Купить коммерческую недвижимость в строящихся домах на много проще и дешевле. Но это сопряжено с определенным рисками. Ведь неизвестно, каким спросом будет пользоваться жилье в новом комплексе, какие именно коммерческие объекты там востребованы.

Но уже на этапе строительства коммерческая недвижимость пользуется спросом. Покупатели начинают интересоваться ей перед сдачей комплекса в эксплуатацию.

Как говорилось ранее, на этапе, когда лишь вырыт котлован и закладывается фундамент, говорить о заключении сделки с застройщиком нет смысла. Приходите осматривать объекты, когда здание уже на 70-80% готово.

На что стоит обращать внимание?

Выясните, на каком уровне находится инфраструктура в районе, где возводится интересующий вас жилой комплекс.

Лучше, если он будет находиться рядом с другим крупным районом, чтобы проходимость объекта была выше.

Если планируете не просто инвестировать в недвижимость, а развивать свою фирму в купленном помещении, заранее определитесь со сферой, в которой будете работать.

Все строительные фирмы сегодня реализуют планировку на первых этажах в соответствии с тем, какое потенциальное предназначение они видят в определенном помещении. Нежилую недвижимость с возможностью перепланировки найти сейчас труднее, стоит она дороже.

Прикиньте заранее, насколько ликвидной будет покупаемая вами недвижимость.

Если приобретаете ее просто для умножения своего капитала, то неликвидная недвижимость не только в определенный момент перестанет быть удобным активом, но и станет непосильной ношей для бюджета, ведь на нее нужно будет тратиться, даже если ее никто не арендует.

Нюансы и подводные камни

Коммерческая недвижимость во время кризиса не так теряет позиции, как жилая. Это связано с тем, что в тяжелые времена бизнес предпочитает снижать издержки и ищет новые площади, которые может арендовать.

Аренда в новых помещениях стоит дешево, поэтому трудностей с реализацией приобретенной собственности быть не должно.

Обратите внимание на услугу лизинга от застройщиков.

Некоторые крупные застройщики предлагают коммерсантам платить за аренду недвижимости с правом последующего выкупа.

Схема очень похожа на ипотеку, но здесь недвижимость вам дает в пользование не банк, а застройщик, при этом сумма арендных платежей строго фиксирована и сразу идет в счет оплаты по лизингу.

Лучше не связывайтесь с долевым строительством.

Бывают ситуации, когда застройщик предлагает юридическому лицу заключить договор, по которому оно приобретет недвижимость коммерческого назначения в строящемся жилом комплексе.

Мало того, что такие сделки часто бывают оформлены не на застройщика, а на подставную фирму, которая откажется отвечать перед дольщиком, даже при честной сделке это нецелесообразно. Купленная недвижимость может долго не окупаться и нести лишь убытки.

Как видите, купить нежилое помещение в новостройке от застройщика обременительно и имеется масса нюансов. Нужно правильно выбрать этап общения с застройщиком, провести исследования, которые выявят рентабельность объекта.

Кроме того, нужно обязательно следить за юридической точностью проводимых с застройщиком сделок. Но рентабельность, которую можно получить на выходе, стоит всех трудов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-69-32 (Москва)
+7 (812) 385-56-34 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Олег

    Хоть многие и рекомендуют воздержаться от покупки коммерческой недвижимости под сдачу в новостроях, я на домофонде нашел вкусный вариант. Если бы мне так не повезло, то рисковать бы не стал. Не успели сдать дом, как в соседнем корпусе скандал — один ушлый владелец помещения на первом этаже решил расширить офис и сделал незаконную перепланировку.

  2. Маша

    Для склада, например, расположение имеет гораздо меньшее значение. Мы занимаемся поставками одежды, нашли склад на домофонде. В нашем случае критерием была близость к нашему дому, а не центру, потому что клиенты все равно на склад не приходят.

  3. Мария

    Нашла помещение через домофонд, выкупала его уже у владельца, который прошел конкурс застройщика. Но бизнес у него там не пошел, хотя занимался он продажей крутой обуви из европы. Я использую помещение под курсы английского для деток, пока стабильно окупаюсь.

  4. Яна Гусева

    Добрый день, я хочу купить площадь под ресторан у застройщика, но так этой площади будет недостаточно, я предварительно договорилась с владельцем соседнего помещения об аренде на долгий срок. два помещения (купленное и арендованное) я планирую объединить в один ресторан (то есть снести перегородку). Это возможно с юридической точки зрения? Заранее благодарю