Бизнес в нежилом помещении многоквартирного дома и инвестиции в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – это особый рынок, работающий по своим законам.

Новичкам в инвестировании часто кажется, что недвижимость – это начальный, самый легкий вариант вложений.

Но рынок, где они совершают одни ошибки, не прощает таких заблуждений.

Вложения в коммерческую недвижимость окупаются, но для этого нужно обладать серьезными теоретическими знаниями.

О том, что представляет из себя инвестирование в коммерческую недвижимость, мы и поговорим в этой статье.

Скрыть содержание

• Законодательная база
• Как заработать на коммерческой недвижимости?
• Бизнес в нежилом помещении многоквартирного дома
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
Как инвестировать?     С какой суммы начать?     
• Сколько вы можете заработать?
• Какие есть риски?
• Окупаемость коммерческой недвижимости

Законодательная база

Согласно 551 статье ГК РФ, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Если юридическое лицо занималось возведением несанкционированных построек, и на них не оформлено право собственности, это ставит под сомнение законность всей сделки. Обращайте на это внимание, покупая нежилые объекты.

При заключении договора аренды, чтобы не возникало неприятных случаев, четко прописывайте в самом договоре сумму оплаты. Также опишите объект, который вы сдаете в аренду, с предельной точностью.

Если вы хотите пересмотреть условия сделки по аренде нежилого имущества, учитывайте, что сделать это можно только раз в год.

Также учитывайте, что срок аренды начинается с момента, когда договор официально регистрируется в ЕГРП.

Как заработать на коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость почти всегда дорожает в цене и инвестировать в коммерческую недвижимость достаточно выгодно. Особенно ценятся помещения, которые пригодны для размещения точек розничной торговли.

Складские помещения, а также недвижимость, которую можно оборудовать под производство, не пользуется большим спросом из-за повышенного риска в этой сфере рынка.

Рост активов в цене – первый и очевидный способ заработать на вложениях в недвижимость.

Распространена практика, при которой юридическое лицо выкупает развалившееся здание, находящееся в выгодном с точки зрения бизнеса положении.

В Москве и Петербурге этот рынок уже исчерпан, но в городах со средним количеством населения имеет смысл выкупать большие помещения, переоборудовать и проводить в них перепланировку, чтобы потом продать или сдавать отремонтированную недвижимость в аренду.

Обратите внимание, есть ли в центре вашего города старые заброшенные здания, узнайте об их собственнике и выходите с ним на контакт.

И проблема не в том, что никто не хочет реставрировать здание, а в том, что за него запрашивают неадекватную цену.

Развитие собственной фирмы в купленном нежилом имуществе – тоже один из способов заработка на коммерческой недвижимости. Это нельзя назвать пассивным доходом, но потенциальная прибыль даже больше, чем от простой спекуляции.

Бизнес в нежилом помещении многоквартирного дома

Первые этажи новостроек всегда заняты разными фирмами.

Большинство из них работает в сфере услуг.

Застройщик еще на этапе, когда проект жилого комплекса готовят к сдаче, объявляет аукцион за право снять или купить недвижимость на цокольном этаже.

Прежде чем вкладываться в такую недвижимость, и организовывать бизнес на коммерческой недвижимости, следует определить, насколько перспективным будет новый район. Каким будет благосостояние его жителей, востребованы ли будут ваши услуги. Оцените проходимость места, качество дорог и парковок. Если результат удовлетворит, связывайтесь с застройщиком.

Застройщики редко позволяют себе продавать недвижимость на цокольных этажах, ведь цена на аренду, особенно в элитных жилых комплексах, растет значительно каждый год. На продажу столь ценные объекты выставляются в основном в провинциальных городах, где спрос на коммерческую недвижимость маленький.

Это розничные продажи, мелкие финансовые операции(можно расположить там небольшое отделение банка или установить банкоматы), парикмахерские, салоны красоты, общепит.

Прибыль зависит от уровня доходов населения жилого комплекса. Но можно сказать точно, что если ЖК населяет больше 5 тысяч человек, то какой бы вы бизнес не начали на его первых этажах, он будет прибыльным. Учитывая, что в крупных городах минимальное количество жителей ЖК составляет около 7-8 тысяч, вариант для инвестирования беспроигрышный.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложения в коммерческую недвижимость относят к инвестициям с малой степенью риска.

Окупаются такие инвестиции только через 7-8 лет.

Тем не менее, они надежны, заполняемость объектов высока в любое время.

Заработать можно не только на спекуляциях или сдаче в аренду, но и на продаже юридических адресов.

Складские помещения на рынке в избытке.

За один месяц использования вашего коммерческого адреса фирмы будут платить около тысячи рублей. Учитывая, что нет законодательных ограничений на продажу юридического адреса, можно так дополнительно зарабатывать 20-30 тысяч рублей в месяц.

Как инвестировать?

Если у вас есть много денег, то проще всего связаться со специальными агентствами, которые помогут с выбором объекта. Но плата за их услуги очень велика и может составлять до 20% от общей суммы сделки. Такое подходит только богатым инвесторам.

Лучше всего скупать недвижимость на первичном рынке, у застройщиков. Еще на этапе сдачи проекта в эксплуатацию интересуйтесь ценами и условиями приобретения нежилых помещений у застройщика. Но не вкладывайтесь в здание, которое еще не построено.

Жилищные департаменты регионов часто проводят аукционы, на которых скупаются помещения, отнятые приставами у должников.

На них в 1/3 случаев можно приобрести объект по стоимости, ниже рыночной, ведь на таких аукционах маленькая конкуренция между покупателями.

Для тех, кто хочет иметь лишь пассивный доход, есть специализированные инвестиционные фонды, работающие только с рынком недвижимости. Чтобы инвестировать в них, нужно иметь очень мало денег, но вы не будете иметь доступ к политике менеджмента этих фондов.Такое вложение в коммерческую недвижимость мало чем отличается от банковского счета.

С какой суммы начать?

Сумма вхождения в рынок велика. Лучше, если у вас будет более двух миллионов рублей на момент начала инвестиций. Это нивелирует возможные риски. Покупка одного мини-офиса на цокольном этаже жилого здания обойдется примерно в 1.2 миллиона рублей. Ремонт и возможная перепланировка обойдутся приблизительно в 200-300 тысяч рублей.

Вариант для тех, у кого мало денег – покупка и сдача в аренду гаражей. Нельзя продавать фирмам их юридический адрес, но это тоже пассивный доход. Один гараж обойдется вам в 500-600 тысяч рублей.

Сколько вы можете заработать?

Один мини-офис, который вы купите за полтора миллиона рублей, будет приносить 30-40 тысяч рублей в месяц.

И это только тот денежный поток, который получается при минимальных вложениях.

Большая часть этой суммы пойдет не с аренды, а с продажи юридических адресов.

Прибыль со складских помещений зависит от класса склада. Самым востребованным на рынке является класс А. Его аренда принесет около 400-600 тысяч рублей в месяц. Но затраты на покупку такого склада несравнимо более велики, как вариант, можно выкупить большое помещение на окраине города и оборудовать под склад, в соответствии с мировыми стандартами.

Какие есть риски?

Первый, самый важный риск – это инфляция. Он особенно важен, если вы сдаете свою недвижимость в аренду. Пересматривать условия официального договора можно лишь раз в год. Риски, связанные с обесцениванием денег, заставляют инвесторов уходить с реального рынка в теневой. Это значит, что возрастают случаи мошенничества, а права владельцев недвижимости защищены гораздо ниже.

Второе – это неликвидность купленной недвижимости. Это значит, что вы неправильно оценили проект, опирались на неверные факторы, в итоге получив в собственность никому не нужное помещение, лежащее на вашем балансе мертвым грузом. На недвижимость тратятся деньги, даже если ее не используют, поэтому очень скоро она становится балластом для инвестора.

Мошенничество является риском, отталкивающим многих новичков.

Чтобы избежать мошенников, будьте всегда внимательны и не скупитесь на юристов.

Окупаемость коммерческой недвижимости

Средний объект приносит прибыль, способную окупить вложения за 5-6 лет.

Это гораздо лучший показатель, чем у жилой недвижимости.

Но это только при условии ликвидности и рабочего состояния недвижимости.

Непредсказуемость рисков делает потенциальный срок окупаемости вложения крайне расплывчатым.

Чтобы вложения окупились как можно быстрее, лучше вкладывайтесь в помещения розничной торговли или мини-офисы.

Как вы увидели, коммерческая недвижимость – это стабильный рынок, и цены на нем растут даже во время кризисов. В то же время, внутренняя обстановка в нем постоянно меняется. Одни приоритеты развития в нем заменяют другие.

Учитывая, каким рискам подвергают свой капитал инвесторы в коммерческую недвижимость относительно рентабельности, вложения в такое нежилое помещение и бизнес с ним можно назвать надежными.