Советы экспертов по оформлению (по ГК РФ) аренды нежилого помещения: режим налогообложения...

Советы экспертов по оформлению (по ГК РФ) аренды нежилого помещения: режим налогообложения и гражданский кодекс

Физические, а также юридические лица, владеющие объектами нежилого фонда, вправе сдавать их в аренду. Это может быть недвижимость под офисы, а также помещения под склады, торговлю, производство. Объекты должны быть признаны нежилыми, а также состоять на кадастровом учете.

Аренда в коммерческих целях – это имущественная сделка. При ее заключении необходим гражданско-правовой диалог. К тому же нужно знать, как правильно оформить (по ГК) аренду нежилого помещения. А для этого надо разбираться в законодательстве по аренде помещений.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Что говорится в ГК РФ о аренде нежилого помещения?

Статья 607 ГК РФ поясняет, что договор аренды без описания объекта считается недействительным.

Что нужно описать:

  • адрес объекта;
  • этаж и № комнаты объекта;
  • площадь объекта по техпаспорту БТИ;
  • назначение помещения.

ГК РФ Статья 607. Объекты аренды

  1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

  2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
  3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

К договору аренды прилагается экспликация или технический паспорт всего помещения. Экспликация – это выдержка из копии техпаспорта здания. Выдержка содержит данные о расположении окон, дверей, лестниц, о числе комнат, а также общей площади объекта.

Если договор не указывает арендную плату, ее берут по обычным для таких случаев ценам (статья 614 ГК РФ). Так что, лучше плату указывать.

Вот возможные виды арендной платы (Пункт 2 статьи 614 ГК РФ):

  • денежная сумма, внесенная за один раз;
  • денежная сумма, вносимая по периодам;
  • доля с доходов;
  • выплата продукцией;
  • расчет услугами;
  • передача в собственность или в аренду какой-то вещи;
  • ремонт арендованного помещения за счет арендатора.
В договоре должен быть указан денежный эквивалент платы в рублях и условных единицах.

Статья 317 ГК РФ позволяет платить иностранной валютой по курсу на текущий день вместо рублевой оплаты.

ГК РФ Статья 317. Валюта денежных обязательств

  1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).
  2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
  3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

Если договором не предусмотрено изменение платы одной стороной чаще раза в год, то изменение возможно только по согласованию сторон.

Арендатор может требовать уменьшения платы за аренду, если условия пользования ухудшились (пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Если нежилое помещение сдается менее, чем на год, регистрация договора аренды не нужна. Незарегистрированный долгосрочный договор считается недействительным (пункт 1 статьи 165 ГК РФ).

Об аренде нежилого помещения расскажет специалист на видео:

Жилищный Кодекс

Общее имущество жильцов, как то подвалы, другие нежилые помещения, можно сдавать в аренду.

Желательно договором аренды определить пункт, о том, что арендодатель может войти в сданное помещение когда угодно.

Таким образом, доступ к общему имуществу сохраняется. Ниже мы поговорим о важном законе об аренде нежилых помещений при перепланировке.

Арендованное нежилое помещение многоквартирного дома можно перепланировать, объединив несколько маленьких комнат, перенеся окна и двери.

Единственное, чего делать нельзя – это трогать несущие стены. Перепланировка без разрешения БТИ влечет за собой штраф.

Что говорит закон об аренде нежилого помещения при изменениях в планировке? Статья 25 ЖК РФ разрешает переносить, ремонтировать, заменять, устанавливать инженерные сети, сантехнику, электрооборудование.

ЖК РФ, Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

  1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

На помещение с перепланировкой выдается новое Техническое Заключение.

Скачать правильный бланк (по гражданскому кодексу) договора аренды нежилого помещения можно тут.

Скачать правильный образец (по ГК РФ) договора аренды нежилого помещения можно тут.

Налогообложение

Налогообложение при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом

  1. С любой коммерческой деятельности платится налог 13%.
  2. Собственник, зарегистрировавший ИП, платит только 6, а не 13% налога с дохода, выбрав упрощенную систему налогообложения УСН.

    ИП юридическим лицом не является.

    ВАЖНО. УСН имеет два варианта. Если выбрали «налоги», выплачиваете 6%. Причем, налог можно и уменьшить на сумму оплаченных взносов.

  3. Если у вас объект «налоги – расходы», то платится 15%. Власти региона могут понизить ставку. Взносы включаются в расходы.
  4. УСН платится ежеквартально, авансами. Их платят до 25 числа первого месяца квартала. За год проводится доплата по налогу. 30 апреля – последний срок оплаты.

О налогообложении узнаете от специалиста на видео:

Для юридических лиц

Юридические лица – это компании, предприятия, бюджетные организации.

ВАЖНО. Договор с юридическим лицом обязательно регистрируется Госреестром. Теперь поговорим о режиме налогообложения при сдаче помещений в аренду.

Бюджетные организации не являются собственниками своих помещений. Их владелец – Российская Федерация. С разрешения владельца части помещений могут сдаваться в аренду, но доход от сдачи тратиться под надзором распорядителя федерального бюджета.

Если бюджетная организация не является одновременно балансодержателем, то налог за аренду платит арендатор.

В остальных случаях налог с коммерческой деятельности платит юридическое лицо. Это НДФЛ-3, 13% от дохода.

При аренде недвижимости у города или села приходится участвовать в аукционе, выплачивая при этом залог в 10-15 % стоимости лота. Торг не проводится, если арендатор один.

Патентная система налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения. Для оплаты налога при сдаче помещений в аренду часто покупают патент. Патент может купить ИП, на которого работает менее 15 человек. Патентная система освобождает от уплаты:

ВАЖНО. Стоимость патента = возможному доходу × на 6%.

Патент выдают с любого числа любого месяца до конца календарного года на 1-12 месяцев (п. 5 ст. 346.45 НК РФ). Коммерческую деятельность разрешается начинать через 10 дней после подачи заявления на патент.

ЕНВД

Ниже речь пойдёт о значимом элементе налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения.

ВАЖНО. ЕНВД при сдаче в аренду нежилых помещений рассчитывается следующим образом.

ЕНВД = базовая доходность х (ФП)размер площади или количество торговых точек х К1(коэффициент дефлятора – 1,798 на 2017 год) х К2 (примем за 1, меняется в каждом населенном пункте) х 15% (налоговая нагрузка – умножить на 15, разделить на 100)

Недвижимость менее 5кв.м имеет базовую доходность 6000руб. Считаем для одной палатки.

6000×1×1,798×1×15:100 = 1618 руб. 20 коп.

Недвижимость больше 5 кв.м – 1200 руб. за 1 кв.м. Пусть у нас будет 10 кв.м.

1200×10×1,798×1×15:100 = 3236 руб.40 коп.

Это налог на месяц.

Ответственность за неуплату

ВАЖНО. За предпринимательскую деятельность, которая не зарегистрирована, но приносит доход 1 500 000 или больше рублей в год, УК РФ предусматривает уголовную ответственность (Ст. 171). При меньших доходах грозит административная ответственность со штрафом 500-2000 руб.

Если налог не уплачен в срок, начисляются пени за каждый день задержки.

При значительной задержке оплаты берут штраф в 20-40% от суммы неуплаты.

А вот, если опоздали оплатить налог по патенту, придется переплачивать по УСН или ЕНВД.

Считается, что при сдаче в аренду жилого помещения, оно окупается за 15-17 лет. Нежилое помещение при сдаче под офис окупится за 9-10 лет, а под торговые площади за 6-8 лет. Ясно, что очень важно знать, какие платятся налоги при сдаче нежилых помещений в аренду.

Сдача нежилых помещений в аренду дело выгодное. Сделайте его еще и законным. Таким образом, теперь вы знаете, как правильно оформить (по гражданскому кодексу) аренду нежилого помещения. Скачать правильный образец и бланк (по ГК) договора аренды нежилого помещения можно выше.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий