Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа

Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа

Среди различных способов приобретения имущества, которые используются в современной гражданско-правовой практике, особое место занимает аренда с последующим правом выкупа недвижимости.

Такой способ является очень выгодным для покупателя, поэтому условия и особенности его использования стоит рассмотреть более подробно.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Понятие и законодательное регулирование

Аренда с правом выкупа — это сделка, при помощи которой определенное имущество передается собственником третьему лицу во временное пользование и на условиях оплаты. В свою очередь, соответствующий договор аренды является документальным закреплением этой сделки. Ее сторонами выступают:

  • арендодатель и продавец — собственник имущества;
  • арендатор и покупатель — третье лицо, которое получает его в пользование.

Особенностью данной сделки является тот факт, что в дальнейшем это имущество переходит в собственность арендатора. Происходить это может в двух случаях:

  1. после внесения определенной суммы денежных средств в счет оплаты полной стоимости.
  2. После истечения установленного срока.

Возможность выкупа арендованного имущества установлена действующим гражданским законодательством. В частности, в ст. 624 ГК РФ говорится о том, что это возможно в следующих случаях:

  • когда соответствующее положение содержится в договоре аренды или другом нормативно-правовом документе;
  • когда стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе объекта аренды.
ВАЖНО! Поскольку договор аренды с выкупом имеет признаки двух разных гражданско-правовых сделок, на него будет распространяться действие общих положений ГК РФ, которые касаются их проведения. В частности, это главы 30 и 34 ГК РФ — для купли-продажи и аренды соответственно.

Кроме этого, законодательное регулирование осуществляется и некоторыми отдельными нормативно-правовыми актами. Например, ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» устанавливает порядок и правила выкупа арендованных объектов, которые находятся в собственности государственных и муниципальных органов власти.

Условия и требования для заключения договора аренды с правом выкупа нежилого помещения

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 609 ГК РФ, договор аренды, в котором имеется пункт о дальнейшем выкупе имущества, заключается в той же форме, что предусмотрена и для его купли-продажи.

В частности, это должна быть обязательная письменная форма, которая может быть как простой, так и нотариальной (если это предусмотрено законом или соглашением сторон).

В большинстве случаев такой вид сделки имеет довольно длительный срок действия (до нескольких лет), что обязательно должно быть зафиксировано в договоре. В связи с этим обязательной является и его государственная регистрация, которая полагается для всех сделок продолжительностью больше года.

ВАЖНО! Без проведения процедуры государственной регистрации в случаях, когда она установлена законом, документ не вступит в силу и не будет считаться действительным.

Кроме этого, стоит выделить ряд обязательных условий и требований, которые должны выполняться при заключении договора:

  1. у собственника должны иметься все необходимые правоустанавливающие документы на имущество.
  2. Собственник обязан уведомить арендатора обо всех ограничениях и обременениях, которые установлены в отношении объекта недвижимости (это может быть залог, арест, права собственности третьих лиц и т. п.).
  3. Договор должен быть составлен правильно, в том числе включать в себя все существенные условия.

Хотя нотариальное удостоверение сделки в большинстве случаев не является обязательным, для снижения возможных рисков лучше все-таки привлечь к ней опытного юриста. Поскольку договор аренды с правом выкупа является смешанным и имеет в себе признаки нескольких сделок, составить его грамотно самостоятельно будет довольно сложно.

Далее о том, какие документы необходимо собрать для продажи права аренды нежилого помещения.

Необходимые документы

Для составления договора и его дальнейшей регистрации сторонам сделки понадобится подготовить и предоставить определенный пакет документов, который зависит от того, кто принимает участие в сделке — физическое или юридическое лицо. Стандартным является такой набор бумаг:

  • паспорта собственника и арендатора (или их законных представителей) — понадобятся оригиналы или заверенные у нотариуса копии;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • доверенность, заверенная нотариально (если в сделке принимает участие доверенное лицо);
  • акт приема-передачи помещения;
  • выписка из паспорта БТИ;
  • поэтажный план здания;
  • экспликация;
  • документ о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
  • копии учредительных документов юр лица;
  • копия приказа о назначении руководителя или трудового договора с ним;
  • выписка из реестра юр лиц;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора.
СПРАВКА: В некоторых случаях могут понадобиться и другие дополнительные документы, если этого требуют условия конкретной сделки.

Алгоритм действий

Проведение сделки аренды с правом выкупа проходит в несколько этапов, которые включают в себя:

1 шаг — обсуждение условий. Это этап устной договоренности между сторонами, на котором они обсуждает все будущие условия договора перед его составлением. Также перед этим им необходимо оформить и подготовить все необходимые документы.

2 шаг — составление договора аренды. Данный этап является наиболее важным, поскольку именно от правильного составления документа во многом зависит законность и действительность сделки. В законодательстве нет установленной формы договора, однако его типовая структура выглядит следующим образом:

  1. реквизиты сторон. В этой части прописываются:

    • ФИО сторон с указанием того, кто арендатор, а кто арендодатель (для юридического лица нужно указать его полное наименование);
    • дата заключения;
    • место заключения;
    • контактные данные сторон (адрес, телефон).
  2. Предмет договора. Необходим указать наиболее полные и точные характеристики объекта недвижимости, который передается арендатору, а именно:

    • адрес;
    • площадь;
    • кадастровый номер.

    Указанных данных должно быть достаточно для того, чтобы идентифицировать объект среди множества других. Также они обязательно должны соответствовать документам.

  3. ВАЖНО! Пункт о предмете договора аренды является его существенным условием, поэтому он должен присутствовать в документе обязательно.
  4. Арендная плата. Поскольку договор аренды является возмездным, условие о внесении платы за пользование имуществом должно быть указано в нем обязательно, то есть оно также является существенным. Кроме размера платы, должны быть определены следующие моменты:

    • периодичность ее внесения;
    • способ оплаты;
    • порядок установления (в твердой сумме, в проценте от полученного арендатором от использования имущества дохода и т. п.).
  5. Выкуп имущества и выкупная цена. Хотя это условие и необязательно (возможность выкупа имущества может быть предусмотрена дополнительным соглашением), желательно все-таки включить его в договор аренды. При этом необходимо указать, учитывается ли арендная плата в счет стоимости имущества, а также определить:

    • размер выкупной цены;
    • величину выкупного платежа (обычно он вносится помимо арендной платы);
    • срок, в течение которого данные платежи будут осуществляться;
    • способ их уплаты.
  6. ВАЖНО! В договоре должно быть четко указано положение о том, что после истечения определенного срока или внесения установленной суммы средств объект аренды перейдет в собственность арендатора.

    Права арендатора нежилого помещения так же должны быть прописаны в договоре.

  7. Срок действия. Данное условие определяется сторонами. Если срок не установлен, то считается, что договор заключен бессрочно (в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ).
  8. Права и обязанности. Основной их набор предусмотрен в Гражданском кодексе РФ. Кроме этого, стороны могут установить любые дополнительные права и обязанности, если они не противоречат действующему законодательству.
  9. Ответственность сторон. В этом случае стороны также могут внести в документ дополнительные меры ответственности помимо тех, что установлены законодательно.
  10. Основания для расторжения. Этот пункт содержит основания для прекращения сделки в одностороннем порядке, по желанию сторон или помимо их воли. Условия те же — данные основания не должны противоречить законодательству.
  11. Заключительные положения.

    Здесь обычно указывается, когда договор вступает в силу, подлежит ли он государственной регистрации и нотариальному удостоверению, а также какие документы к нему прилагаются. В конце стороны ставят свои личные подписи и печати (при наличии).

    В договор могут быть включены и другие дополнительные условия и пункты, если этого требует конкретная ситуация.

    Главное, чтобы в нем присутствовали существенные условия — без них документ будет считаться недействительным. Также можно более подробно ознакомиться с образцом документа.

3 шаг — регистрация договора. Как уже отмечалось, она обязательна для случаев, когда его срок действия превышает один год. Для регистрации представитель одной из сторон подает три экземпляра договора и пакет необходимых документов в один из следующих органов:

В течение срока, установленного законом, поданные документы проверяются на подлинность и правильность оформления, после чего заявитель получает на руки два договора с отметкой о регистрации. Еще один предоставленный экземпляр остается в регистрационном органе.

ВАЖНО: После окончания срока действия аренды обращаться за государственной регистрацией придется еще раз, однако в этом случае данной процедуре будет подлежать уже не договор, а переход прав собственности на недвижимость. В результате регистрации покупатель получит свидетельство о праве собственности на имущество, приобретенное в результате сделки.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения с последующим выкупом.

Сроки и пошлины

После подачи документов на регистрацию они проверяются в течение срока, установленного законодательно. Данный срок составляет 10 рабочих дней и начинает исчисляться:

  • с момента подачи документов, если обращение происходило в отделение Росреестра;
  • с момента передачи документов в ответственный орган (если заявление подавалось в МФЦ).

Величина государственной пошлины, которую необходимо при этом уплатить, зависит от категории заявителя:

  • для физических лиц — 2 тыс. руб.;
  • для юридических лиц — 22 тыс. руб.

Заключение

В заключение стоит сказать, что аренда с правом выкупа имущества — это довольно привлекательная для покупателя сделка, которая, тем не менее, имеет для него и множество рисков.

В действующем гражданском законодательстве отсутствуют четкие механизмы ее проведения и регулирования, поэтому договор может быть легко аннулирован по различным основаниям.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий