+7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48СПб

Особенности условий аренды коммерческой недвижимости. Что такое нежилые помещения свободного назначения?

Любая аренда – это сделка, а, значит, деловые отношения, которые имеют свои особенности и нюансы. Законодательно обязанности собственника, которым может быть как частное лицо, так и муниципалитет, прописаны в Гражданском кодексе.

Кроме того, дополнительно регулируются различными жилищными нормами. В 611-й и других статьях прослеживается прямое указание на следующий факт: лицо, которое сдает помещение (площади) не должно отвечать за обнаруженные позднее арендатором недостатки. Возможно, кому-то это покажется несправедливым, но, тем не менее, закон гласит именно так. А это означает, что его незнание не освобождает от ответственности.

nullИ, если кто-то не заметил при передаче неисправную электропроводку, сигнализацию, отсутствие тепла или другие существенные недочеты, то это не повод для претензии. Тем более, если в договоре указано, что по факту все это есть или исправно работает.

В Гражданском кодексе сообщается, что арендодатель передает имущество вместе с документами на него (паспортом, сертификатом, патентом и др.). Если этого сделано не было, арендатор вправе затребовать документы. Также правомочным будет решение о расторжении договора.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что считать обязанностями арендодателя?

Ответ на этот вопрос зачастую можно найти только в суде. Для того чтобы не доводить дело до судебного заседания, необходимо как можно тщательнее в договоре обговорить условия, на которых передаются (принимаются) арендованные площади.

ВНИМАНИЕ! При возникновении разногласий или споров обратитесь к статьям 611, 612. Отстоять впоследствии свои интересы можно на основании четко изложенных договорных условий. Все, что в них указано документально, за подписью обеих сторон, обязано соблюдаться.

При отказе по исполнению договорных отношений (если они четко прописаны в условиях), арендатор обращается к собственнику со следующими требованиями:

  • устранения недочетов;
  • снижения стоимости аренды;
  • прекращения договорных отношений.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

  1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
  2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

    Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

  3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Особенности условий договора аренды

Особенности условий договора арендыВажно понимать, что оформляя договор аренды на нежилое помещение, в нем, помимо основных пунктов, регламентирующих отношения (срок, дата, наименование и местоположение, реквизиты и проч.), необходимо обговорить условия.

Отдельной строкой, в частности, прописываются размер, сроки платежей в ЖЭУ, за видеонаблюдение, охрану, а также возможность субаренды (если таковая необходима в дальнейшем).

Вы избежите разногласий, если пропишете в договоре отдельной строкой: входят ли платежи в ЖЭУ в стоимость аренды или нет. Каким образом будет вноситься оплата (помесячно, за год, полугодие и проч.). Эти и другие нюансы важны, обговорить их лучше всего заранее. А затем зафиксировать документально.

ВАЖНО! Заключили договор на 11 месяцев? Избавились от излишней волокиты, ведь регистрировать его в государственных органах не надо. Зафиксируйте его на бумаге, можно оформить в письменной форме от руки и можете приступать к работе, которую изначально планировали.

Если же заключили договор на год (три, пять или более лет), то приготовьтесь к ожиданию: регистрация в государственном органе КУМИ (комитете по управлению муниципального имущества), может занимать недели, а в некоторых случаях даже месяцы. Должно быть, именно по этой причине собственники пытаются осуществить сдачу свободных площадей на срок до года.

Если вы все-таки настаиваете на долгосрочных отношениях, то не указывайте срок действия аренды в договоре. Тогда он будет считаться бессрочным и может быть пролонгирован до бесконечности.

Что следует учесть перед тем, как поставить подпись?

Что следует учесть перед тем, как поставить подпись?При взаимодействии и оформлении отношений и обязательств соблюдайте меры предосторожности. Проверьте контрагента:

  1. есть ли у него свидетельство о праве собственности или другие документы, подтверждающие право на сделку;
  2. отсутствие задолженности (при отрицательном балансе контрагента вернуть средства не удастся).

В обязательном порядке проверьте собственника на право распоряжаться имуществом, которое вы принимаете. Узнайте до заключения сделки: не находится ли помещение под арестом, не наложено ли на него обременение, отчуждение или ограничение иного рода.

Если этого не сделать, то внесенные за аренду ранее по договору денежные средства возвратить вряд ли получится. А помещение, согласно законодательству, будет изъято, то есть пользоваться им будет невозможно.

СПРАВКА! В некоторых случаях имеет смысл приложить отдельный акт, регламентирующий прием свободных площадей, в котором укажите основные и дополнительные условия аренды, обязанные неукоснительно соблюдать обе стороны: арендатор и арендодатель.

Для чего арендуется?

Существуют разные причины для того чтобы занять пустующие площади, в которых никто не живет. Их берут в различных коммерческих целях: под торговые залы, склады, офисы, а также производственного пользования: под цеховые, строительные участки. Цели бывают разные в зависимости от того, какой бизнес хочет открыть арендатор.

В последнее время все чаще оформляется субаренда на нежилые пустующие помещения, в том числе и те, в которых отсутствует тепло и водоснабжение. Все дело в том, что сегодня квадратные метры ценятся высоко, и перепродажа квадратных метров позволяет выстроить в некоторых регионах настоящий прибыльный бизнес.

Для чего арендуется?Как сделать так, чтобы впоследствии не возникло недоразумений? Очень просто: в договоре аренды пропишите назначение помещения, с какой конкретной целью оно будет использоваться. Одним словом, все, что посчитаете нужным.

Так, если по договору аренды помещение предоставляется для хозяйственной деятельности, то обязательно укажите, для какой именно.

Если вы используете помещение под кафе, столовые или другие заведения общепита и оно не соответствует санитарным нормам, то ваша деятельность может быть признана незаконной. В этом случае договор аренды может быть расторгнут по решению суда. Избежать этого можно, указав при оформлении прямое назначение: для ведения деятельности кафе (столовой и др.).

Проверьте наличие в договоре пункта о разрешении на реконструкцию. Помните: если понадобится увеличить площадь торгового зала за счет установления перегородки или дополнительной стены, а по договору это запрещено, то вы не сможете ничего сделать. К тому же не получится и расторгнуть договор досрочно.

ВНИМАНИЕ! Перед тем, как поставить подпись, отдайте договор юристу для проверки. Пусть он проверит наличие пункта, разрешающего реконструкцию. Таким образом, вы подстрахуете себя от всевозможных неприятностей. Помещение впоследствии можно будет переделать по своему усмотрению (в соответствии с установленными строительными нормами).

Как быстро сдать коммерческую недвижимость?

Собственник нежилого помещения заинтересован в том, чтобы скорее сдать объект и получить за него прибыль в размере арендной платы. Однако найти арендаторов на коммерческое жилье бывает нелегко.

Перед тем, как начать поиск лиц, заинтересованных в аренде помещения, следует тщательно изучить целевую аудиторию, а также кому данная площадь может быть интересна?

Исходя из предназначения и целей использования, всю коммерческую недвижимость можно подразделить на:

  • Как быстро сдать коммерческую недвижимость?офисную;
  • производственную;
  • торговую;
  • складскую.

При поиске нужного арендатора необходимо задействовать все рекламные каналы, которые вам известны:

  • радио;
  • телевидение;
  • печатные СМИ;
  • интернет.

Обязательно повесьте объявление о сдаваемом помещении в аренду в городской администрации: предприниматели – частые гости этой организации (если не надо себе, то посоветуют знакомым). Обратитесь в агентство недвижимости вашего города: часто бывает так, что они знают, кому можно предложить именно ваше помещение.

Отлично работает наружная реклама. Повесьте баннер на торце крупного здания в густонаселенном районе, указав кратко преимущества помещения, которое сдается в аренду и контактный телефон.

Если в тексте написать, что проходимость от 90000 в день, то не будет отбоя от желающих взять помещение под торговый зал.

Нет особого бюджета на рекламу? Распечатайте и развесьте объявления на подъездах, остановках, торговых центрах. Не забудьте указать (наряду с преимуществами) стоимость за 1 метр, а также телефон.

Для того чтобы сдать помещение быстрее, обозначьте дедлайн – ограничение по сроку, и призыв к действию. Хорошо продающее объявление, которое обеспечит вас потоком клиентов, должно выглядеть примерно так:

«Сдаем 195 кв. метров с проходимостью от 10000 человек! Цена вдвое ниже сегодня, звонить…» (указать номер телефона).

Одним словом, найти того, кому нужно помещение не составит труда, если точно знать, кому оно может пригодиться и подойти к вопросу грамотно.

Какие помещения пользуются наибольшим спросом?

По оценкам многочисленных экспертов рынок, ориентированный на передачу (аренду) недвижимости для коммерции, в 2016 году сильно просел. Негативная динамика прослеживалась весь прошлый год: специалисты отметили слабый спрос на розничные площади, а также под офисы.

Какие помещения пользуются наибольшим спросом?По сути, происходило следующее: одни арендаторы приходили на смену другим, так как предыдущие владельцы попросту не справлялись с непомерными суммами ежемесячной платы. Стабильным оставался лишь спрос на складские помещения, оборудованные под хранение продукции с низкотемпературным режимом.

В 2017 году прогнозируется уменьшение спроса на помещения в области ретейла и небольшой подъем в гостиничном бизнесе за счет прироста потока туристов из-за рубежа. Также эксперты отмечают неизвестность в развитии коммерческой недвижимости из-за ожиданий, связанных с изменением законодательства.

ВАЖНО! Если раньше кадастровая стоимость рассчитывалась в результате оценки эксперта, то с 1 января 2017 года ее устанавливают муниципалитеты. В связи с измененным ценообразованием становится невозможно предугадать, до каких размеров будет повышаться стоимость одного квадратного метра недвижимости под коммерческое использование.

Несмотря на просевший рынок по аренде коммерческой недвижимости, большим спросом по-прежнему пользуются торговые помещения в оживленных местах скопления людей.

Если вам понравилось какое-то помещение, но цена за квадратные метры слишком высокая, то можно попытаться договориться с собственником снять площадь, уменьшив стоимость аренды. Как правило, большинство из них охотно идут на уступки. Тем более в условиях сложившегося кризиса на жилищном рынке, окончание которого прогнозируют лишь к 2020 году.

Различные виды данного сегмента рынка

В нежилой аренде можно выделить несколько видов. Основные категории аренды помещений:

  1. Различные виды данного сегмента рынкав новостройках;
  2. свободного назначения;
  3. в домах, где никто не живет;
  4. в многоэтажных домах с большим количеством жильцов;
  5. долгосрочная (от 12 месяцев).

Каждая из перечисленных видов категория имеет свои характерные признаки и особенности.

В новостройках

В новостройках коммерческие помещения арендуются, в основном, под сегмент рынка в сфере услуг. В жилых комплексах с хорошо развитой инфраструктурой имеет смысл открывать сервис по ремонту обуви, компьютеров, а также фитнес-центры, рестораны, небольшие кафе или салоны красоты.

Если жилой комплекс имеет численность населения в количестве от 5-10 тысяч человек, то можно подумать и об аренде помещения под супермаркет. Если население составляет менее пяти тысяч, то целесообразнее открыть небольшой магазин.

СПРАВКА! В недавно отстроенных жилых районах, комплексах аренду рекомендуется заключать на одиннадцать месяцев. Если бизнес окажется нерентабельным, договорные отношения можно будет прекратить, не увязая в долговой яме.

Свободное назначение

К коммерческим помещениям свободного назначения относятся отдельно стоящие дома, строения, у которых можно арендовать часть площади или целиком с целью использования под автомойку, автосервис, производственный цех.

Также к помещениям свободного назначения (ПСН) причисляют некоторые свободные площади в многоэтажных домах (тамбуры под коляски, велосипеды и др.).

Свободное назначениеДля составления договора на аренду нежилого помещения свободного назначения в жилом доме, необходимо просчитать всевозможные риски, не всегда успех предприятия зависит от достаточной численности проживающих. Тем не менее предприниматели охотно берут в аренду помещения в таких домах на первом этаже.

Преимущества аренды свободного назначения:

  • возможность выбора определенной целевой аудитории;
  • отличные подъездные пути для выгрузки продукции;
  • оснащенность (проведены все коммуникации);
  • универсальность (можно использовать как под склад, так и под магазин, кафе и др.).

Если дом полностью нежилой

При оформлении площадей домах, где никто не проживает (нежилой фонд) составляется договор в письменной форме. Его подписывают оба участника соглашения. Помещение в этом случае передается на временный срок.

Что указывается:

  1. наименование и адрес объекта, его площадь, этажность, место нахождения на этаже (если занимает не весь этаж);
  2. инвентарный номер.
ВНИМАНИЕ! В договоре обязательно пропишите, с какой целью оформляется аренда нежилого помещения, то есть, подо что берете: офис, магазин, цех и т. д.

Долгосрочная аренда

Если заключается сроком на один год и более, то подлежит регистрации в госорганах в обязательном порядке. Принято считать договор действительным, начиная от даты оформления.

Заключение долгосрочного договора не всегда рентабельно или экономически оправдано. Будьте внимательны – берите в аренду площади на длительный срок только в том случае, если уверены, что это экономически целесообразно.

В многоквартирном здании

В многоквартирном зданииИз отличительных особенностей данного вида аренды можно выделить тот факт, что если закончится договор аренды земельного участка, на котором стоит объект (многоквартирный дом), то договор аренды нежилой квартиры в этом объекте прекращает свое действие.

В данном случае договор с УК или ТСЖ заключает собственник сдаваемой площади, а лишь затем составляется договор, согласно которому помещение может быть передано временному владельцу.

Таким образом, очевидно: аренда коммерческой недвижимости имеет свои тонкости и нюансы, которые обязательно необходимо учитывать при составлении договора. Если вы испытываете сложности или затруднения при оформлении договора аренды на нежилое помещение, то обратитесь к специалистам.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий