Нюансы анализа рынка коммерческой недвижимости. Грамотная аналитика и прогноз от знающих людей

Нюансы анализа рынка коммерческой недвижимости. Грамотная аналитика и прогноз от знающих людей

Собираясь инвестировать в сектор нежилой недвижимости, многие стоят перед сложным выбором из множества объектов.

Вид и время покупки повлияют на то, будет ли актив прибыльным, или его приобретение – пустая трата денег.

Поэтому к теории анализа недвижимости следует подойти ответственно.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27. Это быстро и бесплатно!

О чем идет речь? Что такое анализ рынка коммерческой недвижимости, и зачем он нужен?

Такой анализ – это исследование масштабного рынка, включающего в себя торговые площади, склады, гостиницы, коммерчески используемый жилой фонд.

Он бывает общим, охватывающим весь рынок, и частным, специализированным на конкретной сфере недвижимости.

Он необходим всем, кто активно совершает сделки на рынке.

Отличие анализа от оценки состоит в том, что анализ дает более полную картину рынка, позволяет на основе статистики и опыта прошлого определить тенденции цен на несколько месяцев и лет.

Начинающий инвестор обязан интересоваться теорией и практикой анализа рынка, чтобы с хорошей отдачей вкладывать свои деньги, не теряя их во время очередного циклического спада. Тем, кто хочет избавиться от недвижимости в своей собственности, анализ подскажет лучшее время для продажи имущества.

Рынок коммерческой недвижимости: анализ

Чтобы оценить положение и возможные тенденции на рынке коммерческой недвижимости, нужно обратиться к общим макроэкономическим показателям.

Сам анализ делится на несколько важных секторов:

  • анализ сектора купли-продажи;
  • анализ рынка аренды;
  • анализ инвестиций в недвижимость;
  • исследование положения дел в разных классах коммерческой недвижимости.

Главный показатель при общем анализе – инвестиционная активность в вашем регионе. Даже во времена общей экономической нестабильности или стагнации существуют безопасные зоны для инвесторов, где они могут если не преумножить, то хотя бы сохранить свои деньги.

Например, московский рынок недвижимости страдает меньше остальных во время кризисов.

Второе – это общая активность бизнеса и покупательская способность населения.

Особенно сильно это проявляется при анализе торговых площадей.

Обычная картина во время кризиса – полупустые залы в торговых центрах со множеством объявлений об аренде.

Она свидетельствует об очень плохом положении дел в секторе конкретного этого города.

ВНИМАНИЕ. При этом объемы строительства тех же ТЦ нельзя трактовать как однозначный индикатор экономических циклов.

Бывает, что площади вводятся застройщиком в эксплуатацию несмотря на самый разгар кризиса, потому что в строительных сметах просто не учитывается экономическая конъюнктура.

О том, что рынок коммерческой недвижимости переживает упадок, свидетельствует и поведение хозяев площадей. В условиях кризиса они вынуждены бороться за арендатора, выдумывая для него разные послабления в виде скидок или ремонта за свой счет.

В такие моменты бизнес чувствует себя наиболее мобильно. Но собственники страдают и вынуждены избавляться от активов.

В такие времена лучше всего брать в собственность площадь на перспективу в 5-6 лет, либо для развития собственного бизнеса. Вопрос о том, выгоднее арендовать коммерческую недвижимость, или покупать, надо решать по ситуации.

Аренда всегда дает предприятию пространство для маневра, позволяя уйти на менее дорогостоящие площади.

Собственность привяжет фирму к одному месту, но в будущем может стать выгодным активом.

Не только крупные торговые центры являются собственниками коммерческих объектов.

Крупные фирмы и банки в годы экономического роста закупают их под свои нужды, а в кризис избавляются. Постарайтесь выискивать такие лоты на рынке, это отличный шанс получить помещение в лучшем месте за обычную цену.

Офисные помещения

При анализе офисных площадей важно обращать внимание на класс недвижимости. Когда на подъеме офисы «А» класса, это значит, что сейчас не время для частных инвесторов с малыми капиталами. Как показал анализ коммерческой недвижимости, рынок вырвался на подъем, и преобладают в нем крупные игроки, включая банки и инвестиционные фонды.

Для владельцев крупных помещений «B» и «C» классов это означает, что самое время заключать долгосрочные контракты на аренду или сбывать помещения большим корпорациям за хорошую цену. У этих классов офисов есть свои преимущества, несмотря на то, что они указывают на плохое качество отделки и недоступность для общественного транспорта.

Банки особенно заинтересованы при наличии у них лишних средств в помещениях такого класса. Но для банков офисная недвижимость такого класса это лишь актив, который будет продан на рынок в первую очередь в случае кризиса.

Объем помещений – это важный индикатор в любом секторе недвижимости. Объем помещений в конкретном классе и средневзвешенная цена на рынке этого класса должны стать главным инструментов инвестирующего в офисные помещения.

Торговые помещения

Средневзвешенная цена на рынке торговых помещений может проседать даже от постройки крупного торгового комплекса в этом или соседнем районе.

В отличие от офисных объектов, торговые связаны с большим количеством рисков.

Ритейл – это сфера бизнеса, в которой больше других распространены краткосрочные контракты. И во время кризиса малые и средние торговые площади зачастую пустуют.

Внимательно следите за тем, какие торговые комплексы и рыночные площади строятся в интересующем вас районе.

Такое строительство гарантированно пошатнет цены. Особенно тяжело это ощущается, когда во время обвала на рынке торговой недвижимости застройщиками сдаются новые площади.

Ситуацию сглаживает то, что такое падение средневзвешенных цен на торговые площади локализовано по районам. В новых спальных районах и деловых районах оно едва заметно, в то же время в районах, приближенных к центру, где находится недвижимость класса «B» и ниже, удешевление помещений и резкое увеличение сдаваемых площадей заметно сразу и всем.

Складские помещения

К складам применяются почти те же правила, что и для торговых помещений. Это тоже рисковая сфера. Но именно в этой сфере акцент при анализе часто делается на техническую составляющую складских построек. Пространство внутри складских помещений должно быть хорошо организовано.

Современный склад – это небольшое механизированное предприятие, поэтому размеры и организация пространства внутри здания не должны быть препятствием для складской техники.

В склады вкладываются гораздо реже, чем в офисную или торговую недвижимость.

Они актуальны в основном или в зонах крупных грузоперевозок, или в промышленно развитых зонах, где бизнес постоянно находится в поиске таких помещений.

Чего ожидать в ближайшем будущем?

Рынок коммерческой недвижимости в России только что пережил существенный спад. В крупных городах ставки на аренду упали в среднем на 10-20%. Фирмы начали массово избавляться от своих недвижимых активов, что привело к росту предложения. Бизнес пока еще слишком слаб, чтобы преодолеть негативный тренд.

Если коротко сказать о прогнозе по коммерческой недвижимости, то можно утверждать, что пока еще рано говорить о том, что кризис для рынка кончился. Недвижимость не начала массово дорожать, а в большинстве городов периодически до сих пор то падает, то растет в цене на несколько процентов.

ВНИМАНИЕ. Согласно данным аналитики коммерческой недвижимости, скорее всего, мы увидим позитивные изменения и возвращение цен к докризисному уровню через 1-1.5 года после начала экономического роста в России.

Инвестиции

Располагая средним капиталом, лучше всего вкладываться в небольшие офисы категории «С».

Сейчас они пользуются спросом среди арендаторов, даже если располагаются значительно далеко от центра.

Если говорить о торговых площадях, лучше всего по возможности покупать недвижимость в центре мегаполисов.

В этой категории только в I квартале 2017 года произошел рост цен за квадратный метр сразу на 15%.

Анализ арендных ставок в дилерском секторе

Арендная ставка зависит от текущего объема предложения и общей макроэкономической обстановки. Как показал анализ аренды коммерческой недвижимости, в условиях стагнации и рецессии предложение на пике, арендодатели соревнуются за каждого арендатора и держат цены низкими.

Но, как показал анализ арендных ставок коммерческой недвижимости, как только капитал вернется в сектор и вырастет деловая активность, цены вернутся на докризисный уровень и превзойдут его на 20-30%.

Подведем итоги. Недвижимость остро реагирует на макроэкономические циклы. В кризис предложение аренды и купли-продажи повышается. Наиболее устойчивое вложение в период рецессии, — офисы средней категории и площадки для мелких продаж.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий