+7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург

Особенности инвестиций в коммерческую недвижимость: отличие между жилым и нежилым помещением, а также грамотный расчет площади

Недвижимость – одна из самых высокодоходных сфер деятельности. Такое лидерство определяется необходимостью иметь определенную базу, территорию или помещение для занятий чем угодно, от производства, торговли до услуг или общественной работы. Объемы инвестиций в этот сегмент значительно превышают вложения в другие отрасли, причем наблюдается постоянная тенденция к росту.

Направление занимает такие высокие позиции уже много десятков, если не сотен, лет, что еще раз доказывает его первостепенную важность, не зависящую от времен и событий. Существующее разделение на жилую и коммерческую недвижимость делает этот сектор еще более насыщенным, расширяет спрос, увеличивает интерес людей как с точки зрения бизнеса, так и с бытовых, житейских позиций.

Требования, предъявляемые к этим двум видам недвижимости, значительно отличаются друг от друга в той же мере, в какой отличается использование или эксплуатация объектов, применяемых для этих целей. Рассмотрим подробнее коммерческую недвижимость, имеющую массу вариантов использования и размещения.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Определение коммерческой недвижимости: что же это такое?

Определение коммерческой недвижимости: что же это такое?Если выразиться упрощенно, коммерческая недвижимость (КН) – это все объекты, не предназначенные для постоянного проживания людей. Слово «постоянного» употреблено не случайно, поскольку помещения, используемые как гостиницы – т.е. для временного размещения людей – тоже относятся к объектам КН. Более полное определение гласит, что к этому разряду относятся:

  • помещения, здания.
  • Земельные участки.
  • Сооружения и прочие имущественные предметы, привязанные к месту, не имеющие возможности перемещения.

Кроме того, сюда же причисляются:

  • права обладания землей.
  • Права использования участков недр (полезные ископаемые, источники и т.д.).
  • Участки или отдельные водные бассейны.
  • Леса и т.д.

Таким образом, перечень объектов КН весьма широк, что обусловлено разносторонностью человеческой деятельности или направлений бизнеса. Соответственно, можно вывести достаточно верное определение:

Коммерческая недвижимость – это все объекты человеческой деятельности, служащие для получения прибыли от использования в той или иной сфере, а также не имеющие мобильности или возможности перемещения.

Внимание! Производятся многочисленные исследования юридической, экономической или социальной сущности понятия «коммерческая недвижимость», еще раз подтверждающие необходимость явления в жизни человеческого сообщества.

Законодательная база

Законодательная базаВысокая плотность использования КН во многих вариантах – от сделок по купле-продаже до использования по прямому или другому назначению – вызывает необходимость существования обширной законодательной базы, охватывающей все возможные аспекты применения и эксплуатации.

Отсутствие такой базы вызвало бы хаос, а также множество нарушений, различные злоупотребления административного или уголовного характера.

Действия с объектами КН регулируются соответствующими статьями Градостроительного кодекса, Гражданского кодекса. В отношении использования и перевода жилых помещений в нежилые и наоборот имеются определенные разделы в Жилом или Гражданском кодексах.

Кроме того, в Гражданском кодексе имеется определение (трактовка) понятия «коммерческая недвижимость» как вещи или предметы, имеющие неразделимую связь с участком земли, которые невозможно переместить без причинения невосполнимого ущерба их предназначению.

Таким образом, смысл понятия существенно расширяется, включает в себя множество ранее неучитываемых в этом качестве элементов. Например, в разряд КН включаются различные природные образования, угодья, места для охоты, рыбной ловли и т.д., которые можно арендовать, приобрести или использовать для извлечения прибыли иным способом.

Вопросами приобретения и аренды КН занимается Гражданский кодекс, регулирующий все действия с объектами в соответствии с требованиями законодательства.

Дается подробный перечень имущества, которое может быть передано в постоянное (ч.2, §7) или временное пользование (гл. 34), порядок действий, дополнительные условия (нотариальное удостоверение сделки) и т.д.

Выделение участков под КН в черте города или городской территории находится в ведении Градостроительного кодекса, который осуществляет правовое регулирование связанных с этим вопросов.

Например, решаются вопросы получения разрешения на строительство, реконструкцию, перепланировку или иные действия с объектами КН на территории, подведомственной администрации населенного пункта.

Чем отличается жилое помещение от нежилого?

Чем отличается жилое помещение от нежилого?Разница между этими категориями в специфике использования, выполняемых функциях или задачах.

  1. Жилое помещение предназначается для постоянного проживания, соответствует определенным требованиям (в частности, наличие водопровода, канализации, прочих средств обеспечения жизнедеятельности технического характера), имеет обособленное (изолированное от прочих помещений) расположение и являющееся недвижимым имуществом.
  2. Нежилое помещение служит для различных целей, связанных с коммерческой или иной деятельностью для получения прибыли.
Отличие между жилым и нежилым помещениями заключается в основной задаче – в первом случае это – постоянное проживание, во втором – обслуживание потребностей, вспомогательная или хозяйственная деятельность.

В то же время, одно и то же помещение может относиться и к жилым помещениям, и к объектам КН, например, квартира в доходном доме. Таким же образом нежилое помещение может быть предназначаться для проживания людей, хоть и носящее временный характер (гостиницы, хостелы).

Пригодные для заселения квартиры в составе неприспособленного для этого здания

Здание, числящееся на балансе как нежилое, может иметь в своем составе жилые помещения. Согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям могут относиться:

  • Пригодные для заселения квартиры в составе неприспособленного для этого зданиякомната.
  • Квартира.
  • Жилой дом или определенная его часть – этаж, комната, крыло здания.

Таким образом, возможность наличия помещений обеих категорий в составе одного здания имеется, это не противоречит Жилому кодексу.

При этом, для того,чтобы такое сосуществование имело все основания, должны выполняться определенные технические и санитарные условия – наличие водопровода, канализации, доступ к санузлам и прочим помещениям общего пользования, обособленность помещения и т.п.

Одним словом, помещение должно быть функционально пригодным для проживания людей без каких-либо ограничений по санитарии, безопасности или иных условий проживания. Существование жилого помещения в нежилом здании возможно далеко не всегда, для этого существуют определенные условия, требования, выполнение которых обязательно.

Так, помимо самых насущных нужд – водоснабжение и канализация – список требований (СНиП) включает показатели.

  1. Уровень шума. По нормам, днем – максимум 55 дБ, ночью – 45 дБ.
  2. Вибрация. Не должна вызывать тревожащих, неприятных ощущений.
  3. Инсоляция. Суточный норматив для центральной зоны – 2 часа.
  4. Воздухообмен. Возможность проветривания без попадания внутрь жилья пыли, газов, летучих веществ и т.д.
  5. Микроклимат. Имеется в виду влажность, температура и т.п.
  6. Планировка. Жилье должно быть сосредоточено в одном месте, чтобы переход из одной комнаты в другую не осуществлялся по наружному пространству.
  7. Площадь. Учитывается соответствие нормам на человека.
  8. Пожарная безопасность.
  9. Общее состояние здания должно удовлетворять требования по эксплуатации.
  10. Кроме того, должен присутствовать отдельный вход (не через промышленный цех), удовлетворяться потребительские запросы проживающих в помещении людей.
Внимание! Для оформления помещения в качестве жилого или наоборот требуется осуществить перевод – комплекс реконструкционных и организационных мероприятий, производимых с целью выполнения всех требований и документального подтверждения статуса помещения.

Процедура перевода не проста и имеет свои особенности, поскольку потребуется собрать множество документов для обращения в Департамент управления имуществом или УФРС. Тем не менее, если все делать по возможности параллельно (технические работы и сбор необходимых документов), то процесс оформления укладывается во вполне обозримые сроки.

Расчет общей площади дома

Расчет общей площади домаПлощадь нежилых помещений определяется суммированием площади всех частей. В нее не входит площадь террас, балконов, лоджий и других вспомогательных или технологических помещений. Основанием для подсчета служит технический паспорт или документ на право пользования, который содержит все технические данные.

Для нежилого здания, не имеющего жилых помещений, подсчет площади никакой сложности не составляет, но для многоквартирных домов, имеющих площади обеих категорий, определение величин площадей означает суммы платежей, налоговые нагрузки, прочие вопросы.

Здесь существуют свои тонкости – например, при расчете площади лестничной клетки частного дома следует учитывать площадь лестничного марша начиная от высоты над полом 1,6 м и выше. Часто бывает так, что техник из БТИ, производящий подсчет площадей, совершает ошибки, поэтому необходимо своевременно исправлять его расчеты, чтобы не пришлось впоследствии заниматься походами по инстанциям.

В целом

Общая площадь складывается из площадей всех нежилых, вспомогательных или технических помещений. При этом, учитываются понижающие коэффициенты, учитывающие плотность пользования:

  • для лоджий – 0,5;
  • для балконов или террас – 0,3.

Значения общих и прочих величин площадей указываются в документах, например, технический паспорт содержит все размеры.

По отдельным видам

Многоквартирный дом имеет два вида площадей:

  1. По отдельным видамЖилая.
  2. Нежилая.

Жилая площадь пригодна для постоянного, круглогодичного проживания людей. Нежилая – это все вспомогательные или хозяйственные помещения, служащие для обеспечения жизненных процессов или обслуживания оборудования.

То есть, в составе нежилых помещений состоят чердаки, подвальные сооружения, лестничные клетки, гаражи, террасы, пристроенные веранды, автостоянки и прочие территории, не пригодные для непосредственного проживания, но необходимые для жизни.

Иногда для простоты помещения квалифицируются так: отапливаемые – относят к жилым, а неотапливаемые – к нежилым (вспомогательным). Такое деление условно, но достаточно точно отображает существующий принцип разграничения площадей. При любых условиях неотапливаемые помещения относятся к нежилым.

Важно! Такое разделение принято только для многоквартирных или частных домов (например больших апартаментов, строения дачного типа), где важен точный и корректный подсчет площадей для правильного расчета оплаты коммунальных платежей и налогообложения.

Недвижимость, которая состоит из отдельно расположенных нежилых объектов, жилых помещений обычно не содержит и оплата подсчитывается по единым тарифам.

Фото недвижимости, наиболее подходящей для предпринимательской деятельности

Фото 1
Фото 1
Фото 1
Фото 2
Фото недвижимости, наиболее подходящей для предпринимательской деятельности

Объекты КН и спрос на них в России

Объекты коммерческой недвижимости – это собирательное название огромного множества помещений, зданий, сооружений, отдельных или находящихся в составе других строений, находящихся в собственности и являющихся недвижимостью. Кроме того к числу объектов КН можно подключить участки земли, на которых может осуществляться какая-либо коммерческая или производственная деятельность, направленная на извлечение прибыли.

В числе объектов КН рассматриваются также определенные площади лесов, участки побережья рек или озер, где имеется возможность для рыбалки или охоты. Также сюда включаются недра и полезные ископаемые, источники и т.п.

Наиболее распространенным пониманием КН является помещение под торговые или производственные нужды, под офисы или же приспособленные для оказания услуг.
Необходимо учитывать некоторые обстоятельства, сопутствующие объектам КН: подавляющее большинство таких построек имеют довольно солидный возраст, что особенно касается регионов. Во всяком случае – все они относятся ко вторичному рынку недвижимости.

Это связано, в первую очередь, со слабым развитием строительного рынка, особенно в сфере промышленного строительства. Падение производства вызвало снижение спроса на соответствующую недвижимость, которая частично была переоборудована под другие нужды, частично – под жилье, а какая-то часть превратилась в неликвиды и не рассматривается как удачное вложение средств.

  • В последнее время отмечается рост интереса к объектам производственного характера.
  • Объекты КН и спрос на них в РоссииКроме того, развивается спрос на офисные помещения, поскольку число компаний постоянно возрастает, что вызывает потребность в наличии помещений для их базирования.
  • Также активизируется развлекательное направление, создавая определенный спрос на рынке недвижимости. Развитие торгово-развлекательных центров – яркое тому подтверждение.
  • Складские помещения не менее востребованы, особенно приспособленные под хранение больших объемов продовольственных товаров. Рост интереса стимулируется тем, что по правилам торговли отсутствие склада налагает физическим и юридическим лицам запрет на деятельность, что спровоцировало массовый спрос на складские площади.

Эти категории вызывают наибольший спрос на рынке недвижимости РФ.

Коммерческая недвижимость, в наиболее распространенном понимании этого термина, становится все более востребованным товаром на рынке недвижимости.

Спрос на объекты КН постоянно растет, превышая предложение, причем, параллельно со спросом растут и цены, что требует все большего фонда денежных средств, необходимых для удачных инвестиций.

Однако в реальности не все так, как можно представить на картинке. Недостаточное строительство последних двух десятилетий значительно ограничило выбор помещений, что способствует увеличению цен на имеющиеся здания, сооружения и отдельные помещения. Расширяется и само понимание термина, ранее включавшего в себя лишь постройки той или иной степени готовности к производительной или торговой деятельности.

Сегодня под КН понимается гораздо более широкий круг объектов, необязательно являющихся постройками или помещениями – например, участки земли, недра и т.п. Это значит, что подобный рост выводит КН на новый, более высокий уровень значимости в человеческой деятельности, увеличивает его ответственность и необходимость.

Многообразие и многоплановость этого сегмента рынка значительно изменили отношение к предлагаемому товару, проявили его ценность для всех видов деловой инициативы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Разделы в рубрике "Нежилое помещение"
Как написать расписку за аренду квартиры: образец документа и правила оформления
Что такое акт приема-передачи при сдаче квартиры в аренду? В каких случаях составляется документ и как правильно его оформить?
Как выглядит образец претензии по договору аренды нежилого помещения? Пример из судебной практики по взысканию платы за содержание коммерческой площадки
Можно ли сдать в аренду помещение физическому или юридическому лицу? База арендаторов коммерческого нежилого помещения
Какие понадобятся документы для регистрации договора аренды нежилого помещения от собственника без посредников?
Как составить договор нежилого помещения между юридическими лицами по образцу?
Нюансы аренды муниципальных нежилых помещений и составление договора
Как происходит переуступка прав аренды нежилого помещения и для чего это нужно?
Правила составления коммерческого предложения по аренде нежилого помещения и образец документа в свободном доступе для скачивания
Как правильно заключить договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом?
Что такое коммерческий найм жилого помещения и в чём его отличия от социального найма?
Регистрация договора найма жилых помещений: сроки, госпошлина и условия соглашения
От чего зависит стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения? Использование сравнительного метода для определения цены
Как составить договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП, образец, а также пошаговая инструкция по договору между ИП и ИП
Всё о договоре субаренды нежилого помещения: образец для заключения его между юридическими и физическими лицами
Нюансы составления договора аренды нежилого помещения с последующим правом выкупа
Как составить договор о расторжении аренды нежилого помещения: образец документа
Что представляет собой договор аренды нежилых помещений? Скачать типовой образец бесплатно в Ворде
Что такое субаренда нежилого помещения и какие документы для нее нужны: образец договора, согласия и акта приема-передачи
Советы экспертов по оформлению (по ГК РФ) аренды нежилого помещения: режим налогообложения и гражданский кодекс
Нюансы оформления аренды нежилого помещения для мероприятий, тренингов и других видов бизнеса
Не знаете как сдать в аренду коммерческую недвижимость? Всё о том, как сделать это самостоятельно и быстро
Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий