Виды кадастровых оценок земель: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и других

Виды кадастровых оценок земель: сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов и других

Классификация различных типов земель очень широка и включает в себя не только назначение, но и юридическую форму организаций, которые этими территориями владеют.

Для каждого типа предусмотрены свои нормы и методы оценки.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Виды кадастровых оценок

Для коллективных садов

Нормы кадастровой оценки садоводческих объединений регулируются приказом Росземкадастра от 26.08.2002 №307.

Коллективный сад является устаревшей формой названия для юридических лиц, назначением которых является удовлетворение общей потребности членов в дачной земле.

Сегодня так иногда называют дачные и садоводческие кооперативы. Также современной альтернативой коллективных садов можно назвать садоводческие товарищества. Их земли проходят кадастровую оценку по специфическим правилам.

Оценка земель коллективных садов начинается с кластеризации. Это операция, в ходе которой комиссия по оценке группирует похожие между собой участки.

Перечень факторов, по которому группируются участки, составляется на усмотрение оценщиков. Обычно это продуктивность земли и ее техническое состояние.

ВНИМАНИЕ. По каждой юридической форме коллективного садоводства проводится отдельная процедура кластеризации. Дачные кооперативы и садоводческие товарищества будут помещаться в кластеры отдельно друг от друга.

После составления списка ключевых факторов классификации участков экспертами выясняется, какими свойствами должен обладать идеальный участок из каждой юридической формы объединений.

Под идеальным участком здесь понимают тот, который обладает усредненными качествами.

Каждая его характеристика должна быть максимально приближена к типичной в данном кластере участков.

Такой участок может быть гипотетической абстрактной моделью или реально существующим. Дальнейшие операции по оценке будут проводить именно с участками, которые признаны эталонными.

Каждый кластер садоводческих объединений получает индивидуальную оценку средней стоимости от экспертов путем вычисления средней удельной стоимости эталонного участка.

Когда полученных сведений о данном типе участка станет достаточно, т.е когда количество известных фактов о рыночных операциях с подобными участками станет большим, чем количество факторов классификации, начинается присвоение кластерам определенной стоимости.

Если нет данных о продажах объектов из кластера, эксперты будут смотреть на арендные ставки за эту землю.

При оценке используется метод максимальной ренты с земельного капитала. В рамках этого подхода земля признается самостоятельным видом денежного капитала, который приносит доход согласно вложенным инвестициям.

Эксперты должны посчитать, какой потенциальный доход за определенный отрезок времени может принести имущество из того или иного кластера. После расчетов в ход идет коэффициент капитализации, с помощью которого сумма доходов превращается в стоимость участка.

После того, как все эталонные участки прошли процедуру выяснения своей стоимости, выясняется кадастровая стоимость индивидуальных и общих участков в садоводческом объединении. Делается это путем умножения их площади на показатель цены эталонного участка.

Оценка участка под закладку сада

Если участок еще не проходил кадастровую оценку, и его межевание было проведено только недавно, то правила оценки будут зависеть от того, где он будет находиться, коллективный ли это сад или индивидуальный.

В большинстве случаев для дачных объединений будут применяться те же правила, что и для обычной оценки садоводческих земель.

Для сельхозназначения

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения схож с предыдущим.

Чтобы выяснить приблизительную цену участков с/х назначения, применяется метод выяснения максимальной ренты с данных участков.

Существует шесть групп земель сельскохозяйственного назначения:

  1. непосредственно угодья.
  2. Земли, на которых располагаются объекты инфраструктуры.
  3. Земли под болотами и небольшими участками насаждений, исключая лесополосы.
  4. Леса, не включенные в состав лесного фонда.
  5. Участки под закрытыми водоемами.
  6. Оленьи пастбища.

Проводя оценку в своем регионе, группа экспертов распределяет земли в соответствии с этой классификацией по кластерам.

Для каждой группы, так же как и в случае с коллективными садами, определяются параметры идеального объекта.

Вычисляется параметр его удельной стоимости, исходя из данных о продуктивности использования участков по назначению.

Так как продуктивность является решающим фактором для оценки, экспертами используются сведения из почвенных обследований и исследований на продуктивность за прошлые года.

Для населенных пунктов

Объектом оценки являются урбанизированные участки внутри городских пунктов, имеющих культурно-бытовое и рекреационное назначение.

После формирования и анализа перечня всех имеющихся участков в пределах населенного пункта проводится их кластеризация.

Оценка таких земель регулируется следующими принципами:

  • единство методов для каждого региона России;
  • учет опыта всех государственных служб, которые проводили свою оценку участка;
  • использование единой автоматизированной системы кадастрового учета;
  • учет при оценке всех факторов, которые влияют на стоимость объекта;
  • при кадастровой экспертизе должны использоваться только достоверные данные из надежных источников. На их основе должны получаться аргументированные выводы;
  • выводы кадастровой экспертизы должны быть легко читаемы и универсальны для каждого объекта из кластера.

Если при определении кадастровой стоимости садоводств и сельхоз.угодий большую роль играет плодородие земель и возможная рента с них, то для земель населенных пунктов сперва проводится их классификация в соответствии с назначением.

Выясняется, какие из них обладают ограничениями по строительству(например, земли федерального значения).

Ключевыми факторами ценообразования, которые учитываются экспертами кадастровой службы, можно назвать доступ к транспортным сетям с территории участка, наличие или отсутствие рядом коммунальной инженерной инфраструктуры.

Также большое значение имеет уровень развитости на оцениваемой территории бытовой инфраструктуры.

Результаты оценивания земель населенных пунктов

Результаты объявляются после подсчета средних данных по сделкам с участками из соответствующих кластеров недвижимости. Они распространяются на всю недвижимость в рамках данной группы объектов, а определить кадастровую стоимость земли можно, умножив ее площадь на выданный результат.

При резком обрушении рынка недвижимости или массовом несогласии собственников с результатами оценки возможно повторное проведение кадастровой экспертизы. В противном случае ее результаты будут действовать 5 лет.

Для земельных участков промышленности

Существуют следующие группы внутри земель промышленного назначения, используемые при проведении экспертиз:

  1. объекты, на которых располагаются постройки космической инфраструктуры, а также аэропорты, места для утилизации радиоактивных отходов и электростанции.
  2. Железнодорожная инфраструктура в собственности у физических и юридических лиц, а также административные и производственные здания.
  3. Территории рядом с автомобильными дорогами в собственности у граждан и юр.лиц.
  4. Территории для разработки и добычи полезных ископаемых, также участки для размещения железных и автомобильных дорог. В эту группу вносят территории, на которых располагаются линии электропередач.
  5. Земли, предназначенные для расположения на них ключевых узлов сообщения, в том числе зданий портов, вокзалов, предприятий эксплуатации линий электропередач, радиостанций.
  6. Территории государственного значения, на которых должны располагаться военные объекты и особо ценное имущество.
Стоимость для них вычисляется, исходя из средней цены таких или схожих по функциональному использованию территорий.

Оценка состояния лесного участка

Такие экспертизы обычно не проводятся государственной кадастровой службой. Лесные территории запрещено продавать, они принадлежат государству и могут быть переданы только во временное пользование по договору аренды.

Чтобы определить состояние лесного участка, используется метод выяснения максимальной лесной ренты. Определяется, какой максимальный доход может принести территория в текущем состоянии. На основе этих данных, используя коэффициент капитализации, определяют цену.

Подведем итоги. Правила экспертизы земель специфического назначения схожи между собой. Распространенный метод – выяснение максимального дохода, в случае с оценкой населенных пунктов используют среднюю рыночную стоимость.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий