Как осуществляется оценка земельного участка для наследства: принципы и цели, документы для...

Как осуществляется оценка земельного участка для наследства: принципы и цели, документы для проведения и образец договора

Земля – один из важнейших ресурсов, необходимый для осуществления целенаправленной деятельности практически во всех сферах человеческой жизни.

В целях рационального и эффективного использования этого ресурса необходимо знать его реальную стоимость на сегодняшнем рынке.

О том, как осуществляется проведение оценки земельного участка, поговорим в этой статье.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Цели и задачи

Цели и задачиЧтобы определить цели оценки земли, необходимо задать вопрос «Для чего?».

Очевидно, что без оценки невозможно либо затруднительно:

  1. Купить или продать земельный участок.
  2. Предоставить его в аренду.
  3. Использовать в качестве залогового имущества при получении кредита.
  4. Унаследовать землю.
  5. Инвестировать средства в развитие земель.

Перечисленным целям соответствуют такие задачи оценке земли, как установление рыночной, залоговой, арендной или инвестиционной стоимости участка.

Наибольшее число совершаемых с землей операций – купля-продажа и наследование.

Соответственно, в качестве основной задачи можно выделить обозначение рыночной стоимости наделов.

Принципы и методы

Принципы оценки земель, по сути, отражают критерии, согласно которым происходит ценообразование земли.

Перечислим главные принципы:

    Принципы и методы

  1. Полезности. Определяет степень удовлетворения потребностей того, кто будет пользоваться участком.
  2. Спроса и предложения. Отражает соотношение количества предложений на рынке и востребованности подобного рода объектов.
  3. Замещения. Напрямую связан с предыдущим и обозначает зависимость цены от наличия и стоимости аналогичных предложений.
  4. Ожидания. Предполагает приблизительное установление периода, требуемого для получения дохода от использования участка, и вероятного размера этого дохода.
  5. Внешнего влияния. Корреляция стоимости участка и воздействия условий извне.
  6. Соответствия. Отражает зависимость цены от оптимального соотношения вложенных средств и полученной прибыли.
  7. Наиболее эффективного использования. Реализуется при соответствии следующих составляющих: законность и рациональность использования, реалистичное финансовое обеспечение, максимальная прибыль.
    Иными словами, оценщик всегда ориентируется на самый выгодный и разумный вариант эксплуатации земли из всех возможных.

Что касается методов, они заключают в себе способы проведения оценки земель.

Различают следующие методы:

    Принципы и методы

  1. Нормативный. Применяется для установления номинальной цены на землю, которая определяет величину земельного налога и арендной платы за пользование государственными и муниципальными земельными ресурсами.

    Нормативная цена объекта содержится в Земельном кадастре и не отражает его реальной рыночной стоимости, причем может быть как ниже, так и выше.

  2. Метод сравнения продаж. Осуществляется посредством анализа аналогичных предложений на рынке недвижимости. В силу специфики российского рынка этот метод в отечественных реалиях не является достаточно достоверным.
  3. Метод капитализации земельной ренты. Ориентирован на стоимость аренды данного участка и определение потенциального дохода. На практике данный метод только внедряется, т.к. в России арендуются большей частью государственные и муниципальные земли, и цена аренды регулируется нормативной стоимостью на землю, которая отличается от рыночной.
  4. Метод распределения. Осуществляется путем расчета соотношения стоимости земли к стоимости построек, возведенных на участке. Полученный результат является весьма условным и приблизительным, в силу чего данный метод используется редко и в комплексе с другими.
  5. Метод выделения. Построен на принципе сравнения аналогичных объектов.
  6. Метод остатка. Основан на прогнозировании получения прибыли от использования объекта и учитывает модификации, которые возможно произвести на участке с целью повышения его рентабельности.
  7. Метод разбивки на участки. Предполагает разделение земли на отдельные участки и оценку ее стоимости исходя из этой посылки.
Для большей достоверности полученных данных специалисты рекомендуют комплексное использование различных методов при проведении оценки земли.

Корректировка на конфигурацию земельного участка для оценки

Корректировка на конфигурацию земельного участка для оценки«Гладко было на бумаге, да забыли про овраги. А по ним ходить!»

Это про конфигурацию земельных наделов.

Действительно, при формировании стоимости земельных участков необходимо учитывать их рельеф. Корректировки при оценке земельного участка неизбежны.

Овраги, возвышенности, уклоны – все эти особенности могут сделать участок или его часть непригодными для застройки и эффективной эксплуатации.

В связи с этим фактором выделяют следующие признаки, препятствующие полноценному использованию участка и, как следствие, понижающие его стоимость:

  1. Вытянутая форма, когда длина превышает ширину более чем в 4 раза. Данным условием можно пренебречь, если при этом ширина участка хотя бы на 6м. больше общепринятой для капитальной постройки.
  2. Горная и сильнопересеченная местность, с уклоном от 10 до 20 и более градусов.
  3. Расположение участка в пойме реки или в овраге.
  4. Повышенный уровень грунтовых вод.

Показатели

Показатели оценки земли представляют собой совокупность факторов, воздействующих на динамичный процесс ценообразования земельных участков.

Специалисты выделяют такие факторы в 4 крупные группы:

Показатели

  1. Экономические. Классифицируются, в свою очередь, на факторы спроса и предложения. К первым относятся уровень занятости и дохода населения, налогообложение и т.п. Ко вторым – размеры участков и расходы на их улучшение.
  2. Социальные. Ориентированы на фундаментальные потребности потенциальных приобретателей. В этой группе сконцентрированы такие показатели, как возраст, образование, предпочтения и образ жизни населения.
  3. Административные. Отражают целенаправленное воздействие на спрос в данной сфере государственного аппарата. Например, государство в силах повысить спрос на земельные участки предоставлением льгот, налоговых вычетов и т.д. К этой же группе относится инфраструктура, состояние дорог, работа общественного транспорта.
  4. Физические. Площадь и характеристики участка, а также окружающей местности. Расположение надела.

Определяющее значение для определения стоимости наряду с остальными показателями имеет категория земель, к которой отнесен данный участок. Этим понятием обусловлено целевое назначение и разрешенное использование земли.

Информация об участке доступна для публичного просмотра на сайте Росреестра.

Образец договора и другие документы

Чтобы заказать оценку земельного надела, предварительно предстоит собрать пакет документов.

Документы для оценки земельного участка:

Образец договора и другие документы

  1. Любой документ, подтверждающий право собственности на землю – свидетельство о регистрации права собственности, договор дарения и т.п.

    Если участок перешел по наследству, понадобится свидетельство о смерти предыдущего владельца.

  2. Паспорт.
  3. Кадастровый паспорт. Выдается при постановке участка на кадастровый учет.

При наличии капитального строения на участке требуется предоставить технический план здания и правоустанавливающий документ на него.

После осмотра участка специалист по оценке может запросить дополнительную документацию, например, финансовую.

После подготовительного этапа сбора документов необходимо заключить договор с оценочной компанией, руководствуясь при этом положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.

Основные требования к такого рода договорам:

  1. Форма договора – простая письменная.
  2. Содержание:
    • цель оценки земельных участков;
    • адрес и ключевые признаки объекта;
    • позволяющие его идентифицировать;
    • вид стоимости объекта;
    • сумма оплаты оценочных услуг;
    • сроки;
    • реквизиты сторон;
    • ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора;
    • информация о договоре обязательного страхования гражданской ответственности оценщика;
    • критерии оценки.
  3. Образец договора и другие документы

  4. Независимость оценщика и компании, которую он представляет. Означает отсутствие личной заинтересованности в результатах оценки.
  5. Оформление – постраничная нумерация и подшив договора, наличие подписей участников и печати оценочной организации.

Вид стоимости участка обусловлен целью оценки и может быть инвестиционным, рыночным, ликвидационным или кадастровым.

Субъектами договора по оценке земельного участка являются Заказчик, с одной стороны, и Оценщик, с другой.

При выборе оценочной компании удостоверьтесь в наличии действующей лицензии на осуществление оценочной деятельности.

Образец договора на проведение оценки земельного участка

Процесс проведения оценки

В соответствии с условиями подписанного договора оценщик приступает непосредственно к выполнению своей деятельности, которая включает этапы:

  1. Получения и анализа данных. Анализу подлежит как общая информация – о ситуации на рынке, внешних факторах ценообразования, – так и специальная, содержащая сведения о конкретном объекте оценки, в том числе географическое положение, рельеф, инфраструктуру, категорию земель согласно кадастровому паспорту и т.п.
  2. Поиска максимально эффективной эксплуатации данного участка. Происходит с учетом экономической целесообразности, разрешенной деятельности, вероятных инвестиций и, в конечном счете, ожидаемой выгоды. Предполагает в рамках обозначенных целей вероятную модернизацию объекта и (или) дробление его на отдельные участки.
  3. Процесс проведения оценки

  4. Определения стоимости на основании принципов оценки, перечисленных выше, с применением комплексного методологического подхода.
  5. Формирования отчета об оценке в письменной форме для предоставления заказчику с указанием даты проведения оценки.

    В отчете обязательно должны быть отражены объективные конкретные данные, не допускающие двусмысленной интерпретации, соответствующие содержанию договора.

Услуги профессионального оценщика обойдутся от 2000 до 5000 рублей в зависимости от целей оценки, а также площади и местоположения участка. Стандартный срок проведения процедуры – от одного до пяти дней.

Оценка капитального строения вкупе с земельным наделом будет стоить от 6000 рублей и выше.

Оценка земельного участка для наследства

Оценка земельного участка для нотариуса и наследства является обязательной мерой, которая обусловлена уплатой госпошлины при нотариальном оформлении наследства, рассчитываемой в процентном соотношении от рыночной стоимости объекта недвижимости.

Характерная особенность такой процедуры – рассчет стоимости участка не на текущий момент, а на момент смерти наследодателя, что порой обязывает оценщика искать информацию в архивных источниках.

К пакету документов требуется присовокупить свидетельство о смерти наследодателя. Как правило, оценка производится на основе документации и не предусматривает выезда оценщика на участок.

Оценка земельного участка для продажи

Оценка земельного участка для продажиПроцедура добровольная, но желательная.

При обилии разнообразных предложений и взаимосвязанном влиянии множества факторов на ценообразование трудно установить адекватную цену на участок самостоятельно.

Квалифицированная помощь оценщика поможет реализовать недвижимость быстрее и выгоднее.

Определяющее значение при установлении стоимости надела имеет местоположение участка. Очевидно, что земля вблизи крупных населенных пунктов с развитой инфраструктурой и удобными подъездными путями будет стоить гораздо дороже, нежели идентичный участок в глухой сельской местности.

Прямоугольные или квадратные очертания, равнинный рельеф, наличие полного пакета документов – все это также способствует увеличению продажной стоимости.

Отмена нормативно-денежной оценки земли

В последнее время востребована такая услуга оценочных организаций, как оспаривание нормативно-денежной оценки земли, причем в сторону уменьшения.

Нормативно-денежная цена максимально приближена к рыночной, а порой и превышает ее, соответственно, увеличивается размер земельного налога, который с 2015 года исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Ранее при расчете налога учитывалась инвентаризационная стоимость.

Эта практика повсеместно вызывает недовольство граждан и приводит их к закономерному судебному разбирательству.

Отмена нормативно-денежной оценки землиКроме того, организованы специальные комиссии по рассмотрению подобных споров, и для юридических лиц их посещение является обязательным промежуточным этапом на пути в суд.

Основанием для пересмотра выступает недостоверность информации об объекте на момент оценки либо неактуальность установленной стоимости на текущий момент ввиду существенного изменения ситуации на рынке.

При условии, что эти основания подтверждены доказательной базой, можно рассчитывать на успешный исход дела.

Заключение

Оценка стоимости земли – чрезвычайно сложный и динамичный процесс, представляющий собой взаимодействие множества взаимозависимых элементов. Центральной и активной частью этой системы является квалифицированный, компетентный оценщик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий