На основе чего осуществляется государственная кадастровая оценка земель? Каковы методические указания и...

На основе чего осуществляется государственная кадастровая оценка земель? Каковы методические указания и технические рекомендации к процедуре?

Важным понятием в недвижимости является кадастровая стоимость. Ее определяют на очередных и внеочередных проверках, а порядок их проведения регулируется законом.

Рассмотрим подробнее эти нормативные акты, чтобы разобраться в механизме выяснения кадастровой стоимости.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Законодательная база

Сегодня кадастровая оценка земли осуществляется на основе принятого 3 июля 2016 года Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Этот документ начал действовать 01.01.2017 года, он закрепил за государственными службами монополию на определение кадастровой стоимости участков. В ФЗ 25 статей, он определяет полномочия госслужащих при проведении оценки, ее порядок и механизм.

Ранее кадастровая оценка участка проводилась нанятыми государством фирмами по результатам конкурса. И регламентировалось это законом «Об оценочной деятельности».

СПРАВКА: Также обратите внимание на 390 статью Налогового кодекса РФ, в ней сказано, что кадастровая стоимость недвижимости является основной для взимания налога на землю.

Статья 390. Налоговая база

  1. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
  2. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Об утверждении результатов

Проводя очередную или внеочередную процедуру кадастровой оценки земельных участков, государственные органы должны отчитываться об этом перед налогоплательщиками.

Делается это в форме постановления, которое выпускает администрация региона. В нем признаются устаревшими предыдущие документы, которые устанавливали кадастровую стоимость территорий региона и прилагаются актуальные данные.

Когда проводится кадастровая оценка земель?

Согласно 11 статье закона, повторная государственная кадастровая оценка земель проводится через 3-5 лет после предыдущей.

В городах федерального значения можно проводить ее раз в 2-5 лет. При этом в план по проведению очередной экспертизы не закладываются внеочередные проверки.

В документе, утверждающем дату и порядок государственной кадастровой оценки земельных участков, указывается год проведения и характеристики недвижимого имущества, которое подпадает под проверку.

Можно проверять сразу все категории имущества, что чаще всего и делается. После подписания документа он должен быть в течение 30 дней опубликован в местном печатном издании и выложен в интернет.

СПРАВКА. После принятия решения копии документа об этом рассылаются по муниципалитетам, чтобы те успели подготовить необходимые данные об имеющемся у них недвижимом имуществе.

Внеочередная проверка регулируется 19 статьей того же закона. Первая причина, по которой это может произойти – обрушение рынка недвижимости в регионе на 30 и более процентов.

Если индекс цен упадет именно на такую величину, это должно стать началом новой массовой проверки. Не обязательно она затронет все категории недвижимости, если упал лишь конкретный сектор.

Второй повод – массовое недовольство и оспаривание кадастровой оценки земли предыдущей проверки. Если более 30% собственников, информация об объектах которых находится в ЕГРП, решили оспорить результаты проверки, власти обязаны провести внеочередную, следуя рекомендациям из Закона.

Проводится она в ускоренном порядке, максимальный возможный срок – 3 месяца. Промежуточные отчеты не публикуются. Полученные при внеочередной проверке результаты не могут быть выше результатов прошлой проверки, что сказано в п.6 19 статьи Закона.

Статья 19. Особенности проведения внеочередной государственной кадастровой оценки
Пункт 6

Кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, не может превышать кадастровую стоимость, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости на дату проведения такой оценки.

Технические рекомендации

Главным документом, фиксирующим технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель, является Приказ Роснедвижимости от 29.06.2007 N П/0152.

В нем дается определение понятия кадастровой оценки земли, порядок проведения и схема с пояснениями по отдельным фрагментам процедуры. Также, в документе приводится список и классификация объектов недвижимости, которые можно оценивать.

В документе приводятся технические инструкции, начиная с заготовок для проведения учета. Заготовкой служит составление базы данных по объектам, расположенных на подлежащей проверке территории. Создается также дежурная кадастровая карта, содержащая информацию о границах и названиях населенных пунктов.

СПРАВКА: После составления базы переходят к учету факторов кадастровой оценки земли, рыночная информация при этом, отражающая тенденции в сфере недвижимости и предоставляемая ответственными органами, также учитывается.

Специалисты собирают вместе факторы ценообразования в проверяемом регионе, выделяют главные и второстепенные факторы, составляя многослойную карту участков с указанными в слоях специфическими характеристиками.

Решение по определению и классификации факторов ценообразования в регионе принимается коллективно, на совещании специальной комиссии при оценивающем органе. Оно должно быть обоснованно, а за доказательство взяты данные из государственной базы данных.

При необходимости для создания более полной картины об исследуемом объекте отсылается запрос в местный орган власти с просьбой предоставить недостающую информацию. После этого данные по факторам ценообразования формируются в специальный отчет.

После процедуры определения ключевых факторов ценообразования недвижимости в регионе проводится ее группировка.

Упорядочивание происходит за счет выработанных ранее факторов ценообразования. Эксперты считают, какие группы недвижимости испытывают на себе больше влияния определенных факторов, после чего относят их к определенным категориям.

Заключающим этапом, согласно технологической инструкции, является сбор информации о выявленных группах недвижимости. Источниками сведений могут стать как государственные органы, так и независимые СМИ, а также коммерческие базы данных по сделкам с недвижимостью.

СПРАВКА: Сведения, интересующие экспертов – цены купли-продажи, аренды, индексы определения стоимости от независимых оценщиков.

Когда данные собраны, проводится их статистическое обобщение. Каждая выделенная группа объектов недвижимости обзаводится собственным показателем кадастровой стоимости, который и становится общепринятым стандартом на несколько лет.

Нормативно-техническое обеспечение

Для законного проведения вышеперечисленных процедур важно соблюдение формальных условий. Первое – проверка должна быть гласной, сведения о ее проведении должны быть распространены усилиями местной администрации в интернете и печатных СМИ, рекомендуется также монтаж плакатов и баннеров с объявлениями.

Сведения, которые получает и обрабатывает собранная комиссия, должны проверяться на достоверность.

Уже после публикации собственники часто проявляют недовольство результатами оценки, жалуясь на то, что она на самом деле завышена. Это прямой признак несоблюдения условия верификации данных.

Таково нормативно-техническое обеспечение проведения кадастровой оценки земель.

Оценка земельного участка по кадастровому номеру

Кадастровый номер при кадастровой оценке – это уникальный идентификатор, который выделяет ваш объект недвижимости среди остальных.

Он присваивается земельному участку после постановки на государственный учет.

Когда пройдет процедура оценки земли по кадастровому номеру, вы можете узнать стоимость, направив соответствующий запрос в Росреестр или посмотрев общедоступную кадастровую карту на его сайте.

СПРАВКА. Сам номер участка не используется при выяснении стоимости. Индивидуальная проверка слишком долгая и не подходит государству, потому что так сложнее облагать собственников налогом. Участок попадает в определенную группу, которой присваивается общая кадастровая стоимость.

Методические указания к процедуре

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель даны приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 года №39. Это советы оценивающим органам, которые помогают им добиться большей точности при выяснении кадастровой стоимости. В документе кратко излагаются пункты, подробно описанные в приказе Роснедвижимости по техническим рекомендациям.

Можно сказать, что эти два документа почти дублируют друг друга. Но упор в акте Минэкономразвития делается на совет проверять получаемые данные. В том числе выработанные на основе государственных сведений статистики факторы стоимости.

Внимание уделяется качеству построенных экспертами статистических моделей. Чтобы цена была не чересчур завышенной, статистические модели нужно проверять другими статистическими моделями.

Оспаривание результатов

В 2015 году вступили в силу поправки к 24 статье Закона «Об оценочной деятельности». Если раньше нужно было обращаться в административный орган со специальным заявлением, чтобы оспорить результаты государственной кадастровой оценки земель, то сейчас нужно сразу подавать иск в суд.

К заявлению нужно приложить:

  • документ, удостоверяющий ваше право на недвижимость;
  • справку о кадастровой стоимости;
  • доказательства ложности сведений, которые применялись при выяснении стоимости;
  • заключение независимой комиссии оценщиков, противоречащее государственным сведениям;
  • экспертный отчет члена саморегулируемой организации оценщиков о правомерности вашей независимой экспертизы.

Статистика судебных решений показывает, что 60% исков решаются в пользу ответчика. Суды чаще всего мотивируют отказ в удовлетворении иска тем, что независимые оценщики пренебрегают важными методами выяснения кадастровой стоимости и выносят заранее пристрастную оценку, работая на своего клиента.

ВНИМАНИЕ: Чаще всего суд при оспаривании кадастровой оценки земельного участка назначает особую судебную экспертизу, результаты которой не отличаются от текущих. Но выиграть иск и изменить учетную стоимость своего участка возможно, если ответственно подойти к судебному процессу.

Если вам все же удалось выиграть иск, придется сначала убеждать Кадастровую палату сменить данные в их базе данных, а потом подавать специальную заявку в Налоговую службу, чтобы не платить по старому тарифу, имея новую стоимость.

Подведем итоги

Что это — кадастровая оценка земли? Кадастровая стоимость – это показатель, на основании которого государство взимает с собственников налоги. Ее вычисление производится на основе технических рекомендаций правительства в несколько этапов.

Данные, на основе которых производятся вычисления, должны быть достоверными. Результат учета можно оспорить в суде.

Смотрите видео по теме:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий