Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Оценка земель – вопрос сложнейший, требующей немалого опыта и специальной теоретической подготовки при работе с различными категориями земельных участков. Как выбрать наиболее подходящий метод, который позволит оценить землю точнее всего?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Причины использования разных методик

Причины использования разных методикМетодик существует множество, и только профессионал сумеет понять, какой именно способ оценки земли приемлем в каждом конкретном случае.

Причины, которые могут подвигнуть оценщика к выбору того или иного метода, можно выделить такие:

  • категория земли, ее назначение;
  • наличие информации, результатов исследований;
  • цель проведения оценочных действий;
  • возможность обобщения опыта оценок расположенных рядом участков аналогичного целевого применения, и пр.
Внимание! Тот или иной оценочный прием в чистом виде используется нечасто, обычно практикуется микс разных способов.

Виды методов оценки

Метод оценки права аренды земельного участка

Если земельный участок наделен правом аренды, то с таким наделом арендодатель может совершать различные виды сделок. Выходит, что права у собственника отличаются объемом и полномочиями от прав аренды нанимателя, а значит, стоимость этих прав разная: у владельца больше прав и меньше рисков, чем у арендатора.

Метод оценки права аренды земельного участкаАрендодателем может выступать физ. лицо, юр. лицо, государство или муниципалитет. Оценка права аренды чаще всего производится с применением доходного метода, предусматривающего использование специальных формул.

В расчет принимаются такие показатели:

  • арендная плата, фиксирующаяся в контрактах найма;
  • срок;
  • рыночная стоимость земель;
  • наличие сервитутов;
  • дисконтная ставка.

Оценка прав аренды показывает, насколько перспективен в данном месте наем земель с конкретной стоимостью, определенного целевого назначения и наличием обременений или без них.

Метод остатка при оценке земельных участков

Такую методику предпочитают применять, когда отсутствуют сведения о стоимостях аналогичных площадей в этом же районе. Метод остатка дает представление об остаточной ценности земель в его нынешнем виде, насколько грунт еще продуктивен.

Справка ! Также определяют, как можно улучшить качества земель, и в какие цифры затрат эти улучшения выльются, а затем рассчитывают чистый доход после реализации земель в уже улучшенном виде.

Метод капитализации земельной ренты

Метод капитализации земельной рентыЗдесь учитывается прогнозирование дохода на перспективу при условии, что земли будут сдаваться в аренду по принятым на текущий момент арендным ставкам.

Данный способ приемлем для оценки как уже застроенных участков, так и свободных от построек, главное требование – реальные перспективы получения земельной ренты от конкретного участка.

Расчеты проводятся в такой последовательности: рассчитывается предполагаемая рента от сдачи внаем оцениваемых площадей земли, вычисляют коэффициент капитализации ренты, а уже потом рассчитывают реальную цену этого надела.

Методы оценки стоимости земельного участка

Проведение технологии оценок земель регламентируется Распоряжением Минимущества РФ от 6.03.2002 №568-р, утвердившим методические рекомендации. В этих рекомендациях предлагается применять такие основные методы:

  • сравнения продаж;
  • выделения;
  • распределения и др.

Выбирается методика для расчета оценки земель в зависимости от наличия тех или иных условий.

Метод сравнения продаж

Такой метод основывается на изучении итогов сделок по наделам с такими же свойствами земли в примерно той же зоне расположения.

Если же сведений маловато, можно изучить рынок предложений, и провести аналогию с оцениваемым куском земли, введя корректировочные коэффициенты.

Метод сравнения продажОцениваемый участок сравнивают с выбранным аналогичным наделом земли, недавно проданным, и определяют схожие характеристики, а также анализируют различия, в результате аналитических расчетов проводят корректировку суммы в сторону уменьшения или увеличения. Грамотное прогнозирование дает возможности вычислить цену земли с большой долей точности.

Важно ! Это самый простой способ, но при условии, что вокруг земли активно раскупаются, информации достаточно.

Метод выделения


Этот способ иначе называют методом извлечения,
и пользуются им, когда земли застроены, и уже продаются объекты недвижимости в комплексе.

Здесь требуется выделить стоимость самого надела земли, для чего высчитывают стоимость построек и иных мер по улучшению, а разница от общей цены объекта и будет составлять искомое.

Можно подойти иначе и сравнить цену нескольких земельных наделов, расположенных в этой же зоне, и сравнить их, определив максимально точно цифру, учтя все различия.

Метод выделения здесь сочетается со сравнительным.
Точность расчетов при методе выделения весьма приблизительна, так как потребуется верно рассчитать стоимость вложений, а также учесть процент износа во всех его проявлениях – от возраста, морального или иного.

Метод распределения

Метод распределенияЭтот способ называется по-другому методом соотношения: имеется в виду соотношение стоимостей самого надела земли и построенных на нем зданий.

В результате выходит, что в этом случае стоимости распределяются так: цена земли значительно меньше цены здания.

Когда постройки старые, то их реальная стоимость ничтожна, если сравнивать с ценой участка.

Если площадь земель застроена разноплановыми зданиями, сооружениями с большим разбросом по времени возведения, тогда нужно разделить весь участок на площади, на которые выстроены разновременные объекты, и проводить вычисления по каждому отдельно. Результат определяют суммированием полученных цифр, которые и дадут рыночную цену участка.

Внимание ! Чем современнее постройки, тем более дорогие и инновационные средства и технологические приемы использованы в процессе строительства, тем меньше износ.

Метод определения затрат на освоение

Эффективен, когда большие, пока что неосвоенные площади земель предполагается разбить на небольшие участки и проводить весь комплекс работ по освоению. Способ отлично работает, когда освоение не потребует значительных финансовых трат.

Метод определения затрат на освоениеЧистота подсчетов требует учета всех статей расхода на освоение – от размежевания до устройства дорог, налоговых нагрузок, комиссионных трат на оплату пользования кредитными средствами, и пр.

Рассчитав стоимость продажи освоенных недвижимых объектов и вычтя затраты, понесенные в процессе освоения, получают искомую стоимость земельного надела.

Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры

Подобная методика применяется, когда площадь населенного пункта требует вклада средств на воспроизводство или замещение всей инфраструктуры, а потом величину затрат соотносят с земельным наделом, в отношении которого проводятся оценочные меры.

Справка ! Затраты на воспроизведение определяют на 1 га земель застроенной городской зоны.

Затраты обычно включают:

  • прокладку сетей водопровода, канализации, тепла, газа, электричества и пр.;
  • устройство автодорог;
  • Метод определения затрат на воспроизводство или замещение инфраструктурыстроительство сопутствующих зданий – подстанций, тепловых пунктов, распределительных узлов и т.п.

При наличии стремительных инфляционных процессов расчеты на перспективу выполнить сложно, но есть вариант применить укрупненные показатели стоимости.

Метод по условиям типовым инвестиционных контрактов


Такая методика идеальна для работ по оценке территорий больших городов.
Суть способа такова: стоимость надела земли города вычисляется как сумма оплаты за землю по условиям, принятым в инвестиционном проекте.

Инвестор вкладывает свои средства, отстраивает район или некий участок, а часть средств отдает собственнику земель – городу, за пользование гектарами. Инвестор выступает арендатором.

Повсеместная практика составления договоров инвестирования – выделение городу как владельцу земли примерно 20-30% площади законченного строительством объекта.

По сути, определяют стоимость права долгосрочной аренды земли инвестором,
при этом учитываются: размер площади надела, наличие обременений, площади помещений, сроки проведения работ, продолжительность процесса реализации инвестиционного проекта.

Метод предполагаемого использования

Здесь играет роль целевое использование земель, в зависимости от их категории, вида разрешенного пользования и определение потенциального дохода.

Метод предполагаемого использования Если требуется вложить средства, чтобы извлечение доходов было максимальным, тогда эти финансовые траты нужно вычесть из предполагаемых доходов.
По сути, берется во внимание перспективность использования земель в качестве источника прибыли.

Естественно, что такие факторы, как географическое расположение, климатические параметры, а также наличие инфраструктуры будут играть не последнюю роль при данном методе оценки. Использование может быть разным – строительство, сельскохозяйственная деятельность и пр.

Особенности кадастровой оценки

Кадастровая оценка проводится в целях упорядочения налогообложения земель как объектов недвижимости, а также для создания базы данных о количестве и качестве наделов земель с различными свойствами, эффективностью использования.

Справка ! В идеале кадастровая оценка участка земли должна быть приближена к рыночной, но точность оценки зависит от правильности методики расчетов.

Кадастровая оценка подлежит пересмотру не реже, чем 1 раз в 5 лет. Рекомендуется государственные оценочные мероприятия проводить в один временной отрезок на территории, относящейся к одному и тому же административному району.

Ознакомьтесь ниже с видео по кадастровой оценке земли:

Если на большом участке, подлежащему оценке, есть различные зоны разрешенного пользования, то за основу берут ту, на которой показатели дадут максимальный итог в перерасчете на 1м2 (удельный показатель).
Для оценки сельскохозяйственных угодий вне пределов населенных пунктов обычно используют метод капитализации ренты, при работе с территориями населенных зон максимально приемлем сравнительный подход.

Справка ! В каждом конкретном случае важно учитывать все особенности земель – назначение, вид разрешенного пользования, наличие сервитутов, востребованность в качестве объектов аренды и пр.

Оценка земель требует специальной подготовки и опыта работы в данном секторе, поэтому доверяться может только аккредитованным специалистам, способным принять верное решение при выборе методики, или микса нескольких методов с целью получения наиболее точной стоимости участка.

Ознакомьтесь ниже с видео про оценку земельных участков:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий