Как осуществляется оценка стоимости квартиры, дома, коммерческого помещения или других объектов недвижимости?...

Как осуществляется оценка стоимости квартиры, дома, коммерческого помещения или других объектов недвижимости? Зачем она нужна и какова цена?

Когда собственников недвижимости озадачивают необходимостью выполнить оценку стоимости квартиры, дома или коммерческого помещения, то возникает масса вопросов – что это, какова стоимость оценки нежилого помещения или жилого, как осуществить практически, кто наделен полномочиями проводить такую процедуру с выдачей документа.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-69-32. Это быстро и бесплатно!

Определение оценки стоимости недвижимости

Это процедура оценки стоимости объекта недвижимости на текущий момент времени.

Можно оценить любой из объектов, независимо от его возраста и степени готовности к эксплуатации, а также назначения, статуса по отношению к правам собственности.

Специалистами в сфере недвижимости и строительства разработаны различные методики проведения оценки стоимости коммерческой недвижимости.

Требование к результатам процесса подсчетов – максимальная приближенность к реальной цифре стоимости на рынке недвижимости, завышение или занижение имеют разные последствия, но в одинаковой степени нежелательны.

Цели и задачи

Цель оценки стоимости недвижимости – это максимально правильно, то есть близко к реальности, определить цену объекта, а также прав:

  • владения;
  • аренды или сдачи в аренду;
  • права пользования, включая дарение, передачу в наследство;
  • купли-продажи, мены;
  • оформления кредита под залог объекта, и пр.

К задачам процедуры государственной оценки стоимости недвижимости можно отнести такие, как:

  • предъявление для суда;
  • при постановке на учет, на баланс фирмы;
  • страхование;
  • реконструкция;
  • пересчет с целью снижения налога на недвижимость;
  • при реконструкции, ликвидации и пр.

Стоимостные показатели определяются государственными или частными структурами, на профессиональной основе. Своими силами браться за эту процедуру не стоит – вряд ли это будет правильно и беспристрастно, к тому же, без официального подтверждения.

Если есть необходимость прицениться, то стоит воспользоваться предложениями в объявлениях по аналогичным случаям, но это будет весьма приблизительная сумма – для себя.

Применяемые подходы

Из-за многообразия объектов единого подхода быть не может, поэтому профессионалами предлагаются следующие подходы оценки стоимости недвижимости:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Каждый из подходов оценки стоимости жилого помещения имеет свои преимущества и недостатки, и в каждом конкретном случае выбирается наиболее предпочтительный.

Сравнительный

Сравнительные подходы оценки стоимости недвижимости — это группировка однотипных объектов, к тому же располагаемых в одном районе, по престижности месторасположения.

Этот подход хорош для обработки жилых и производственных объектов, построенных по типовым сериям.

Также тогда происходит оценка стоимости коммерческой недвижимости с корректировкой на площадь.

Действительно, здания одной серии выполнены из одних и тех же материалов, заранее известной планировки, с установленной типовым проектом площадью.

Высчитав цену 1 м2 общей площади, можно примерно определить цену любой квартиры, применив коэффициент на популярность района расположения. Но такой подход совершенно неприемлем при работе с уникальными, индивидуальными зданиями и сооружениями.

Затратный

Подобный подходы базируются на определении затрат, которые понесены для приведения объекта в состояние, которое он имеет на данный момент, в адаптированных ценах на материалы и оборудование, с применением поправок.

Именно такой подход применим для оценки стоимости незавершенного дома или индивидуальных строений, но это более скрупулезная работа, требующая больших затрат времени, и для массового использования будет слишком дорогостоящей оценкой стоимости жилой недвижимости.

Доходный

Такой подход строится на определении дохода в будущем периоде времени, и применим для обработки коммерческой недвижимости.

Но эту методику точной назвать нельзя, особенно, если сфера деятельности, где задействован объект, имеет такие свойства:

  • мало изучена;
  • является новаторством;
  • может резко изменит курс востребованности или, наоборот, станет очень популярной.
Именно проблематичность определения точного дохода и делает этот метод оценки недвижимости редко используемым.

Особенности и описание

К расчетам стоимостных показателей подходят дифференцированно, в зависимости от того, что это за здание, сооружение, земельный надел, имеются ли особые характеристики.

Коммерческая недвижимость

Для этой категории объектов наиболее предпочтителен доходный подход, что легко объяснить на примере обсчета, например, ночного клуба или супермаркета, которые могут располагаться в отдельно стоящем быстровозводимом сооружении, или в подвале существующего ранее здания.

И в том, и в другом случает неприемлем ни затратный (цена затрат на 1 м2 относится к невысоким показателям, не отражающим действительного положения дел), ни сравнительный (подобных сооружений в районе может быть всего несколько, и все они отличаются конструктивными особенностями возведения) подходы.

Самым логичным и единственно верным будет использование доходного подхода, определение которого в первом приближении может быть пригодным для оценки.

Оценка стоимости дома

Жилой дом каждый владелец возводит по своим финансовым возможностям и по личным представлениям, пытаясь приблизить реальность к выстроенному в своих мечтах варианту.

Но все равно, специалисты могут сгруппировать дома по общей площади, этажности, материалу стен, кровли, и применить сравнительный подход по районам расположения.

Если частный жилой дом относятся к более современным крупномасштабным строениям элит-класса, то может быть наиболее приемлемым затратный подход для оценки стоимости жилого дома.

Именно в таких зданиях применены обычно дорогостоящие материалы и обеспечен более высокий уровень удобств – наличие бассейнов, теннисных кортов, подземной или примыкающей парковок, ландшафтного дизайна от элитных специалистов. Все это поддается учету по затратному методу.

Имеет значение и ценность земельного участка, на котором выстроен жилой дом.

От категории, площади, формы надела также зависит итоговая цифра отчета об исполненной оценке. Цена оценки дома очень сильно варьируется в зависимости от региона.

Незавершенный дом

Здесь многое зависит от следующих факторов:

  • степени готовности здания;
  • времени простоя и нанесенного временным фактором ущерба имеющимся конструкциям в плане использования их для окончания работ;
  • причин, вызвавших долгострой (отсутствие средств или проектные недочеты, или иное).

Эти и другие моменты, а также цель проводимой оценки имеют немалое значение.

Что касается выбора подхода, то сравнительный можно сразу откинуть: все недостроенные дома в разном состоянии готовности, из различных материалов, заброшенные по неодинаковым причинам.

Пользуются затратным подходом обычно при планировании завершения работ, когда проект меняться не будет или же предстоят незначительные его корректировки.

В случаях, когда незавершенный строительством дом приобретается под снос и имеет ценность только участок земли, или планируется полная переделка выстроенной части, то выбирают доходный подход, когда имеет значение только доход в будущем периоде, то есть перспективы использования.

Квартира

Для такого варианта обычно используют сравнительный подход, разбивая населенные пункт на зоны, или пользуясь существующим административным делением города, поселка на районы.

В пределах одной территориальной зоны выбирают МКД, выполненные по типовым проектам, и с применением корректирующих коэффициентов на возраст, то есть изношенность, высчитывают цену квартиры по ее площади.

Разбивка на зоны позволяет учесть наличие инфраструктуры, обеспеченность транспортом и пр.

Апартаменты, таунхаусы, пентхаусы могут быть рассчитаны чаще всего по затратному методу, но только специалист может решить, какой из методов – затратный или сравнительный – больше подходит в каждом конкретном случае.

Независимую оценку позволено производить специализированным фирмам или частным лицам, при наличии должного уровня аккредитации.

Высчитанная спецами независимая оценка квартиры должна быть максимально приближена к реальной, то есть адекватной при продаже, а это возможно только при изучении состоянии жилища внутри, что включает:

  • наличие ремонта и его качества;
  • степень дороговизны примененных материалов;
  • уровень оснащенности бытовым оборудованием и техникой;
  • обеспеченность средствами телекоммуникации, связи, интернетом.

Все эти моменты прибавляют квартире плюсов, тогда как запущенность, отсутствие качественной сантехники и пр. снижают цену жилища и не могут быть не учтены при проведении оценки.

Практика

На практике оценка стоимости квартиры происходит следующим образом: клиент выбирает исполнителя и оформляет заказ в онлайн-режиме или личным визитом. Нужно представить такие бумаги:

  • правоустанавливающие документы;
  • технический паспорт;
  • поэтажные планы дома с экспликацией помещений;
  • фотоснимки или видео комнат, санузла, коридора, кухни.
При отсутствии возможности предоставить фото- или видеоматериалы специалист должен будет посетить обследуемую недвижимость.

Если есть кадастровый паспорт, то его тоже следует приобщить. Потребуется обязательно указать целевое назначение заказываемой процедуры.

Стоимость квартир после процедуры

Стоимость квартир после оценки квартиры, при наличии отчета, используется при проведении любых действий с недвижимостью, на его основании рассчитывают размер госпошлины, налогов, а также определением размера арендной платы, например, или иных услуг.

Если предстоит раздел имущества, то для суда такой документ тоже необходим.

Оценка стоимости ремонта квартиры

Такой подсчет требуется обычно после нанесения квартире ущерба в результате:

  • залива холодной или горячей водой соседями;
  • вследствие протечек крыши дома;
  • пожара;
  • аварии с трубопроводами и пр.
Нужно на месте изучить масштабы бедствия, зафиксировать их, составить ведомость ремонтных работ и расценить их выполнение.

Результаты обобщаются сметой, итоговая цифра которой и соответствует стоимости ремонта.

Если воспользоваться услугами сотрудников ЖЭУ, чьими действиями был нанесен ущерб, или самостоятельно выполненными подсчетами пострадавшей стороны, то вряд ли эти данные могут быть приняты всерьез.

Поэтому привлекают независимых экспертов, расчеты которых могут быть приняты даже судом, если разборки дойдут до такой инстанции.

Стоимость проведения

Примерная цена оценки квартиры независимым экспертом составляет 2-5 тыс. руб.

По результату работы выдается отчет, в котором будет стоять искомая цифра, а также дата проведения процедуры.

Срок специалисты берут разный, в зависимости от загрузки заказами, и он может составлять от 2-х до 7 дней.

Оценка стоимости помещения может потребоваться при самых разных ситуациях, но важно понимать, что при различных целях и задачах применяются разные методы расчетов.

Без услуг специалистов в таком вопросе обойтись нельзя, главное – правильно выбрать исполнителя для получения гарантированно верного результата. Цена оценки недвижимости в разных регионах разная!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 653-69-32 (Москва)
+7 (812) 385-56-34 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Cammie

    lightning sled race trying to get goodies under the tree in time? Check out my other gift ideas for Dudes & Dames! Everything is available to buy online,  but even Santa ca;82&#17nt double express