Как производится и для чего нужна оценка коммерческой недвижимости, нежилых, торговых, офисных...

Как производится и для чего нужна оценка коммерческой недвижимости, нежилых, торговых, офисных и производственных помещений?

Неверно выполненная оценка коммерческой недвижимости может повлечь недоимку средств при продаже, а завышенная цена не позволит быстро реализовать объект. Какие способы оценки наиболее приемлемы, когда вопрос касается именно коммерческой недвижимости?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что такое коммерческие объекты недвижимости?

Что такое коммерческие объекты недвижимости?Коммерческие объекты – разновидность нежилых помещений, эксплуатация которых направлена на максимальное получение прибыли.

Недвижимость коммерческого плана чаще всего используется для таких видов функционального назначения:

  • торговля – от киосков и бутиков до гипермаркетов;
  • офисы (от 20 м2 площадью до многоэтажных деловых центров);
  • общепит;
  • производственные помещения;
  • склады;
  • гостиницы, отели, кемпинги и пр.

Разброс коммерческих объектов огромен, это и небольшие помещения для малого бизнеса, и гектары площадей под заводы, фабрики, развлекательные комплексы и т.п. Повышенным спросом пользуются небольшие помещения на первых этажах вторичного жилья, переведенные в нежилой фонд, здесь удобно разместить парикмахерскую, небольшой офис, магазинчик цветов, обувную мастерскую или по ремонту одежды и пр.

Вновь выстроенные помещения отличаются большей степенью комфортности, современностью планировки и отделочных средств, универсальностью применения, но доля новостроек в нежилом секторе невелика.

Оценивать коммерческие объекты намного сложнее, чем жилые, поэтому не всегда удается попасть «в яблочко». Существуют разные способы оценки нежилого помещения. Подробнее об этом далее в статье.

Способы оценки коммерческой недвижимости

Для оценки коммерческих помещений применяют такие способы:

  • Способы оценки коммерческой недвижимостисравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Сравнительный метод, идеально подходящий для работы с типовыми, серийными жилыми объектами, при оценке нежилых помещений коммерческого типа хороший результат дает не всегда. Этот метод позволяет применить только что проданный объект с похожими характеристиками, расположенный в том же районе, в качестве аналога. Однако идентичных объектов в одной зоне расположения встречается мало, к тому же, одинаковое целевое использование – малоперспективная идея по поиску подобных в одной зоне.

Поэтому иногда оценщики привязываются к затратному методу, который тоже к высокоточным не относится: затраты сравнимы, когда понесены в одном временном периоде.

Из-за инфляционных процессов трудно привести к общему знаменателю суммы затрат с разницей в десяток лет. Отличается и отделка нежилых помещений, и «начинка» сетями при различном функциональном назначении, так что большой точности при использовании затратного метода ожидать не приходится.

Наиболее удачным может стать выбор доходного метода оценки, основанного на прогнозе вероятных доходов при раскрутке того или иного направления бизнеса в оцениваемом нежилом помещении.

Оценщик должен быть не только грамотным в вопросах экономики, но еще и обладать отменной интуицией, знать рынок недвижимости, понимать тенденции популярности и востребованности.

На сумму оценки коммерческих объектов влияют такие факторы:

  1. удачность расположения;
  2. состояние (наличие ремонта, его качество, степень оснащенности удобствами, коммуникациями и пр.);
  3. наличие развитой инфраструктуры;
  4. возможность переформатирования;
  5. близость транспортных линий и т.п.

Проводить оценку коммерческой недвижимости с хорошими результатами могут только опытные эксперты, имеющие надлежащий уровень квалификации, подтверждающийся наличием сертификатов, лицензии, поэтому логичнее всего обратиться за услугами к профессиональному независимому эксперту. Качественная оценка, в том числе и независимая оценка коммерческой недвижимости, может сберечь продавцу или покупателю сотни тысяч дензнаков.

Клиент нуждается в оценке коммерческой недвижимости, если предстоит:

  • Способы оценки коммерческой недвижимостикупля-продажа;
  • обмен;
  • залог;
  • аренда;
  • судебные разборки по дележу имущества;
  • страхование;
  • очередная переоценка фондов и т.п.

Проводится колоссальная работа, результаты которой передаются заказчику вместе с экспертным заключением в виде отчета об оценке нежилой недвижимости.

Экспертиза офисных помещений

Офис должен быть светлым, не тесным, с косметическим ремонтом и наличием всех коммуникаций, обеспечивающих комфортную жизнедеятельность сотрудников.

Теперь офис не может быть без телефона, интернета, качественного освещения, кондиционера.

Эксперт не может выполнять оценку недвижимости организации, не посетив лично объект и не убедившись в наличии тех же удобств.

Если поблизости есть еще подобного типа офисные помещения, недавно проданные, то можно прицениться, определив стоимость 1 м2 площади.

Экспертиза офисных помещенийКогда расчеты будут закончены, этот показатель по близлежащему офису поможет понять, насколько близок полученный результат к рыночной цене.

Для офисов немаловажными факторами являются такие показатели:

  • техническое состояние здания, его возраст и износ;
  • наличие автостоянки, охраны;
  • организация удобного подъезда к зданию;
  • возможность перекройки внутреннего пространства быстровозводимыми перегородками;
  • состояние и качество инженерных коммуникаций, наличие дополнительных сервисов.
Обратите внимание: при заказе оценки офиса важно передать специалисту не только правоустанавливающие документы на пользование помещениями, техпаспорт, документы на земельный надел, но и другие бумаги, которые могут пролить свет на текущие расходы по содержанию офиса – информацию о балансовой стоимости, коммунальных платежах и пр.

После изучения документации эксперт, выехав на место, сможет окончательно определить классность здания или помещения, выбрать метод оценки или применить микс нескольких методов. Затем проводится камерная работа – расчеты, подготовка отчета и заключения.

В Москве за оценку 1 офисного здания нужно заплатить от 20 тыс. руб., 1 помещения – от 15 тыс. руб., в Санкт-Петербурге те же услуги соответственно обойдутся от 15 тыс. руб. и от 10 тыс. руб.

Оценка торговых помещений

Торговое помещение должно располагаться на бойком месте, поэтому на первое место при оценке торговой недвижимости выходят такие требования:

  • удачное месторасположение, позволяющее обеспечить доступ к максимально большому потоку людей;
  • наличие большой стоянки, подъездных дорог;
  • Складскихналичие заднего выхода из помещения с благоустроенным подъездом к нему;
  • возможность перепланировки внутренних площадей на отдельные отсеки.

Стоимость оценки нежилых помещений торгового назначения примерно соответствует стоимости оценки офисных помещений. За срочность придется доплатить, общая сумма возрастет на 20-25%.

За основу расчетов принимают в случае работы эксперта с торговыми помещениями именно доходный метод.

Складских

Проводя оценку складских помещений, в первую очередь обращают внимание на такие нюансы:

  • прочность стен, перекрытий, покрытий;
  • наличие распашных ворот;
  • наличие охраны, а также помещения для охранников;
  • благоустроенный подъезд к воротам, желательно наличие рампы;
  • оборудование в виде тали, кран-балки и пр.
Имеет также значение, есть ли рядом, а лучше на этой же площадке помещение для автотранспорта.

За оценку складов в Санкт-Петербурге нужно быть готовым заплатить, если помещения встроенные, от 12 тыс. руб., а если отдельно стоящие – от 20 тыс. руб., в зависимости от площади, а в Москве за такие же услуги – соответственно от 15 тыс. руб. и от 20 тыс. руб.

Производственных

Определить ценность производственного помещения труднее всего, перспективность бизнеса – сложно прогнозируемое направление в оценочном процессе.

В оценке производственного помещения важно учесть такие моменты:

  • мощности энергоресурсов, доступные в данном месте, а особенно – электроэнергии в достаточном для обеспечения технологического процесса количестве и качестве;
  • Производственныхблизость к железнодорожным веткам, автобанам;
  • возможность быстро перепрофилировать производство;
  • удаленность от сырьевой базы;
  • наличие рядом производства аналогичного продукта и пр.

После передачи документации и осмотра на месте, заключения договора профессиональный независимый оценщик назовет срок выдачи готового результата, обычно это период в 7 – 15 дней (в зависимости от числа помещений и их площадей). В Москве стоимость таких услуг составляет от 20 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – от 15 тыс. руб.

Нюансы и подводные камни

Оценка коммерческой недвижимости и оценка нежилой недвижимости – особый вид услуг, цена ошибки при оказании которых чрезвычайно велика. Поэтому нельзя доверяться первому попавшемуся оценщику, важно провести мониторинг оценщиков и выявить наиболее надежные фирмы, репутация которых внушает доверие.

Обидно попасть впросак и потерять свои кровные деньги из-за неверной оценки, ведь отчеты и заключения служат основой во многих процедурах и операциях, в том числе и с нотариальными конторами, банковскими учреждениями, судебными инстанциями, страховыми компаниями и пр.

Недостаточно профессиональный оценщик, у которого отсутствует должный опыт и интуиция, может дезориентировать заказчика, если применит неправильный метод оценки или ошибется с прогнозом перспективности.

Справка: специалист просто обязан побывать на объекте, заснять на фото- или видеоаппаратуру особенности нежилого помещения. Если эксперт выполняет работу заочно, постоянно допрашивая заказчика по телефону, что бы уточнить какие-то детали, то сразу можно сделать вывод: заказчик имеет дело с халтурщиком.

Дело в том, что заказчик, как правило, далек от строительства, сферы недвижимости и может даже не понять, в чем соль вопросов, и донести искаженную информацию в силу своей некомпетентности. Не стоит доверять такое серьезное дело, как оценка коммерческой недвижимости, дилетантам, имеет смысл обратиться к маститой компании, репутация которой подтверждена десятилетиями безупречной деятельности на этом рынке услуг.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий