В каких случаях выполняется оценка недвижимости сравнительным подходом?

Сравнительный подход к оценке недвижимости – это способ оценивания недвижимого имущества, который основывается на актуальных данных с рынка. Оценщик берет во внимание недавно прошедшие сделки с постройками такого же типа, как и та, которую он оценивает.

Ключевую роль в этом процессе играет не само сравнение, а поправки, которые оценщик вносит, исходя из отличий «его» объекта и аналогов с рынка.

Скрыть содержание

• Когда применяется такой подход?
• Этапы данной процедуры
• Основные методы
Способ общей группировки     Восстановительной стоимости     На основании парных продаж     Экспертный расчет     Статистические исследования    
• Определение износа
• Пример сравнительного подхода к оценке квартиры
• Ситуации, когда происходит отказ от этой технологии
• Полезное видео
• Заключение

Когда применяется такой подход?

Сравнительный подход – это оптимальный вариант оценки имущества недвижимого типа. Если оценщик располагает необходимой информацией, чтобы внедрить его в жизнь, то чаще всего он выбирает именно этот подход.

Основная предпосылка для его реализации – наличие развитого и активного рынка недвижимости. Другие предпосылки – неуникальность объекта оценки и наличие исчерпывающих данных с рынка недвижимости (в том числе, необходимы данные о условиях проведения недавних продаж).

Но чтобы оценщик смог использовать сравнительный подход, требуется одновременное соблюдение 4 условий:

• доступ к информации о недавно произошедших сделках;
• общая открытость рынка;
• существование служб, которые собирают статистику и данные с рынка;
• сопоставимость факторов ценообразования оцениваемого объекта и подобранных на рынке аналогов.

Несоблюдение хотя бы одного из условий делает сравнительный анализ затруднительным и заметно снижает его точность.

Этапы данной процедуры

Сравнительный подход к оценке недвижимого имущества состоит из 4 основных этапов:

1. изучение основных веяний рынка, его текущего состояния. Оценщик уделяет внимание и всему рынку в целом, но наиболее пристально рассматривается сегмент, к которому относится оцениваемое имущество.

   Цель этого этапа – найти хотя бы несколько объектов, которые уместно сопоставить с оцениваемым. Очень важно, чтобы сделки состоялись недавно: чем «свежее», тем лучше.

2. Сбор и проверка данных по постройкам-аналогам, найденным на предыдущем этапе. После проверки вся информация подвергается анализу. Главная цель этого этапа – сравнение каждого аналога с объектом оценки.

   Сравнивать их нужно по отдельности для более точных результатов.

3. Поиск отличий в ценообразовании объекта оценки и выбранных аналогов. На этом этапе оцениваются веяния рынка, недавние изменения и всё остальное, что могло так или иначе повлиять на цену недавно проданной недвижимости.

   Если такие различия существуют, то на их основании в стоимость оцениваемого объекта и его рыночных аналогов вносятся необходимые поправки.

4. Согласование «отредактированных» цен после внесенных поправок. Именно на этом этапе оценщику удается вывести итоговую рыночную стоимость недвижимости, с которой он работает.

Основные методы

Хотя поэтапная структура сравнительной оценки недвижимости всегда одинакова, сам процесс может осуществляться многими способами. Их можно разделить на 5 основных методов. Это методы:

• общей группировки;
• восстановительной стоимости (основываясь на стоимости аналогов);
• на основании парных продаж и их анализа;
• экспертного расчета;
• статистических исследований.

Далее мы рассмотрим каждый из этих методов более детально.

Способ общей группировки

Эти методы, как правило, применяются на рынках с высокой активностью. Они применимы, только если количество недавних сделок позволяет сузить ценовой разброс. Если на рынке много похожих зданий, то оценщик способен не делать мелких поправок, а ограничиться лишь общим сравнением зданий.

Цель общей группировки – определение того, насколько взятое здание хуже или лучше других, проданных недавно. После этого оценщик проводит общую поправку стоимости здания. Общая группировка считается одним из самых простых методов, так как она избавляет оценщика от необходимости рассматривать все характеристики образования цен по отдельности.

Восстановительной стоимости

Эти методы основываются на подборе похожих зданий и сопоставлении с ними объекта оценки. Ключевую роль играет восстановительная стоимость всех аналогичных построек. Это сметная цена, указанная в проекте каждого здания.

Данный метод лучше всего подходит для сравнения построек, имеющих одинаковый функционал и архитектурные свойства. К ним относятся многоэтажки типовой застройки (например, «хрущевки» и «сталинки»), школы. детские сады и подобные постройки.

На основании парных продаж

Для таких методов необходимо наличие двух идентичных объектов недвижимости, проданных примерно в одно и то же время. В идеале у построек есть лишь один отличающийся параметр – их местоположение. Именно оно главным образом влияет на ценообразование построек.

Итак, метод парных продаж можно использовать, если недавно на рынке произошла продажа здания, крайне похожего на оцениваемое. Основная поправка в таком случае делается на местоположение. Метод применяется довольно редко, так как не всегда есть возможность найти пару идентичных построек.

Экспертный расчет

Такие методы являются субъективными, поскольку основываются на мнении самого оценщика, а не на исследованиях рынка недвижимости. Но существуют ситуации, когда другие методы недоступны. Чаще всего это происходит, если у оценщика есть информация о процентных отличиях между ценами объектов, а вот точное различие в рублях или иностранной валюте установить невозможно.

В процессе экспертного расчета оценщик пользуется своим приобретенным опытом и определяет соотношение оцениваемой недвижимости с ее аналогом. Он делает вывод о том, какой из объектов лучше или хуже, а также вносит необходимые поправки в стоимость каждого из них.

Статистические исследования

Статистика приходит на помощь, если при внесении поправок в цену постройки оценщику не удалось добиться требуемой точности результатов. Статистические методы позволяют повысить точность расчетов. Это самая объемная группа методов. В нее входят:

1. корреляционно-регрессионный анализ;
2. вычисление отношения между стоимостью и прибылью;
3. множитель валового дохода;
4. базовый (общий) коэффициент;
5. другие способы, подразумевающие применение статистики.

Определение износа

Важную роль в оценке здания играет износ. Износ – это потеря полезности объекта, влекущая за собой снижение его стоимости. Причины износа при этом играют значительную роль. Очень важно и то, снизилась ли стоимость объекта, и если снизилась, то насколько именно.

Для того, чтобы рассчитать износ, используются 2 метода:

• разбиение на типы износа;
• метод срока жизни.

Метод разбиения на типы износа основывается на том, какие именно факторы повлияли на износ постройки. Это могут быть физические, внешние или функциональные факторы. Каждая из 3 групп делится на 2 подкатегории – устраняемые и неустраняемые. Тип факторов износа, как и их подкатегория, имеет определяющее значение.

Метод срока жизни основывается на проведении экспертизы оцениваемого здания. Также важную роль играет предположение того, что возраст здания относится к сроку экономической жизни точно так же, как накопленный износ здания относится к стоимости его замещения.

Пример сравнительного подхода к оценке квартиры

Нужно оценить квартиру в 9-этажном здании, построенном в 1978 г. по типовому образцу 80-х гг. Квартира не является угловой. Здание находится в самом центре города. Перекрытия между его этажами сделаны из бетона, подъезд хорошо оборудован и обладает нормальным ремонтом.

Рядом со зданием расположены магазины, а остановка троллейбуса находится в пешей доступности. Внутренний двор обильно усажен деревьями и другой зеленью, а неподалеку находятся школа и детский сад.

Технические данные о квартире:

• расположение – 6 этаж;
• общая площадь – 31 кв. м;
• площадь жилых комнат – 17 кв. м, площадь кухни – 6,5 кв. м;
• санузел раздельный, балкон застеклен, высота потолка – 2,7 м.

Это здание подлежит сравнению с другими квартирами в центре того же города (возможно, на других улицах). Квартиры-аналоги находятся в зданиях того же типа застройки. Квартиры имеют площадь от 31 до 33 кв. м с соответствующими различиями в площади жилых комнат и кухни.

Так как квартира из примера относится к типовой застройке, то при расчете большинства поправок используется метод парных продаж. Рассмотрим таблицу, основанную на таком методе.

Как видим, в стоимость оцениваемого объекта вносятся корректировки по каждому отличию от рассматриваемых аналогов. Они показывают, на сколько процентов нужно повысить или понизить цену квартиры по сравнению с аналогом. Так, квартиры на 1 и 9 этажах должны стоить немного ниже, чем квартира с оптимальной этажностью (6 этаж из 9).

Ситуации, когда происходит отказ от этой технологии

Оценщик может отказаться от применения этого подхода в нескольких случаях:

1. если рынок недвижимости находится в пассивном состоянии.
2. Если рынок недвижимости недостаточно развит.
3. Если по какой-то причине оценщик не смог получить полную информацию о ценообразовании оцениваемого объекта или его недавно проданных аналогов.
4. Если сравнительный подход теоретически возможен, но на практике при расчетах возникают большие погрешности, которые нельзя игнорировать.

Иными словами, отказаться от сравнительного подхода нужно в том случае, если оценщику заведомо не удается достичь удовлетворительно точных результатов.

Полезное видео

В данном видео вы увидите пример сравнительного подхода при оценке недвижимости.

Заключение

Сравнительный подход к оценке недвижимых объектов – это оптимальный вариант оценки стоимости здания. Но такой подход уместен далеко не всегда. Если для его реализации не хватает объективных условий, то он просто невозможен.

Выбор в пользу сравнительного подхода можно сделать только в том случае, если рынок недвижимости хорошо развит и активен, а информация о ценообразовании недавно проданных зданий доступна оценщику в полном объеме.