Как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости для квартиры, дома и при наследовании?

Как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости для квартиры, дома и при наследовании?

Одним из самых существенных условий осуществления сделок с недвижимым имуществом является наличие информации о рыночной цене обсуждаемого объекта. При этом, совсем неважно, что мы понимаем под недвижимостью – квартиру, дом, или коммерческую постройку.

Такие услуги могут оказать как опытные фирмы, так и вы сами. Рассчитать рыночную цену на самом деле не так сложно, как может показаться на первый взгляд.

О том, как происходит оценка рыночной стоимости недвижимости, поговорим в этой статье.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Прежде чем обсуждать нюансы определения стоимости, в первую очередь, необходимо выяснить, что же представляет собой данное понятие.

Рыночная оценка объектов недвижимости это – это определение суммы, которая характеризует конкретный денежный эквивалент жилья, который установлен при свободной конкуренции.

Также есть ещё одно определение, которое подходит под понятие рыночной стоимости. Это самая вероятная из предложенных цен, при которой недвижимость может быть продана.

Кроме того, при становлении рыночной стоимости на её цену не влияют какие-либо обстоятельства.

При этом, свидетельством правильно установленной рыночной стоимости является ряд следующих факторов:

  1. Оценка рыночной стоимости недвижимостиВо-первых факт того, что все стороны сделки отлично осведомлены о том, что является предметом их договора.
  2. Во-вторых, цена осуществляемой сделки представляет собой чётко установленное вознаграждение за определённый объект недвижимости, и при этом ни с одной, ни с другой страны не было оказано принуждение к совершению данной сделки.
  3. Платёж за объект сделки, то есть за недвижимое имущество, предполагается только в денежной форме наличными или безналичным расчётом.
  4. Ещё одно обстоятельство состоит в том, что недвижимое имущество представлено посредством публичной оферты.

Для чего нужна?

Как вы можете заметить, рынок недвижимости продолжает активно развиваться. Как говорится, спрос рождает предложение, а это значит, что в обороте находится большое количество недвижимости, и при этом, такое же большое количество человек готовы приобрести её в собственность.

Положение дел как нельзя кстати повышает спрос на услуги оценщиков недвижимости. Но зачем тогда продавцу или покупателю необходимы услуги такого специалиста? Кому нужна, например, оценка рыночной стоимости квартиры?

Самое простое объяснение заключается в том, что оценка, которая была произведена независимым экспертом, позволяет покупателю или продавцу получить наиболее объективную оценку недвижимости, а также, узнать как можно больше информации о приобретаемым им объекте.

Ситуации, в которых может потребоваться оценка недвижимости возникают самые разные. Познакомимся с некоторым перечнем:

  1. Для чего нужна?Чаще всего услуги оценщика необходимы при осуществлении сделок купли-продажи.
  2. Также, не редки случаи использования данных услуг при иных сделках из ГК.
  3. Если граждане вступают в права наследования, то им также может понадобиться оценка недвижимости, чтобы равномерно разделить унаследованное имущество между наследниками.
  4. Если граждане собираются оформить ипотеку на квартиру, которая уже была в чьей-либо собственностью, необходима оценка стоимости жилья на сегодняшний момент.
  5. Часто между гражданами возникают имущественные споры, и в этом случае, также может потребоваться независимая оценка.
  6. Если речь идёт о приватизации, а также о страховании недвижимого имущества, то независимая оценка – это необходимая мера, которую производят члены независимых акционерных обществ и открытых акционерных обществ.

Применяемые методы

Самым часто применяемым методом является «сравнение продаж». Он является наиболее старым, и также, по мнению многих экспертов, наиболее точным. Рассмотрим, в чем же заключается данный метод.

Если вдаваться в теорию метода сравнения продаж, то можно вычислить, что базируется он на статическом мониторинге и факторном анализе конкретного сегмента рынка.

В данном случае нас интересует рыночная оценка объектов недвижимости. Этот метод оценки рыночной стоимости объекта недвижимости использует поэтапный подход:

  1. Применяемые методыПервым делом необходимо определить, как позиционирует себя объект недвижимости на рынке, в своем сегменте.
  2. Проводим анализ наиболее эффективного использования объекта.
  3. Далее происходит действие, помогающие анализировать рынок в конкретном сегменте.
  4. После, специалист проводит факторный анализ.
  5. После того, как будет проанализирован рынок, необходимо изучить аналоги. Результатом должен стать расчёт стоимости с учётом всех вышеперечисленных факторов.

Второй способ оценки недвижимости именуется как «капитализация дохода».

Суть — определить стоимость объекта недвижимости путём преобразования годового чистого дохода.

Применяемые методыДля этого используется формула C=Nko/P, где с – это стоимость объекта недвижимости, Nko – это чистый доход. Обратимся к последнему понятию и дадим ему определение, чтобы наиболее чётко понимать вышеуказанную формулу.

Коэффициент капитализации является показателем соотношения ожидаемого дохода от имеющейся собственности конкретной недвижимости.

Ещё существует масса других методов, которые используются при оценке недвижимости. Например, метод Инвуда. Данный метод используется в том случае, если сумма возврата капитала зависит от суммы доходности имеющихся инвестиций.

Ещё один метод, это метод Ринга. Он используется в случаях, когда продавцом ожидается, что возмещение основной затраченной суммы будет осуществлено равными частями.

Последние два метода используются крайне редко, и только при возникновении индивидуальных ситуаций, требующих применения данных способов.

Необходимые документы

Для того, чтобы провести оценку недвижимости, необходимо собрать пакет документов, который поможет специалистам осуществлять свою работу быстро и точно.

Рассмотрим основной список документов для оценки жилых объектов недвижимости:

  1. Необходимые документыВ первую очередь необходимо предоставить паспорт собственника, а также контактную информацию по которой с ним можно связаться. А именно, адрес местонахождения и контактный телефон.
  2. Необходимо предоставить документы на объект недвижимости, свидетельствующий о праве собственности.
  3. Ещё один нетрадиционный, но очень важный документ -это справка из органа технической инвентаризации по форме 11.
  4. Кроме того, необходимо предоставить технический паспорт БТИ.
  5. Если речь идёт о жилом доме, добавьте план границ.
  6. Если на территории имеются и другие объекты недвижимости, необходимо предоставить план, для того, чтобы наиболее точно рассчитать рыночную стоимость.

Процедура

Вся процедура оценки стоимости недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того, чтобы правильно установить рыночную стоимость, необходимо чётко следовать правилам данной процедуры.

Первым этапом необходимо определить основные вопросы, которые нужно выяснить при оценке.

ПроцедураВторой этап включает в себя ряд действий, которые связаны с проверкой имеющейся информации, её анализ.

Далее, идёт процедура анализа, который должен помочь найти наиболее эффективный способ использования недвижимого имущества.

Четвёртый этап, это один из самых важных этапов. Именно на нём решаются основные вопросы на основании трёх подходов. Первый подход оценивает недвижимость с точки строения затрат.

Следующий подход сравнивает недвижимость с другими объектами недвижимости, для выявления отличий и схожих моментов.

Последний подход имеет название доходный, и обязан показать собственнику, насколько его недвижимость ценится на рынке.

Все полученные результаты согласовываются между собой. Составляется отчет.

Последний, пятый этап включает в себя подготовку письменного отчета.

Оценка склада

Оценка складского помещения – это востребованный вид оценки, который относится к коммерческой недвижимости.

При осуществлении процедуры оценки рыночной стоимости объектов недвижимости складского назначения, как правило, учитываются такие факторы, как:

  • расположение;
  • площадь объекта;
  • уровень его отделки;
  • Оценка складаудалённость от центра;
  • ценообразующие факторы;
  • а также год постройки.

Также, при оценке недвижимости используется понятие класса.

Как правило, осуществляя деятельность по оценке, необходимо сопоставить рассматриваемой недвижимости точно такой же склад, такого же класса.

Рассмотрим основные факторы, на которых базируется рыночная оценка недвижимости такого вида:

  • планировка;
  • наличие или отсутствия охраны;
  • наличие или отсутствие парковочных мест;
  • наличие транспортной развязки;
  • типа здания;
  • год постройки здания;
  • наличие или отсутствие оборудования;
  • наличие системы вентиляции;
  • наличие системы кондиционирования;
  • энергоснабжение;
  • наличие юридической документации, соответствующей закону;
  • наличие телекоммуникаций.

Стоимость складского помещения будет складываться из положительных или отрицательных ответов на наличие или отсутствие вышеперечисленных факторов.

Рыночная оценка недвижимости для наследства

Несмотря на то, что смерть человека является основанием для того, чтобы инициировать процедуру наследования, необходимо помнить о том, что к ней нужно подготовиться.

Рыночная оценка недвижимости для наследстваЕсли обращаться к законодательству нашей страны, то наследование недвижимого имущества не может быть осуществлено без определения его стоимости.

При этом, стоимость должен определять не наследник, а профессиональный оценщик.

Кроме того, наличие экспертного документа о рыночной стоимости квартиры по факту проведения процедуры оценки необходимо для того, чтобы обратиться к нотариусу.

Если наследников несколько, а имущество только одно, и каждый хочет поделить данную недвижимость поровну, необходимо точно знать, какова ее стоимость на рынке путём проведения процедуры оценки.

Рыночная оценка недвижимости для наследства может понадобиться в том случае, если между наследниками начинается судебный процесс и дележка наследуемого имущества.

Для проведения данной процедуры, оценщику необходимо наличие следующих документов:

  • документы о праве собственности, по факту которых наследодатель распоряжается недвижимостью;
  • справка из БТИ;
  • а также документы, которые подтверждают наличие каких-либо обременений на недвижимости, если таковые имеются.
Прежде, чем приступать к рыночной оценке квартиры удалённо, оценщик так же должен посетить недвижимость, чтобы воочию убедиться в том, что он придёт к правильному решению.

Сколько будет стоить?

Многие, прежде чем прибегать к услугам оценщиков, задаются вопросом, сколько же стоит услуга оценки недвижимости?

Сколько будет стоить?Нужно заметить, что стоимость зависит от того, где конкретно вы проживаете, а также о какой недвижимости идёт речь, какова её площадь, и какова квалификация самого оценщика.

Если брать среднестатистические данные, то в средней полосе России средняя стоимость услуг специалиста по оценка рыночной стоимости дома будет составлять от трёх до пяти тысяч руб.

Если речь идёт не о квартире и доме, а о коммерческой недвижимости, то стоимость оценки будет превосходить в несколько раз. Нужно заметить, что эти денежные средства будут потрачены вами не впустую.

Оценка квартиры является технической процедурой, в ходе которой могут возникнуть реальные сложности. Разобраться с этими сложностями может только профи, который работает в данной сфере уже несколько лет.

Взыскание стоимости услуг

Не стоит прибегать к помощи сомнительных специалистов, когда речь идёт об оценке рыночной стоимости недвижимости. К сожалению, неправильно проведённая процедура может повлечь за собой существенные последствия, такие как ущемление прав одной или сразу двух сторон сделки.

Если все же вы сомневаетесь в том, насколько верно оценщик оценил стоимость вашей недвижимости, то обратитесь за повторной оценкой к другому эксперту. Если данные двух экспертов независимо друг о друга сойдутся, у вас нет причин для беспокойства.

Взыскание стоимости услугЕсли же, результат второго эксперта существенно отличается от первого, и подтверждает ваши подозрения о неправомерности оценки, вы можете не только взыскать стоимость услуг в судебном порядке, но и получить компенсацию за моральный ущерб и упущенную выгоду.

Для этого вам необходимо обратиться с исковым заявлением в судебную инстанцию, предоставить доказательства неправомерной оценки, а также посетить судебное разбирательство.

Если решением суда будет установлена ваша правота, вы получите возмещение своих расходов, а также дополнительные выплаты.

Любая сделка с недвижимостью, так ли иначе, сопряжена с её оценкой. Не пренебрегайте данной процедурой, особенно в том случае, когда речь идёт об отчуждении недвижимости.

Не поскупитесь обратиться к специалистам, тем самым защитить себя и своего оппонента от нарушения прав.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий