Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости

Основные методы оценки стоимости жилой недвижимости

Методы оценки жилой недвижимости

К оценке жилой недвижимости прибегает все больше людей, планирующих какие-либо сделки, связанные с данным видом имущества.

Это вполне закономерно, так как не зная ценности квадратного метра, сложно самостоятельно определить общую стоимость жилой площади.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Оценку недвижимости проводят обычно профессионалы, учитывая в своем деле многие особенности и высчитывая стоимость по многочисленным формулам. Однако главные факторы в оценке жилья следует знать всем: многим придется с этим столкнутся, и тогда дополнительная информация определенно пригодится.

Общая информация

Оценивание жилой недвижимости предполагает установление цены на частные дома с земельными участками, дачные постройки, а также квартиры и комнаты, расположенные в многоэтажках.

Обратите внимание на перечень действий с жилой недвижимостью, которые предполагают обязательное обращение к оценщикам.

Это:

  1. Операции по покупке и продаже недвижимости.
  2. Получение кредитов под залог недвижимости.
  3. Оформление ипотеки.
  4. Оценка стоимости жилой недвижимостиРаздел имущества.
  5. Страхование жилого имущества.
  6. Установление стоимости наследства при вступлении в права наследования.
  7. Получение выплат при ущербе в результате страхового случая.
  8. Начисление налогов на собственность.
  9. Возникновение имущественных и судебных споров.

В результате проведенной оценщиками работы, вы получите подробный отчет по стоимости недвижимости. Этот отчет является официальным документом, обладающим юридическим значением.

Существует ряд методов определения цены жилых помещений. В статье рассмотрены три подхода, наиболее часто используемых при оценивании жилой недвижимости – затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный

Затратный метод применяется преимущественно при установлении стоимости частных домов. Этот метод предполагает определение расходов на восстановление жилого помещения, учитывая его естественный износ.

Износ – уменьшение стоимости объекта, обусловленное постепенной утратой зданием заложенных изначально эксплуатационных качеств под влиянием природных условий и человеческого влияния.

При затратном подходе оценщик должен провести подсчет цены воспроизводства аналогичного объекта с подобной планировкой, с идентичностью использованных материалов и с таким же качеством проведенных строительных работ, учитывая текущие цены.

Далее, оценщик высчитывает стоимость замещения: расходы на постройку такого же здания, но с использованием инновационных материалов и новых архитектурных решений.

Оценка стоимости жилой недвижимости-методыВ результате оценки затратным методом, продавец может получить возможность продать жилую недвижимость по стоимости ее создания либо улучшения.

Но данный метод может вывести и на обесценивание недвижимости из-за переориентации производства на более прогрессивные технологии.

Преимущества затратного метода оценки:

  1. Этот подход считается самым надежным при оценке новых сооружений.
  2. Затратный метод выбирается как единственно возможный при следующих ситуациях:
  • страхование объекта;
  • для зданий, требующих реконструкции;
  • налогообложение объекта;
  • исследование стоимости нового построения;
  • обоснование требуемых улучшений для постройки.

Рассмотрим пример использования затратного метода оценки. Вы планируете покупать квартиру в новостройке, оформив ипотечный кредит в банке.

Обязательным требованием банка при выдаче ипотеки будет проведение оценки и страхование покупаемого объекта, так как он будет считаться собственностью банка, пока вы не выплатите кредит.

Вероятнее всего, оценщики будут проводить свои исследования, опираясь на затратный подход, так как он надежнее остальных в установлении стоимости новых построений.

Сравнительный

Сравнительный (рыночный) метод оценки недвижимости основан на сравнении оцениваемого объекта с аналогичным, стоимость которого уже установлена, и информация об этом находится в открытом доступе.

При применении сравнительного подхода необходимо учитывать следующие факторы:

    Оценка стоимости квартиры-методы

  1. Площадь квартиры (частного дома).
  2. Права собственности на недвижимость.
  3. Время и условия проведения сделки.
  4. Месторасположение.
  5. Качество отделки.
  6. Для частного дома – площадь земельного участка.
  7. Транспортное сообщение в районе.
  8. Экологическая ситуация в районе.
  9. Развитие инфраструктуры.

Учитывая все вышеизложенные факторы, оценщик рассчитывает влияние каждого из них на цену жилья и получает окончательную стоимость квартиры (дома).

Сравнительный метод наиболее распространен при проведении сделок по покупке или продаже недвижимости.

Применение при оценке жилой недвижимости сравнительного метода подразумевает наличие полностью сформировавшегося рынка недвижимости с наличием достоверных данных о проведенных сделках. В нашей стране сравнительный подход желательно применять в совокупности с ликвидационным методом оценки стоимости жилья.

Преимущества сравнительного подхода:

  • при оценке стоимости жилья учитываются инфляция и экономическая ситуация в стране;
  • основан на статистических данных;
  • при вычислении стоимости делаются поправки, учитывающие особенности продаваемого объекта;
  • относительно простой метод, дающий надежный результат.

Рассмотрим пример использования сравнительного метода. Вы планируете продавать старую трехкомнатную квартиру в доме типа «хрущевка» в центре города. Используя сравнительный подход, оценщики определят примерную стоимость аналогичных квартир.

Но при окончательной установке стоимости будут играть роль такие факторы, как проведен ли в доме капитальный ремонт, на каком этаже находится квартира и, скорее всего, даже состояние подъезда.

Доходный

Доходный метод оценки квартиры Доходный подход основан на оценке ожидаемых доходов от сдачи объекта в эксплуатацию.

Когда речь идет о жилой недвижимости, обычно оценивается доход, получаемый от сдачи квартиры в аренду.

Доходный подход использует две методики расчета стоимости:

  1. Метод капитализации доходов.
  2. Метод дисконтированных денежных потоков.

В статье рассмотрена первая из этих методик, так как именно она применяется при оценке жилых помещений, сдаваемых в аренду.

Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации – ставка, которая применяется при доходном методе, чтобы привести все потоки поступающих доходов к единой сумме, определяющей стоимость.

Сущность метода капитализации доходов состоит в разделении чистого дохода на коэффициент капитализации.

Преимущества доходного метода:

  • при определении стоимости этим методом учитываются ожидания предполагаемых доходов от сдачи недвижимости в аренду;
  • изучается и учитывается рыночная ситуация;
  • этот метод единственный учитывает будущую доходность недвижимости.

Рассмотрим пример оценивания доходным методом. Вы хотите купить квартиру, чтобы вложить накопленные деньги и иметь пассивный доход, сдавая ее на длительный срок. Вам предложили два варианта покупки.

Кроме прочих методов, попросите оценщиков провести оценку стоимости методом капитализации и сможете наверняка выбрать, какой из вариантов вас устроит в большей степени.

Операции с недвижимостью требуют серьезного подхода. Поэтому доверить оценку вашего жилого помещения следует высококвалифицированным профессионалам.

Методы оценки стоимости квартирыИспользуя вышеприведенную информацию, вы сможете проконсультироваться с ними, какой метод оценки наиболее предпочтителен в вашем случае и будете иметь примерное представление о стоимости вашего жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления сайта по RSS, или следите за обновлениями В Контакте, Одноклассниках, Facebook, Twitter или Google Plus.

Подписывайтесь на обновления по E-Mail: 

Расскажите друзьям!

Комментариев: 6
  1. Лилия

    Если бы только от правильной оценки зависела стоимость квартиры. Тогда бы проблем не было. Мы вот свою квартиру продаём уже больше полугода. Сначала оценили в одну сумму, довольно хорошую. Но со временем в процессе продажи пришлось снизить цену на 800 000 рублей. И вряд ли на этом остановимся. Ситуация на вторичном рынке плачевная. Квартиру сейчас продать очень тяжело. Покупатели хотят купить её за сумму аж в 2 раза дешевле изначальной.

  2. Марина

    У меня такой вопрос, куда следует обратиться,чтобы можно было оценить квартиру и сколько это может стоить?

    • Александр

      Есть вид экономической деятельности хозяйствующего субъекта, связанный с оценкой объектов недвижимого имущества. Деятельность лицензируется, и в ней работают специально обученные и профессионально подготовленные люди. Обращайтесь, заключайте договор. Согласно договору и прейскуранту цен, он разнится, вам проведут оценку.

    • Иван

      Бывает, что за это берутся агентства недвижимости. Они то же могут с достаточно близкой точностью сказать стоимость, ведь они владеют рынком, спросом и предложениями. Но лучше идти в специальные оценочные конторы. Они вам и документ дадут. Там спецы лицензированные.

    • Марина

      Согласна с Иваном. От себя хочу добавить, что лучше не обращаться в агентсва по недвижимости за точной оценкой жилья, если хотите продавать через них. Я считаю, что оценивать квартиру стоит в компании, которая не заинтересована в какой то конкретной стоимости продажи и даст вам действительно правдивый ответ, сделает все официально и выдаст документы. Стоить это может по разному, в зависимости от места обращения.

  3. Вероника

    Около года назад получили в наследство квартиру, т.к. наследников было несколько человек, решили, что будем продавать. Сами объективно оценить стоимость жилья мы не рискнули, поэтому доверили это дело профессионалам — оценочной компании.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий