Рыночная оценка недвижимости: основные методы

Рыночная оценка недвижимости: основные методы

Рыночная оценка недвижимости

Понятие «недвижимое имущество» («недвижимость») характеризует объект собственности не с точки зрения его физической неподвижности, а в ракурсе особой специфики правоотношений, возникающих вокруг объектов недвижимости.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

С 1994 года российское законодательство относит к недвижимости земельные участки и все что с ними неразрывно связано: построенные или строящиеся на земле сооружения, здания, которые трудно переместить с места на место без причинения им несоизмеримого вреда, участки недр. Эта категория недвижимого имущества действительно неподвижна.

Другую категорию объектов недвижимости составляют подвижные транспортные средства, перевозящие людей и грузы по воде, в воздухе и космосе: морские и речные суда, летательные аппараты, искусственные спутники Земли.

В особую категорию входят имущественные комплексы, связанные единым технологическим циклом – предприятия. От действующих на их базе организаций (нередко одноименных) и предпринимателей они отличаются тем, что являются объектом, а не субъектом права.

Каждая из перечисленных категорий имеет отдельную правовую базу. Общие у перечисленных групп объектов их сходные качества как объектов права: все они должны регистрироваться в соответствующих государственных органах и юридически привязаны к месту их регистрации, предназначены для многолетнего использования.

В бухгалтерском смысле они относятся к основным фондам, включаются в себестоимость продукции не целиком, как оборотные фонды, а путем начисления амортизации. Предметы недвижимости оцениваются как единые объекты, имеющие стоимость, которая не эквивалентна сумме стоимости вещей, из которых они состоят.

При оценке таких объектов могут быть рассчитаны виды стоимости:

    Рыночная оценка-недвижимость

  • ликвидационная – сумма, за которую объект может быть продан в ограниченные сроки (например, с аукциона);
  • инвестиционная — включает сумму реальных затрат на создание объекта;
  • кадастровая – стоимость объекта, которая указана в государственных регистрационных документах на него (кадастре);
  • рыночная – предполагаемая цена при максимальном соблюдении рыночных принципов.

Наибольшим интересом у населения пользуются вопросы рыночной оценки недвижимости в жилой сфере. Это жилые дома, их части и вся недвижимость, неразрывно связанная с жильем: инфраструктура, приусадебные участки, зеленые насаждения.

При оценке их рыночной стоимости наиболее полно могут быть соблюдены условия свободного рынка, практически неограниченная конкуренция предложения и спроса.

Общая информация

Привлечение оценщика для рыночной оценки недвижимости обычно необходимо в таких случаях:

  1. Если недвижимость изымается в госсобственность (расприватизация).
  2. При определении банком или иным кредитором стоимости залога, например, с целью заключения ипотечного договора.
  3. Для вычисления собственности недвижимости, полученной владельцем безвозмездно.
  4. Для подсчета стоимости имущества банкрота.
  5. При внесении объекта в уставный капитал компании в виде неденежного вклада.

Рыночная оценка отличается датами, по состоянию на которую она проводится:

    Недвижимость-рыночная оценка

  • текущая – на дату, близкую к времени выполнения оценочных работ; наиболее часто встречается;
  • ретроспективная – на определенную дату в прошлом. Обычно заказывается с целью начисления налогов на полученное наследство, подоходных налогов, вычисления размеров страховых выплат, предъявления иска о возмещении ущерба;
  • будущая – необходима инвесторам.

Рыночная стоимость с точки зрения оценщика – предполагаемая цена сделки, когда:

  1. Стороны обладают исчерпывающими сведениями о состоянии объекта, рыночной ситуации и разумно учитывают эту информацию.
  2. Одна сторона не обязана продавать объект, а другая покупать.
  3. Объект выставляется на свободную продажу путем публичной оферты.
  4. Стороны соглашаются на установление цены без принуждения.
  5. Плата за объект устанавливается в денежной форме.

В чем заключается метод?

Стоимость объекта оценщик определяет с применением трех различных подходов.

Затратный

Предполагает, что покупатель разумный и не купит объект за сумму большую, чем ему потребуется, чтобы создать аналогичный объект самостоятельно за приемлемый для него срок.

Наиболее весомые коэффициенты достоверности он будет иметь для нового строительства; реконструкции; специальных объектов, имеющих ограниченный рынок; целей страхования.

Коэффициент понижается при оценке физически или морально изношенных объектов. Оценка земли этим методом ведется отдельно от оценки строений на ней.

Сравнительный

Оценка недвижимости рыночная Подход заключается в исследовании результатов недавних сделок с похожими объектами.

Оценщик исходит из утверждения, что покупатель разумный и не заплатит больше, чем за аналогичный объект, также представленный на рынке.

При этом подсчет стоимости ведется путем разделения объекта на элементы, которые в наибольшей степени учитываются при назначении цены. Например, в цене квартиры главную роль играют размер жилой площади, ее расположение, этаж, материал, из которого построен дом. По их наиболее близкой к изучаемому объекту комбинации определяются аналогичные ему.

Достоверность данного метода на российском рынке снижается повсеместной непрозрачностью реальных сделок. Также метод явно не подходит для оценки специальных объектов, не представленных или ограниченно представленных на рынке.

Доходный подход

Базируется на тезисе, что приобретаемый объект должен окупить себя полученными от его использования доходами в приемлемый срок. Например, если приобретаемое жилье (квартира) предназначается для сдачи в аренду, необходимо рассчитать, какую от этого можно получить выгоду.

Если для проживания – не выгоднее ли снять квартиру для этой цели. Объективность такой оценки снова упирается в непрозрачность российского рынка. Реальные цены аренды недвижимости узнать непросто. Тем более, если предполагать получение дохода в будущем.

При таком подходе необходим также прогноз, по какой цене можно будет продать данный объект в будущем, растет или уменьшается цена недвижимости в данном районе, как на нее будет влиять предстоящий износ объекта.

Обоснованной рыночная стоимость считается тогда, когда:

    Рыночная оценка

  • применены все три подхода;
  • значение достоверности каждого подхода объективно отражено коэффициентом, который ему присвоен;
  • результат оценки представляет из себя сумму результатов трех различных подходов, помноженных на соответствующие коэффициенты достоверности каждого из них.

После исследования с применением всех трех подходов оценщик обосновывает установление коэффициентов их значимости экспертным путем или математически и представляет итоговый результат в виде единой цифры или в виде набора чисел, отражающих максимальные и минимальные значения рыночной стоимости в зависимости от предполагаемого действия тех или иных факторов.

Заказчик исследования может выбрать из предлагаемых результатов тот, который наиболее отвечает реальной ситуации, а главное, его действительным намерениям, которые могут отличаться от официально изложенных в техническом задании.

Процедура

Она включает этапы:

  1. Определение цели, даты, предмета оценки, вида стоимости.
  2. Составление договора оценщика с заказчиком, включая утверждение графика и плана работ, затрат на их проведение и величину вознаграждения.
  3. Сбор информации об объекте и состоянии рынка.
  4. Анализ возможностей оптимального использования объекта.
  5. Определение стоимости тремя подходами раздельно.
  6. Согласование результатов разных подходов. Установление коэффициентов достоверности каждого из них, Вычисление итоговой величины.
  7. Составление и утверждение сторонами отчета.

Как проходит оценка рыночной цены жилой недвижимости?

Рыночная оценка жилой недвижимостиДействуя затратным подходом, оценщик вначале определяет рыночную цену участка, где находится объект, как незастроенного.

Затем вычисляет стоимость материалов и работ, необходимых на дату оценки для создания такого объекта.

Рассчитывает с применением нормативов или экспертным путем процент износа объекта. Определяет остаточную стоимость объекта как сумму стоимости земли, строений за вычетом износа.

Действуя методом сравнения, оценщик отдельно собирает информацию о сделках с аналогичными участками земли, затем сведения о сделках с аналогичными объектами в других районах за вычетом стоимости земли под ними. Затем вычисляется средневзвешенный результат.

Подходя к определению стоимости с точки зрения перспектив получения дохода, оценщик определяет, какие среднегодовые доходы можно получать от данного объекта, рассчитывает ставку капитализации и прогнозирует, по какой цене его можно будет продать в конце срока использования с учетом износа и перспектив развития рынка. В завершение работы определяется средневзвешенный результат и пишется отчет.

Составленный к указанному в договоре сроку и принятый заказчиком отчет является свидетельством добросовестно выполненной работы. Оценщик лично подписывает отчет и заверяет своей печатью.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 9
  1. Ирина К.

    Через наши дома проводят ЖД. Всех выселяют. Наши квартиры оценили очень низко, специально пошли к независимому оценщику, там получилось чуть ли не в 2 раза выше. Куда обращаться с жалобой? Будет ли оценка от оценщика являться доказательством в нашу пользу?

    • Дмитрий

      Согласно Федеральному Закону №499-ФЗ (об изъятии земель и имущества для госнужд) возмещение должно проводиться по рыночным ценам. Так что вы имеете полное право для начала попробовать согласовать цену с местной администрацией (или теми, кто планирует снос). На это согласование дается не более трех месяцев. Если достичь успеха не удалось, то надо обращаться в суд.

    • Лена

      Добрый вечер. Вам нужно обратиться в суд с заявлением о переоценке ваших квартир. Конечно, приложите оценку оценщика, но не думаю, что она будет рассматриваться как официальная в данном вопросе. Скорее всего суд назначит переоценку вашей квартиры.

    • Александр

      Если возник спор, а он возник, то следует обращаться с исковым заявлением в суд. Разумеется, заключение оценщика будет рассматриваться судом, как доказательства ваших доводов. Вместе с тем, вы можете ходатайствовать о назначении судом независимой экспертизы, результаты которой, скорее всего, будут приняты судом за основу.

  2. Галина Данилова

    Добрый день, подскажите, пожалуйста, при оценке недвижимости какая стоимость отображается в отчёте — рыночная или оценочная?

    • Руслан

      Здравствуйте Галина, если фирма занимается оценкой недвижимости, то оценочная стоимость по мнению этой фирмы и будет составлять рыночную. В принципе разницы то никакой нет, при продаже, например квартиры, вы можете предъявить заключение оценочной компании с указанием цены и никто не будет разбираться какая она.

    • Александр Сенченко

      В данный момент при оценке любой недвижимости показывают рыночную стоимость в отчёте, чтобы вам было легче продать её на рынке недвижимости и чтобы вы знали более точную цену своей квартиры, хотя опять же вам никто не запрещает повышать или понижать цену, поэтому она не столь важна, она больше нужна для того чтобы знать сколько в среднем стоит ваша квартира

    • олеся

      Здравствуйте Галина. При оценке недвижимости отражается в документах рыночная стоимость, то есть цена по которой вы можете реализовать продажу вашей квартиры, хотя конечно вы можете назначить ее и больше, чем рыночная, этот момент зависит только от вашего желания.

  3. Людмила

    В первую очередь рыночная оценка нужна для того, чтобы продать недвижимость дороже , а покупателю быстрее купить. Рыночная оценка недвижимости обязательна в таких случаях, как составление брачных контрактов, разделе недвижимости при разводе, для того, чтобы определить стоимость объекта, в случае ипотечного кредитования и спора по поводу величины стоимости ипотечного предмета.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий