Методы оценки ликвидационной стоимости недвижимости

Методы оценки ликвидационной стоимости недвижимости

Оценка ликвидационной стоимости недвижимости

Последние актуальные тенденции на российском рынке недвижимости на особое место выводят процесс оценки ликвидационной стоимости объектов собственности, приобретающий все большее значение в условиях экономического кризиса.

Ликвидационная оценка недвижимости – это процесс определения ликвидационной стоимости объекта недвижимости для продажи последнего в сжатые сроки при вынужденных обстоятельствах.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Общая информация

Сфера, в которой находит применение ликвидационная оценка — это завершение работы с объектами долгостроя федерального фонда либо работа с обанкротившимися предприятиями в свете кризисной ситуации на экономическом рынке.

Отдельным пунктом ликвидационной оценки недвижимости является вынужденная продажа недвижимости по иным субъективным мотивам (к примеру, когда продажа бизнеса на данном этапе выгоднее, чем его продолжение, или продажа жилого фонда недвижимости по личным мотивам, но в ускоренные, или иными словами вынужденные сроки).

В последнее время довольно актуальна проблема ликвидационной оценки для объектов незавершенного строительства, а также объектов требующих проведения реконструкции, реставрации, подведомственных федеральному фонду Российской Федерации для выставления вышеозначенных объектов на торги.

Оценка ликвидационной стоимостиВ данном вопросе оценка ликвидационной стоимости особо актуальна, так как призвана, помочь в процессе возврата вложенных государственных инвестиций.

Не менее актуальной остается задача правильной оценки ликвидационной стоимости при работе с предприятиями банкротами, а также как один из основных элементов, определяющих работу исполнительных производств.

Что такое ликвидационная стоимость?

Что же такое пресловутая ликвидационная стоимость? В простой формулировке – это некий денежный эквивалент, который возможно получить в результате ликвидации активов (совокупности имущества, принадлежащей юридическому или физическому лицу).

Соответственно ликвидационная стоимость недвижимости – это денежное выражение суммы реально допустимой при процессе продажи объекта собственности в сжатые сроки, не предусматривающие проведения маркетинговой компании адекватного характера.

Нужно отметить, что на российском рынке недвижимости наибольшую популярность имеет сугубо оценка рыночной стоимости объектов недвижимости.

В отличие от нашего рынка в странах Европы и в Соединенных Штатах Америки достаточно широко используются всевозможные методики по оценке ликвидационной стоимости объектов собственности.

Причина такого дисбаланса на российском рынке обусловлена в первую очередь не достаточной статистической базой в сфере купли-продажи подобных объектов. Это в свою очередь является следствием непрозрачности финансовых сделок.

Поэтому давая характеристику процессу оценки ликвидационной стоимости недвижимости скорее можно говорить о методиках эмпирического характера, зависящих в большой степени от интуитивных знаний специалистов этой области и анализа доступной базы статистических данных о ликвидационных продажах объектов собственности.

Остаточная стоимость

Ликвидационная оценка недвижимостиОстаточная стоимость объекта недвижимости предполагает величину равную действительной стоимости, в экономическом смысле, с учетом износа объекта собственности.

В своем основании остаточная стоимость опирается на вычисление, где из первоначальной стоимости отнимается аккумулированная амортизация объекта недвижимости.

Эти данные в свою очередь могут учитываться при расчете непосредственно ликвидационной стоимости объекта собственности, подлежащего выставлению на торги в вынужденных обстоятельствах.

Факторы влияния

При выведении расчета ликвидационной стоимости главным фактором, в прямой зависимости с которым находится ее величина, является вынужденность выставления на торги объекта собственности в условиях отсутствия рыночных договоренностей.

Однако при более точном расчете ликвидационной стоимости не маловажную роль будут играть и следующие факторы:

  1. Экспозиционный срок. То есть время, в течение которого должна быть проведена реализация объекта. Чем меньше диапазон времени, выделенный на проведение торгов, тем ниже определяется ликвидационная стоимость объекта собственности.
  2. Общая объективная ситуация на экономическом рынке на момент экспозиции (вполне естественно, что колебания экономического состояния рынка в неблагоприятную сторону снижают ликвидационную стоимость объекта собственности).
  3. Уровень привлекательности объекта собственности для рынка недвижимости. Эта составляющая включает в себя индивидуальные характеристики выставляемого объекта и степень рыночного спроса на данный вид объекта.

Методы оценки

Несмотря на отсутствие методологических исследований для построения стройной методики по оценке ликвидационной стоимости объектов недвижимости на российском рынке, все же можно выделить два методических подхода к решению данного вопроса.

Прямой

Остаточная ликвидационная стоимость недвижимостиПервым стоит обозначить методику прямой оценки ликвидационной стоимости недвижимости.

В своем основании она предполагает использование сравнительного анализа, то есть:

  • анализ статистической базы продаж аналогичных объектов, или иными словами сделок купли-продажи подобного плана недвижимости в данном сегменте рынка;
  • установление прямых зависимостей ликвидационной стоимости объекта недвижимости от факторов, влияющих на ее формулу.

Косвенный

Вторым вариантом оценки ликвидационной стоимости объекта собственности является косвенный метод.

Он опирается с одной стороны на более конкретные данные, то есть реальную рыночную стоимость объекта недвижимости в заданный момент времени, с другой стороны на корректировочный коэффициент (в некоторых источниках упоминаемый как поправка), находящийся в прямой зависимости от факторов, влияющих на вынужденность выставления объекта на торги.

Данный метод уже не настолько интуитивен в сравнении с предыдущим и предполагает формулу для расчета ликвидационной стоимости.

Как происходит расчет?

Наиболее распространенной формулой для подсчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости и одновременно наименее подверженной интуитивному методу выставления цены является следующее выражение:

С ликв = С рын *(1- К вын), где:

  • С ликв. – ликвидационная стоимость объекта собственности;
  • С рын. – объективная рыночная стоимость (самая точная величина, используемая в данной формуле);
  • К вын. – корректировочный коэффициент, учитывающий момент вынужденности выставления на торги. Данная величина находится в диапазоне от нуля до единицы.
К сожалению, нужно отметить, что корректировочный коэффициент величина эмпирическая, не имеющая точной математической формулы и соответственно вычисление ее находится в большой степени зависимости от интуитивных возможностей и опыта специалиста проводящего оценку ликвидационной стоимости объекта.

Корректировочный коэффициент или поправка в современных условиях колеблется в значениях от 0,1 до 0,3, что составляет от 10% до 30% рыночной стоимости объекта.

Ликвидационная оценка стоимостиС сожалением можно отметить, что данные величины зачастую являются причиной несостоявшихся торгов, поскольку в сложившихся условиях современного рынка недвижимости корректировочная поправка должна достигать значения не менее 0,5.

Эта величина опытным путем получена в результате исследования следующих факторов, которые влияют на вынужденность продажи:

  1. Способы, с помощью которых осуществляется продажа.
  2. Экспозиционный срок.
  3. Издержки на продажу.
  4. Инвестиционные риски.

Оценка в условиях кризиса

Вполне очевидно, как было сказано выше, что в условиях нестабильности экономического рынка, а тем более в условиях кризиса оценка ликвидационной стоимости объекта недвижимости подвергается корреляции еще и ввиду влияния следующих причин:

  • недостаточность финансовых ресурсов на экономическом рынке;
  • смещение направления продаж в сторону мелких объектов недвижимости и рынка вторичного жилья;
  • невостребованность крупных объектов собственности из-за сбоя работы банковских программ кредитования.

В заданных условиях не стоит опираться только на профессионализм специалистов, занимающихся оценочной деятельностью.

В условиях кризиса рекомендуется использовать две методики оценки ликвидационной стоимости недвижимости в гармоничном сочетании.

То есть, прямой метод даст максимально эффективный анализ рынка недвижимости и статистических данных об аналогичных сделках купли-продажи, и станет базовой основой для косвенного метода, учитывающего реальную рыночную стоимость объекта собственности (согласно кадастровой оценки недвижимости) и многогранность фактора вынужденности выставления объекта на торги.

Только с таким подходом, учитывающим максимальное количество объективных и субъективных критериев продажи, а также предполагающим гибкую концепцию самого оценочного процесса возможно достижение максимального эффекта.

Подытожим все вышесказанное. Оценка ликвидационной стоимости объекта собственности на современном российском рынке актуальна, но не совершенна. В большой степени она опирается на эмпирические данные и интуитивные способности специалистов в сфере оценочной деятельности.

Оценка ликвидационной стоимости-недвижимостиКризис, господствующий на экономическом рынке, вносит ощутимые коррективы в процесс оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости.

Поэтому для получения максимально точного и эффективного результата необходимо использование всех имеющихся методик по оценке ликвидационной стоимости объектов недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий