+7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48СПб

Методы

Оценка недвижимости-методы

Оценка является выгодной для всех сторон заключения сделки, так как все будут максимально уверены в правильной цене продажи или покупки жилья, арендаторстве или сдачи в аренду квартиры и т.д.

Что такое оценка недвижимости? Определение рыночной цены недвижимости называется ее оценкой.

Оценить недвижимость можно не только полную стоимость объекта, но еще и цену аренды, пользования и т.д. Сегодня стоимость недвижимости делится на виды. Виды существующей стоимости:

  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • кадастровая;
  • инвентаризационная.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Когда происходит оценка?

Договор купли-продажи

Рыночная оценка недвижимости зачастую осуществляется при заключении договора купли-продажи.

Сторона, которая продает объект, заинтересована в том, чтобы не занизить цену. Продавцу нужна не только реальная стоимость недвижимости, но и сумма, которая позволяла бы совершить небольшой торг и при этом не потерять существенную сумму.

Заинтересован в оценке и покупатель. Иногда продавцы слишком завышают цену, хотя, очевидно, что объект не стоит таких больших денег. Установленная цена помогает выгодно продать и купить любой объект.

Страхование

Методы оценки недвижимости

Оценка недвижимости обязательна при страховании объекта.

Такая процедура делается для того, чтобы в случае возмещения компенсации, страховщик четко знал, какую сумму нужно выплатить.

В оценке заинтересованы обе стороны. Владелец квартиры хочет получить максимальное возмещение, а страховщик нуждается в указании адекватной стоимости.

Аренда объекта

Если при аренде объекта будет произведена оценка недвижимости, то обе стороны могут принять арендную стоимость.

Арендодатель объяснит, почему нужно заплатить именно такую стоимость, исходя из документа об оценке, а арендатор будет полностью уверен, что цена обоснованная, а не придуманная.

Зачем это нужно?

При оценке объекта различными методами появляется шанс узнать множество скрытых и интересных фактов. Например:

  • различные повреждения, которые требовали оценки или были вовсе скрыты продавцом;
  • проверка экологии, так как многие объекты находятся в районах с загрязненным воздухом, окруженные заводами, фабриками и других местах с неразвитой инфраструктурой;
  • юридические «странности», во время которых возникают неизвестные ранее обстоятельства (например, в квартире прописан человек, пропавший без вести) и которых можно легко избежать.

Методы

Оценка недвижимости методы

Существует три метода оценки жилой недвижимости:

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный (рыночный).

Доходный

Доходный метод основывается на том, что он учитывает не только полную стоимость недвижимости, но и будущую прибыть от сделки, а также риски и другие нюансы. Этот метод является самым распространенным.

Доходный метод предполагает получение дохода от сделки. Это может быть сдача квартиры в аренду. Данный метод при подсчете стоимости использует такие методики:

  • капитализация доходов (разделение дохода и капитализации);
  • дисконтированные денежные доходы.

Затратный

Затратный метод предполагает подсчет стоимости объекта, учитывая все затраты и улучшения в нем в будущем, а также высчитывает процент стоимости за износ.

Он используется для домов и других отдельно стоящих зданий, и позволяет увидеть, насколько стоимость такого объекта отличается от цены новой постройки дома.

При затратном методе сравнивается новый дом и существующий объект. Учитываются затраты на все материалы постройки, ремонтные работы, а также существующие на рынке цены.

Такой метод предполагает два результата:

  • недвижимость можно продать по цене новой или улучшенной;
  • недвижимость обесценивается, так как при постройке нового жилища используются уже прогрессивные технологии.

Методы оценки

Затратный метод является единственно возможным в таких случаях:

  • страхование недвижимости;
  • объекты, которые обязательно нужно реконструировать;
  • обложение здания налогом;
  • оценка стоимости нового объекта;
  • основа для улучшения постройки.

Сравнительный

Сравнительный метод предполагает сравнение стоимости данного объекта с аналогичными строениями, цена на которые уже известна. Аналогичным объектом считается недвижимость, которая совпадает по всем характеристикам с тем, которое оценивают. Этими характеристиками могут быть:

  • площадь недвижимости;
  • площадь земельного участника;
  • технические характеристики объекта;
  • месторасположение;
  • инфраструктура;
  • транспортная и экологическая ситуация.

Оценивание ликвидационной стоимости

Ликвидационная оценка – определение стоимости объекта, который должен быть продан в сжатые сроки.

Чаще всего такими строениями являются офисы для бизнеса, помещения предприятий, а также незавершенные строения для жилья, объекты, требующие реставрации.

Ликвидационная стоимость – сумма, которую получают в результате ликвидации недвижимости в сжатые сроки при учете поведения всех маркетинговых компаний.

Ликвидационная стоимость

Методы оценки ликвидационной стоимости недвижимости:

  • прямой;
  • косвенный.

Прямой метод – сравнение всех сделок купли-продажи на современном рынке, с учетом объектов с аналогичными характеристиками. Ликвидационная стоимость напрямую зависит от всех факторов, что влияют на цену.

Косвенный метод определяет реальную стоимость объекта на современном рынке недвижимости. Стоимость также зависит от факторов, которые заставили выставить объект на продажу или торги.

Оценить ипотечную недвижимость

Если человек решил взять недвижимость в ипотеку, вначале независимый эксперт должен провести оценку помещения. Оценка недвижимости для ипотеки предполагает расчет суммы кредита, которую банк выдает клиенту, а тот обязуется его выплачивать.

Это позволяет банкам приобрести уверенность в регулярной выплате какой-то части. Клиент не может отказаться от такой процедуры, иначе банк не будет рассматривать его заявление на предоставление ипотеки.

Клиент может обратиться в любую компанию, которая специализируется на оценке недвижимости. Банк может предоставить своего оценщика, но сейчас такое редко практикуется. Компания составляет документ, где указывается рыночная стоимость объекта. Это является основанием для положительного или отрицательного решения банка.

Кадастровая оценка объектов

Кадастровая оценка

На основе кадастровой оценки начисляется налог.

Именно поэтому она необходима каждому помещению и их владельцам.

Кадастровая оценка недвижимости также поможет при покупке квартиры или ее делении.

Кадастровая стоимость может меняться по истечении нескольких лет. При поднятии стоимости на объекты недвижимости в одном районе, цена на все сооружения также вырастает. Именно поэтому кадастровую стоимость нужно иногда обновлять.

Оценивать недвижимость необходимо для того, чтобы быть уверенным в правильности заключения сделки. Для оценки недвижимости существуют различные методы, которые подходят под сложившуюся ситуацию с объектом.

Также при оценивании строения можно узнать про него гораздо больше, чем предлагает продавец. Например, обнаружить дефекты или узнать, что по рыночной стоимости объект стоит почти в два раза дешевле.

Комментариев: 7
  1. Оксана

    Обращалась к оценщику при оформлении кредита под залог уже имеющейся недвижимости.
    Очень была удивлена его вопросу после осмотра объекта — Во сколько вам ее надо оценить?
    Объяснил, что оценить квартиру выше суммы, за которую ее можно продать, он не может, но может оценку занизить.
    Спросил какую сумму я хочу взять в банке, банк в то время давал 70% от стоимости залога, если конечно можешь подтвердить доход, позволяющий выплатить эту сумму. Исходя из этой суммы мне и посоветовали оценивать, не выше. Потому что чем выше будет оценка тем больше потом насчитают страховку.

    • Антонина

      Все правильно,оценщик уточняет стоимость квартиры,которую необходимо получить, а точне какую стоимость необходимо подтвердить. Очень частое явление при одобрении ипотеки, когда банк может дать определенную сумму и лишние 100000 могут сорвать сделку. грамотный оценщик при таком подходе может оценить квартиру в пределах примерно тысяч двухста выше или ниже,посредством грамотного выбора аналогов и подбора коэффициентов при расчетах.естественно если ситуация на рынке квартир не позволит оценить квартиру как просит клиент,то есть если он просит прям совсем неадекватную стоимость,оценщик не сможет законно сделать оценку,все должно быть разумно и на основании закона!

  2. Людмила

    Методов оценки недвижимости достаточно много. Какой из них выбрать, зависит от многих факторов, например цели и функции оценки, характер оцениваемого объекта. Чтобы получить точную и объективную стоимость, необходимо использовать несколько методов оценки одновременно.

    • Антонина

      Интересно, как тогда оценить квартиру затратным или доходным методом? жилое помещение нереально так оценить, т.к. оно не выполняет функции получения дохода. можно конечно представить что квартира сдается в аренду но эти суммы настолько малы что никакой адекватной стоимости не получится. да даже торговое помещение адекватно оценить можно именно сравнительным методом.

      • Александр

        Профессиональная оценка ведётся посредством применения сразу трёх подходов (сравнительный, доходный, затратный). Только при таком разностороннем подходе возможен более менее объективный результат. Доходный подход исключать нельзя, так как есть варианты квартир, месторасположение которых предполагает значительную прибыль при их сдаче в аренду. А она может случиться в любой момент.

      • олеся

        Здравствуйте Антонина. Если из двух вышеуказанных вами методов, то тогда лучше брать затратный для оценки квартиры, а так вы совершенно права, что сравнительный наиболее удобен и практически всегда более выгоден для продавца, нежели чем другие при оценке квартиры.

  3. Александр Дмитриевич

    В отношении доходного метода, следует уточнить, что принимается во внимание именно предполагаемые чистые доходы, т.е. доходы «освобождённые» от налогов и затрат. При этом принимается во внимание не только сами чистые доходы, но и время их получения, и степень вероятности их получения.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий