Характеристики подходов и эффективные методы оценки недвижимости: рекомендации к методам парных продаж...

Характеристики подходов и эффективные методы оценки недвижимости: рекомендации к методам парных продаж и количественных корректировок

Успех сделки с недвижимостью зависит от того, насколько точно установлена стоимость продаваемого или приобретаемого объекта.

По преимуществу крупные сделки с объектами различного назначения, предваряет работа профессиональных оценщиков.

Собственную квартиру можно оценить самостоятельно.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27. Это быстро и бесплатно!

Методы оценки недвижимости

Для определения актуальной стоимости объекта недвижимости, к которому могут относиться виды жилых или нежилых помещений и зданий, используются методические рекомендации по оценке недвижимости.

Они определены законодательными положениями, изложенными в Федеральном законе об оценочной деятельности, принятом 29.07.98 г. под № 135-ФЗ и Едиными стандартами, принятыми обществом оценщиков.

В г. Москва действуют скорректированные нормы оценки, которые опираются на Закон Москвы от 11.02.98 г., под № 3.

Методы оценки недвижимости это:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • капитализации (доходный метод).
Эти методы оценки объектов недвижимости определяются и в качестве подходов, которые определяют ведущую тенденцию оценочной деятельности и цель определения стоимости объекта.

Каждый из перечисленных подходов отражает специфику установления базовой или рыночной стоимости недвижимости.

В отличие от перечисленных, остальные подходы к оценке недвижимости — это сопутствующие методы. Они используются и применяются соответственно сложившейся ситуации, требующей корректировки или акцента на тех или иных нюансах определения стоимости.

Сравнительный

Сравнительная методика оценки недвижимости — это наиболее простой в применении способ определения цены.

Он допускает использование при самостоятельном назначении цены на квартиру, которая готовится собственником к продаже.

Целесообразно применять эту методику и покупателю, для наиболее адекватной ориентации в условиях рынка.

Продавец прибегает к сравнению принадлежащего ему объекта, чтобы продажа прошла успешно, без затягивания сроков на изменение установленной им цены. Покупатель – чтобы приобрести недвижимость, по актуальной стоимости, не переплачивая.

Этот метод заключается в мониторинге спроса и предложения на рынке недвижимости и опирается на случаи успешных продаж аналогов по установленной стоимости.

По преимуществу применяется для типовых объектов – квартир и комнат, расположенных в коммунальных квартирах.

ВНИМАНИЕ. Этот способ оценки допустим только для объектов, активно участвующих в имущественных сделках, аналоги которых представлены на рынке недвижимости и пользуются спросом.

Метод парных продаж

Сопутствующий способ сравнения уже реализованных аналогов, имеющих те же характеристики, что у оцениваемого объекта, рассматривается как метод парных продаж в оценке недвижимости.

Его использование позволяет «отфильтровать» лишние объекты и составить модель-аналог, наиболее приближенный по характеристикам к объекту, имеющемуся в распоряжении собственника.

Для этого сходные по характеристикам квартиры или иные помещения, собираются попарно. Для этого используются те из них, которые успешно прошли через имущественную сделку.

Внимание обращается на существенные признаки, влияющие на ценообразование:

  • место расположения объекта, близость к центру или станции метро;
  • общая и жилая площадь помещения, число комнат;
  • год постройки и сдачи здания в эксплуатацию;
  • внешний вид фасада и площадей общего использования;
  • наличие балкона или лоджии;
  • косметическое и техническое состояние помещения.
По перечисленным и иным характеристикам, объекты группируются для сравнения, анализируется установленная на них цена.

Относительный сравнительный анализ

Если объект относится к нетиповым помещениям или строениям, точное сравнение и сопоставление провести сложно.

В этом случае допускается варьирование сравнительными характеристиками, которые рассматриваются как относительные.

Выбираются приблизительные варианты, из которых компонуется идеальная модель. Вносятся поправки, с учётом плюсов и минусов оценивающейся квартиры. Такой вид моделирования допускает анализа элементов ценообразования, которые суммируются и анализируются повторно.

ВАЖНО! Этот вид определения стоимости более эффективен в качестве критерия проверки назначенной стоимости, при использовании базовых принципов доходного и затратного подходов.

Метод количественных корректировок при оценке недвижимости

Для большей адекватности производимых аналитических действий, а также – для максимального соответствия аналога реальному объекту, применяются различные корректировки.

Они делятся на два вида:

  • статистические;
  • экспертные.

Статистический метод допускает широкого спектра применения, в том числе – для самостоятельных расчётов. Принимает в расчёт, расширенный круг объектов с аналогичными характеристиками.

Экспертный метод – основан на профессиональных формулах и личном опыте независимого оценщика.

Затратный способ

Этот способ определения стоимости подходит для самостоятельного использования при подготовке к сделке нетипового объекта, с отсутствием примеров продаж аналогов на рынке недвижимости.

В этом случае суммируются расходы, затраченные на возведение строения или приобретение квартиры (комнаты), с учётом финансирования ремонта или реконструкции. После суммирования затрат проводится относительный сравнительный анализ с иными объектами.

В определённых случаях этот подход не имеет конкуренции. Речь идёт о формировании проекта капитального объекта, который планируется к возведению.

Применение затратного метода оценки строящегося здания – неотъемлемая часть планирования.

Её применяют как частные лица, ориентируясь на перспективы финансовых вложений при строительстве дома или дачи, а также – крупные компании-застройщики.

Ценообразование по данному типу опирается на правило, соответственно которому покупатель не заплатит цену, более высокую, чем фактическая стоимость затрат, вложенных в объект, с учётом его износа и замещения утраченных свойств путём реконструкции или ремонта.

Оценка ущерба от соседней квартиры при пожаре

Если в квартире соседа произошёл пожар – собственнику потребуется составить акт о нанесённом ущербе.

Ущерб может произойти в виде порчи от огня, который уничтожил объект частично или полностью.

А так же – в виде порчи от воды, которой пользовались пожарные при тушении возгорания.

Ущерб оценивается обычно при использовании затратного метода. Здесь принимается в расчёт затрата денежных средств на реконструкцию или ремонт помещения.

При этом собственник, которому нанесён материальный ущерб, вправе требовать доведения состояния своей квартиры только до того, которое существовало до момента пожара.

То есть объём требований не может превышать реально нанесённый ущерб.

Прямой капитализации дохода

Этот способ оценки рассматривается в качестве критерия, если требуется рассмотреть возможности финансовой отдачи от получения прибыли. То есть он предваряет инвестирование в проект, соизмеряя требующиеся затраты и допустимость получения прибыли.

Используется профессиональными оценщиками, так как метод достаточно сложен в применении и ориентирован на перспективу. Соответственно – оценщику требуется понимать динамику рынка в перспективе, а не только в отношении к прошлому или настоящему, на что ориентированы сравнительный и затратный методы.

Прямая капитализация работает с виртуальным доходом, который выступает как поведенческая модель или бизнес-план. Это требует приведения будущих доходов и настоящих трат к соразмерной координации.

В данном случае используется формула, когда стоимость объекта (V) равна частному, полученному в результате деления объёма чистого дохода (I) на коэффициент капитализации (R): V=I/R.

СПРАВКА. Размер коэффициента капитализации напрямую зависит от долгосрочности получения прибыли.

Дисконтирования денежных потоков

Методы оценки стоимости недвижимости включают в себя и метод дисконтирования денежных потоков.

Он непосредственно связан с определением получения прибыли и расчёта объёма затрат, относительно периодичности поступления денежных потоков.

В отличие от прямой капитализации, когда устанавливается общая сумма предполагаемой прибыли, здесь ориентация ценообразования опирается на поэтапную доходность инвестиций.

Этот способ оценки недвижимости предусматривает корректировку суммы прогнозируемой выгоды в соответствии с тем или иным способом, которым инвестор вправе распорядиться:

  • при перепродаже;
  • реконструкции;
  • сдаче в аренду и т.п.
Применяется при использовании профессиональных формул, лицензированным оценщиком.

Методика оценки инсоляционного режима помещений

Освещение – существенный фактор, который влияет на ценообразование.

В данном случае рассматриваются преимущества объекта, которые заключаются:

  • в поступлении естественного света из окон;
  • в обеспечении помещения искусственным освещением.

Расчёты производят прямыми методами, когда измерительными приборами определяют силу светового потока, его объём и угол его поступления в комнату. А так же – косвенными методами, основанными на применении физических и математических формул расчёта.

Основой данного исследования помещения является его целевое использование, которое требует соблюдения соответствующих санитарных норм.

Гигиеническая оценка естественного освещения помещений

В данном случае так же используются измерительные приборы и расчёты с применением соответствующих формул.

Основной величиной, участвующей в ценообразовании помещения, является коэффициент естественной освещённости (КЕО).

Для того, чтобы его определить, измеряют освещённость вне помещения – за окном.

После этого измеряется освещённость внутри помещения.

Оба показателя сравниваются, и выводится процентное соотношение, которое определяет КЕО.

При оценке помещения, в соответствии с установленными нормами, принимается во внимание:

  • готовность помещения к эксплуатации;
  • траты, предусмотренные на переоборудование окон.
СПРАВКА. В расчёт принимается норма, согласно которой освещение в самом светлом и самом тёмном местах комнаты отличалось не более, чем в 3 раза.

Эффективные способы оценки частных домов

Выбор методик для установления стоимости частного дома и характеристики подходов к оценке недвижимости зависят от многих параметров.

Если расчёты производятся собственником самостоятельно, следует провести мониторинг рынка недвижимости и определить число продаж с аналогичными характеристиками домов:

  • место расположения;
  • площадь земельного участка;
  • год постройки;
  • общая и жилая площадь;
  • число комнат и их расположение.

Вообще подходы и методы оценки недвижимости могут быть разными в разных ситуациях, а также могут сочетаться и дополнять друг друга.

Используя сравнительный метод, следует применить дополнительно метод парных продаж и ориентироваться на способы относительного сравнительного анализа. Обязательно провести корректировку цены, с учётом специфических нюансов здания и приусадебных построек, и повторный сравнительный анализ.

Для вновь возведённых капитальных строений наиболее эффективной методикой оценки недвижимости может оказаться затратный подход к оценке недвижимости. В данном случае не сложно восстановить вложение финансов, затраченных на приобретение земельного участка и строительных материалов. В данном случае так же следует включить стоимость строительных работ, даже если таковые проводились усилиями собственника.

Недостроенный частный дом наиболее удобно оценивать при помощи капитализации дохода и методов дисконтирования, если предусматривается его завершение и перепродажа.

То же целесообразно при реконструкции старого дома, ориентируясь на последующую имущественную сделку.

Таким образом, самые эффективные методы оценки стоимости частных домов выбирают исходя из тех или иных условий и факторов.

Заключение

Как видно из вышесказанного, многочисленные подходы и методы оценки объектов недвижимости играют существенную роль только при правильном ситуационном их применении, с учётом нюансов, сложившихся на рынке недвижимости и присущих объекту характеристик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий