Что это — ликвидационная стоимость недвижимости в оценке? Факторы, влияющие на нее,...

Что это — ликвидационная стоимость недвижимости в оценке? Факторы, влияющие на нее, методы и расчет

В условиях кризиса трудно быстро реализовать объект недвижимости.

Какие факторы влияют на ликвидационную стоимость недвижимости в оценке и какие методы применяются для ее определения?

Об этом и многом другом мы расскажем в статье представленной ниже.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Ликвидационная стоимость недвижимости в оценке: что это?

Определений существует множество, суть их всех сводится в отношении объектов недвижимости к следующему: ликвидационная стоимость недвижимости в оценке — это рыночная стоимость, которую можно получить при кратчайших сроках реализации объекта.

Такие шаги предпринимаются в отношении объектов недвижимости в таких случаях:

  • получить хоть какую-то выручку от малоперспективного «долгостроя», когда здание только разрушается, а его назначение, планировка и иные характеристики потеряли за время многолетнего простоя свою актуальность;
  • бизнес, привязанный к зданию, перестал быть доходным, и логичнее продать его, чем усугублять положение, продолжая убыточную деятельность;
  • перед тем, как выставлять на торги объект, принадлежащий государству;
  • в исполнительном производстве с предприятиями-банкротами;
  • при необходимости срочной продажи недвижимости по приватным мотивам, и пр.

Если строение обветшавшее или никому не интересно,как здание, то ликвидационная стоимость может включать цену строительных материалов, оборудования, конструкций, которые образуются при разборке, и земельного надела.

Существует прямая зависимость между срочностью реализации и конечной цифрой ликвидационной стоимости. Чем быстрее нужно продать, тем ниже ликвидационная оценка недвижимости.

Обычно долго прицениваются,выискивают варианты,прежде чем сбагрить объект, и стараются приукрасить его, чтобы повысить впечатление от внешнего вида ради получения большей выручки. В случае с ликвидационной оценкой никакие маркетинговые шаги не предпринимаются, чтобы не вкладывать средства, так как цель иная– как можно быстрее реализовать имущество.

От каких зависит факторов?

Сумма такой оценки зависит от следующих факторов:

  • срока, в течение которого намечена реализация;
  • размера (площади, протяженности, этажности и пр.);
  • состояния объекта – готовое здание или недостроенное, наличие хорошей отделки, оснащенности и пр.;
  • рыночной привлекательности, учитывая район расположения;
  • настроя продавца;
  • общей оживленности рынка недвижимости.

Каждый из этих факторов вносит свою поправку в конечный результат, а при неблагоприятном раскладе может случиться, что ни один из факторов не способствует повышению величины оценочной суммы.

Для примера можно взять самый простой вариант – квартиру. Не секрет, что малометражное жилье пользуется повышенным спросом, его как раз и можно реализовать в кратчайшие сроки.

А если такое популярное имущество, путь и без хорошего дорогостоящего ремонта, да еще находится в самом востребованном районе, то ликвидационная оценка может даже превысить цену 4-комнатной квартиры в этом же районе.

Так как быстро найти покупателя может не выйти, то остается только понижать ликвидационную стоимость, а это как раз и диктуется настроем продавца.

Часто обстоятельства заставляют собственника сжать срок до такой степени, что ликвидационная оценка может оказаться ниже разумного предела – это бывает при банкротстве, а также при продаже залогового имущества.

Существует разделение ликвидационной стоимости на такие виды:

  • упорядоченную(когда срок реализации позволяет распродать имущество по разумным ценам);
  • принудительную(когда выброс на рынок и реализация проводятся в минимальные сроки – при банкротстве, например);
  • с прекращением существования активов собственника (в этом случае объекты как таковые не покупаются, а разбираются, то есть демонтируются, с целью использования места для строительства иной недвижимости).

Законодательно процесс определения ликвидационной оценки регламентируется такими государственными актами:

Существует такое направление в бизнесе, когда распродающееся за бесценок, в срочном порядке, недвижимое имущество скупается дельцами, а потом реализовывается, когда найдется выгодный вариант.

Методы

Методологические исследования в нашей стране проводились мало, поэтому в основном при проведении такой оценки пользуются опытом других стран.

Из всего многообразия методов у нас прижилось несколько, которые позволяют примериться и с немалой степенью точности прогнозировать реальную цену недвижимости.

Прямой

При использовании этого метода применяют сравнительный подход. Это заключается в поиске недавно реализованных объектов с аналогичными характеристиками. Цифры сделок по купле-продаже примерно таких же объектов позволяют установить сумму оценки исследуемого предмета грядущей реализации.

Специалистам, пользующимся прямым методом, нужно обладать отличной интуицией и знаниями основ жизнедеятельности рынка продаж в области недвижимости, чтобы правильно сориентировать собственника по сумме, которую он сможет получить.

Такой метод практически идеален для работы в секторе жилой недвижимости, причем возведенной по типовым проектам.

Этой методикой пользуются и для серийных зданий офисного, промышленного, торгового, культурного назначения, хотя невысокая частота операций с подобными объектами не дает возможности точно установить цифру оценки.

Для работы с квартирами, домами, построенными по индивидуальным проектам, прямой метод не годится, даже если применять систему корректирующих коэффициентов.

Для эксклюзивных зданий потребуется индивидуальный расчет, такую недвижимость трудно продать быстро, а ликвидационную стоимость определить очень трудно.

Косвенный

Этот метод основан на определении рыночной стоимости, с применением к ней понижающих поправок, вызванных жесткими сроками продажи и необходимостью вычитания из общей суммы тех затрат, которые придется понести на подготовку документации и всего процесса ликвидации.

Часто за исходящую сумму берут кадастровую стоимость объекта, и к ней применяют корректировочные коэффициенты.

И один, и другой методы особой точностью не отличаются, так как агентства недвижимости информацию о своих сделках не разглашают, а прогнозирование, особенно в период пассивности рынка, проблематично.

Расчет

По одному из подходов определяют исходную цифру – рыночную стоимость, а потом по избранному методу выбирают одну из формул и производят расчет. Рыночную оценку снижают на размер предпродажных затрат, и уже полученный итого принимают в расчет.

К предпродажным тратам относят:

  • услуги оценщиков;
  • комиссионные юристов и консультантов;
  • админ. расходы и пр.

Обычно на эти статьи тратится около 10% от рыночной цифры оценки. В формулу подставляют значения понижающих коэффициентов, и получают примерный итог, то есть искомую величину реальной продажной цены объекта.

Как рассчитать?

Наиболее приближенные к реальности результаты могут получить эксперты, имеющие наработанный опыт в данной области, и уже выработавшие интуитивное чутье.

Формулу берут обычно такую:

Л = Р х К, где:

  • Л- ликвидационная стоимость;
  • Р – рыночная, уже за минусом 10% предпродажных затрат;
  • К – коэффициент соотношения этих двух показателей.
Специалисты определяют это соотношение, высчитывая по специальным таблицам дисконтный период, число этих периодов, примерный срок, который потребуется на то, чтобы найти покупателя, а также коэффициент эластичности спроса на данный вид недвижимости.

Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной, а вот насколько – это под силу рассчитать специалистам, в каждом конкретном случае результат разный. Обычно разница между этими стоимостными показателями по расчетам профессионалов составляет около 30%.

Оценка в условиях кризиса

В период нестабильности рынка продаж прогнозировать что-либо особенно непросто, по таким причинам:

  • нехватка финансового обеспечения, плюс буксование кредитных программ банков;
  • проблематичность реализации крупных объектов, как следствие вышеперечисленных обстоятельств;
  • сдвиг вектора продаж в направлении небольших объектов недвижимости, а также рынка вторичного жилья.

В период кризиса нет смысла в выборе одной методики, следует использовать комбинацию обоих методов – и прямого, и косвенного, а также статистические данные в пределах практики отдельных агентств.

Хотя пока что нет достаточного опыта и методических исследований, которые были бы максимально приближенными к условиям нашей страны, но опыт зарубежных специалистов помогает определять ликвидационную стоимость объектов недвижимости в оценке.

Чем меньше срок, в течение которого владелец вынужден продать имущество, тем на меньшую сумму выручки он может рассчитывать.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Dany

    and i’m going to the gym for little more then a year i think for 14 months now and i have big mu2s;e&#8c17ls like my arms are 16 inch and i bench press 180 lbs but i’m afraid to lose my muscle’s if i’m going to do this program wrong so can you please help me? and sorry for bad english i’m from germany