+7 (499) 703-45-84Москва +7 (812) 309-50-48Санкт-Петербург

Что такое оценка квартиры для ипотеки, а также прочих объектов недвижимости при кредитовании?

При оформлении ипотеки банки требуют провести оценку недвижимости.

Зачем нужно оценивать жилье, как проходит эта процедура, кто платит за такие услуги, сколько времени длится процесс, и как быть, если в квартире выполнена перепланировка?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что такое оценка объектов недвижимости?

Что такое оценка объектов недвижимости?Что это такое и для чего нужно? Оценка недвижимости для ипотеки – это определение ее реальной стоимости на момент заключения долгосрочного кредита.

Ориентироваться исключительно на запрос цены продавцом неразумно и неправильно, важно, чтобы расчеты цены недвижимого имущества выполнялись специалистами, владеющими различными методиками и принимающими во внимание те характеристики, которые останутся неизменными на протяжении ближайших 10 – 15 лет.

Оценка при ипотеке – не формальное, надуманное требование финансирующего учреждения, это мера предосторожности для банка, но вместе с тем и процедура, результат которой пригодится заемщику.

Выставляя такое требование клиенту, банк следует правилам, предусмотренным Законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке» (глава 1, ст.1). Залогом может выступать любой объект, имеющийся в собственности как заемщика, так и третьего лица, но чаще всего это именно приобретаемое жилье (ст.6 ФЗ-№102).

Оценку проводить обязательно, это одно из условий ипотечного кредитования. Важно, что установление стоимости реально получить не только в отношении вторичного жилья, но и новостройки, и даже строящегося дома.

Зачем нужно делать в отношении квартиры или дома?

Для финансирующей структуры оценка квартиры для ипотеки необходима для таких целей:

  • Зачем нужно делать в отношении квартиры или дома?чтобы правильно сориентироваться в сумме ипотеки;
  • для получения информации о ликвидационной стоимости кредитуемой квартиры;
  • в качестве подстраховки от рисков;
  • страхования приобретаемого имущества.

Деньги на приобретение выдаются банком на нынешний момент, а возврат планируется на протяжении десятилетия или дольше.

Если заемщик перестанет быть платежеспособным и допустит накопление задолженности, то, по условиям кредита, квартиру у него отберут и в срочном порядке ее реализуют, направив вырученные средства на погашение ипотеки. Именно в отчете оценщика работники банка смогут увидеть эту цифру.

Кредит выдают под конкретное жилье, когда известен адрес выбранной жилплощади. Продавец может запросить необъективную цену, завышенную, и в интересах покупателя узнать заранее, сколько же реально стоит именно эта квартира, в данном районе, поэтому заказывать оценку важно до совершения сделки.

В ст.9 п.1 ФЗ №102 указано, что в договоре ипотеки должна стоять цифра оценочной стоимости.

Ревизия имущества и документов, проведенная опытными специалистами, может выявить:

  1. Зачем нужно делать в отношении квартиры или дома?наличие дефектов, о которых не пожелал сообщить владелец – трещин, прогибов, иных деформаций и пр., найти которые позволит визуальный осмотр и использование специальных инструментов;
  2. юридические неувязки в бумагах (к примеру, прописанного жильца, числящегося безвестно пропавшим, или малолетнего ребенка, и т.п.);
  3. экологическое загрязнение (например, радиационное излучение от железобетонных конструкций, изготовленных из загрязненного щебня, и пр.).

Все выявленные недостатки помогут избежать проблем или снизить запрашиваемую сумму.

Кто осуществляет процедуру?

Выполнять расчеты и выводить сумму оценки жилья для ипотеки имеют право только профессиональные оценщики, имеющие надлежащий уровень аккредитации и все разрешительные документы на это. Право заниматься такой деятельностью имеют юр. лица, ИП или частники, обладающие:

  • членством в СРО;
  • страховым полисом ответственности на сумму не менее 300 тыс. руб.
Согласно изменениям в Закон N 135-ФЗ, в 2017 г. наличие лицензии не требуется.

У каждого из банков проведена работа по определению надежных партнеров из числа оценочных компаний, именно эти фирмы или частные лица и предлагаются заемщику – на его выбор, перечень оценщиков не держится в секрете, информацию можно узнать у кредитного инспектора или найти на страницах сайта каждого банка.

Принуждать к выбору определенного исполнителя услуги банковские служащие не имеют права, только рекомендовать список.

Кто осуществляет процедуру?Процедура оплачивается средствами покупателя, желающего получить выбранное жилье по ипотеке. Можно ли воспользоваться услугами иной фирмы или ИП, не входящего в состав партнеров финансово-кредитного учреждения?

Это реально, но неразумно: банки больше доверяют тем, кто давно сотрудничает и заслужил право быть партнером, благодаря своему профессионализму и подтвержденным практикой суммам в отчетах.

Цены на рынке оценочных услуг приблизительно на одном уровне, но зато к результату расчетов фирмы, сотрудничающей с банком, претензий можно ожидать меньше, и короче будет срок проверки отчета.

Важно знать, что отчет будет иметь силу на протяжении 6-ти мес., после чего заказ придется повторить. Отсчет срока пригодности документа начинается с даты, зафиксированной в отчете.

Пакет необходимых документов и цена услуг

Определение стоимости жилья для ипотеки потребует предоставления таких документов (копий):

  1. правоустанавливающих бумаг на жилье;
  2. кадастрового паспорта;
  3. Пакет необходимых документов и цена услугтехнического паспорта, с планом и экспликацией;
  4. реквизитов паспорта заказчика услуги, его контакты.

С исполнителем процедуры оценки составляется договор, в котором оговаривается стоимость, сроки, вид и цели оценки.

В Москве, если объект ипотеки – квартира, исполнение заказа на такую услугу обойдется в 5-7 тыс. руб., в Санкт-Петербурге – 2,8 – 4 тыс. руб., в Краснодаре – 2,5- 3 тыс. руб., в Новосибирске – от 2-х тыс. руб.

Если, благодаря результату работы оценщика, удастся сбить запрошенную продавцом цифру хотя бы на 1 – 2%, то в кармане покупателя останется сэкономленная сумма, в сотни раз перекрывающая затраты на оплату услуги.

В какие сроки будут готовы результаты?

Проведение оценки регламентируется требованиями Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ. Приняв заказ, оценщик выясняет все задачи, цели, уточняет нюансы, в зависимости от размера квартиры определяется со сроками, с заказчиком (он же заемщик банка) составляется договор и назначается дата выезда на место.

Специалист снимает на фото- или видеоаппаратуру основные моменты – отделку всех помещений, наличие перепланировки, сан. помещения и т.п. Фотоматериалы помогут при расчетах, а также пригодятся в качестве приложения к результату работы.

В какие сроки будут готовы результаты?Выбирается наиболее оптимальный метод оценки или микс нескольких способов, выполняются расчеты. Полученные параметры формируются в таблицы, оформляется отчет о проделанной работе, насчитывающий не менее 30-ти листов.

Срок, который берут на выполнение заказа оценщики, составляет обычно 2-3 дня. При необходимости возможно получение результата и в более сжатые сроки – за 1 день, но стоить такая услуга будет раза в полтора дороже стандартной.

Особенности жилья в новостройке

Особенность новостройки в том, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, на него не оформлено право собственности, а значит, нет кадастрового и технического паспортов. Рыночная стоимость квартиры определяется на основе технической документации и ДДУ.

Если стройка еще на стадии монтажа каркаса, тогда производится установление цены не будущего жилища, а имущественных прав на это имущество. При расчетах берут за основу стоимость уже готовых аналогичных объектов недвижимости, расположенных в этой же зоне.

Финансируя новостройки, банк рискует в гораздо большей степени, чем при кредитовании покупки вторичного жилья, по таким причинам:

  1. стройка может превратиться в долгострой;
  2. Особенности жилья в новостройкезастройщик, которому перечислена вся сумма ипотеки, окажется мошенником и исчезнет без следа;
  3. рост инфляции не позволит за перечисленные суммы средств закончить работы;
  4. застройщик объявит себя банкротом, и пр.

Все эти риски найдут свое отражение в итоге процедуры установления рыночной цены новостройки путем применения поправочных коэффициентов. Часто жаждущие своей жилплощади в новостройке не понимают, зачем нужно устанавливать цену, если она уже определена.

На самом деле цены меняются ежеминутно, а если прошло более полугода в той даты, на которую была актуальна стоимость, то теперь уже этот показатель подлежит уточнению.

Если была сделана перепланировка

Осмотр квартиры специалистом и сличение фактических размеров площадей комнат и иных помещений с чертежами или планом на тех. паспорте дадут основание сделать вывод не только о наличии перепланировки, а и о том, узаконена ли эта переделка.

Чаще всего перепланировка значительно улучшает удобство пользования жилищем, что повышает рыночную цену такой квартиры, но только в случае узаконивания.

Незаконная перестройка сделает ипотеку невозможной до момента приведения в соответствие факта расположения конструктивов документам. В отчете наличие неузаконенной перепланировки будет непременно отражено.


Законопослушный гражданин должен действовать в соответствии с требованиями закона
: сначала получить разрешение на перекройку квартиры, и только потом приниматься за реализацию этой идеи, независимо от того, насколько удобнее станет квартира.

Если поступать именно таким образом, то действительное расположение перегородок, дверей будет в точности соответствовать кадастровому и техническому паспортам. В этом случае препятствий по оформлению ипотеки не возникнет.

Основные методы определения стоимости

Основные методы определения стоимостиК основным методам установления стоимости недвижимости относятся такие:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

В чистом виде ни одна из методик обычно не используется, логичнее всего миксовать их. Сравнительный метод позволяет применить реальную цену такого же объекта недвижимости, расположенного в той же территориальной зоне, с примерно такой же инфраструктурой.

Идеально, если типовая серия проекта дома совпадает с той, где недавно была продана квартира. Проводятся аналогии недавно проданных квартир с объектом, в отношении которого проводится процедура определения стоимости, и вводятся корректирующие коэффициенты при выявлении различий.

Доходный метод состоит в том, что нужно правильно спрогнозировать, какой доход можно будет извлечь при реализации объекта. Такая методика приемлема для новостроек в начальной стадии возведения, а также для коммерческой недвижимости.

Затратный метод заключается в подсчетах затрат, понесенных на строительство и обустройство недвижимого имущества. Этот вариант чаще всего применяют при работе с нетиповыми объектами, аналогов которым найти непросто.

К таким объектам относятся элитные квартиры в домах, построенных по индивидуальным проектам – например, жилища двухуровневые, таунхаузы, пентхаузы и т.п.

Цена объекта зависит от таких показателей:

  1. Основные методы определения стоимостиплощади;
  2. этажности дома, на каком этаже квартира;
  3. наличия гаража под домом или рядом;
  4. как далеко остановки транспорта;
  5. наличия неподалеку объектов инфраструктуры;
  6. возраста строения;
  7. качества и давности ремонта в жилище;
  8. состояния сантехнических приборов, и пр.
Немаловажно и то, из каких материалов возведены стены, их толщина, наличие дополнительного теплоизоляционного слоя и иных характеристик, снижающих затраты на отопление помещений.

Что входит в отчет для банка?

Отчет должен содержать:

  • документы, подтверждающие должный уровень квалификации, членства в СРО, наличие страховки на сумму не менее 300 тыс. руб. и пр.;
  • описание основных параметров оцениваемого объекта;
  • подробные расчеты, с описанием методик, обоснованием поправочных коэффициентов и т.п.;
  • сумму рыночной стоимости;
  • сумму ликвидационной стоимости;
  • фотоматериалы исследуемого объекта.

Скачать образец отчета для банка о стоимости квартиры

Что входит в отчет для банка?Ликвидационная оценка всегда на 15-25% ниже рыночной, что объясняется самой сутью определения ликвидационной цены.

При необходимости срочной продажи залогового имущества сумма реализации окажется примерно в таких размерах, что объясняется нехваткой времени, ресурсов на отбор наиболее выгодного варианта и совершенно иными задачами финансирующего учреждения.

Получив свой экземпляр отчета, заемщик может изучить его и точно знать, на какую цифру займа стоит рассчитывать.Ориентироваться следует на ликвидационную стоимость, которую банк реально сможет выручить за залоговый объект при наступлении неплатежеспособности клиента.

При оформлении ипотеки сопротивляться оценке приобретаемого и залогового имущества не стоит, это поможет определиться с реальной ценой именно этого объекта и даст банку основание для конкретизации суммы займа.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
1 комментарий
  1. Jayce

    Aperto l&tn9;interessa3#e articolo di Wired, ho constatatato che, almeno per Firefox su Win, mantenendo aperta la finestra ad un normale 800×600 circa, il tuo articolo scompare parzialmente a sinistra. E' un peccato!Andrea

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий