Международные стандарты оценки недвижимости. Федеральный стандарт оценки 7 (ФСО 7)

Международные стандарты оценки недвижимости. Федеральный стандарт оценки 7 (ФСО 7)

Оценка недвижимости — это особый сектор услуг с оборотом в миллионы рублей. Деятельность экспертных фирм, занимающихся оценочной деятельностью, регламентируется одиннадцатью приказами Минэкономразвития.

В них даются теоретические положения, обязательные к соблюдению фирмам-оценщикам.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27. Это быстро и бесплатно!

Международные стандарты оценки недвижимости

Существует международная независимая организация, объединяющая фирмы, которые занимаются экспертизами недвижимости. Это Международный комитет по стандартам оценки имущества(МКСОИ).

Его положения опубликованы на русском языке и являются обязательными для фирм, которые состоят в МКСОИ.

Согласно нормам, выведенным в МКСОИ, экспертиза является экономическим актом, в ходе которого выясняется настоящая стоимость имущества на основе объективных показателей. Основу стоимости объекта, согласно международным нормативам, определяют полезность и себестоимость.

Полезность отражает продуктивность имущества и является субъективным фактором, нуждающимся в интерпретации. Себестоимость — это затраты, необходимые для постройки недвижимости.

Согласно нормам, выработанным в МКСОИ, основу любой экспертизы должно составлять обоснованное сопоставление нескольких схожих объектов недвижимости.

По мнению международного комитета, решающую роль в определении цены любой недвижимости играют рыночные механизмы, поэтому сравнение нескольких сделок может дать точный результат.

Федеральные стандарты оценки недвижимости

Федеральный стандарт оценки 1 (ФСО 1): общие понятия

Теоретические основы, обрисованные указе Минэкономразвития, выработаны при помощи международных стандартов. Они составляют теоретическую основу, необходимую каждой компанией, проводящей оценку стоимости имущества.

Согласно этому документу, предметом экспертизы может стать любое имущество, фигурирующее предметом гражданских правоотношений. Конечной целью любой экспертизы является определение итоговой стоимости.

Она является сводным результатом оценки, суммой нескольких других выводов, сделанных при использовании альтернативных экспертных подходов.

Подход к экспертизе имущества — это совокупность методов, принципов и взглядов, лежащих в основе общей процедуры по определению стоимости недвижимости.

В приказе Минэкономразвития допускаются следующие экспертные подходы:

  • доходный;
  • сравнительный;
  • затратный.

При использовании первого выясняют, какой потенциальный денежный доход может приобрести владелец недвижимости.

В ходе второго выбранный объект сравнивается согласно своим экономическим, техническим и социальным характеристикам с другими, похожими на него, в результате чего выявляется примерная стоимость.

В основе третьего подхода лежит принцип, допускающий, что инвестор не будет платить за помещение, которое дешевле построить. Подсчитывается, насколько дорого для инвестора обойдется создание аналогичного имущества с нуля, на основе чего делаются определенный выводы.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)».

Федеральный стандарт оценки 2 (ФСО 2): цели оценки и разновидности стоимости

Согласно нормативам Минэкономразвития, конечной целью любой экспертизы имущества является определение ее текущей цены.

Результатом исследования служит сумма, определенная в денежном выражении, рекомендуемую к использованию субъектам сделки.

В нормах правительства имеются такие разновидности стоимости:

  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • инвестиционная;
  • рыночная.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)».

Федеральный стандарт оценки 3 (ФСО 3): нормы оценки

Отчет, составляемый оценочной организацией, представляет собой аналитический доклад, предназначенный для заказчика экспертизы. Результат определяется и после использования определенных методов, являясь промежуточным, так и в результате подведения итогов, являясь финальным.

В стандарте существуют следующие нормы составления документа:

  1. Полнота данных, необходимых для оценки.
  2. Обоснованность выводов и данных.
  3. Недвусмысленность текста.
  4. Проверяемость на практике.
  5. Содержание не должно отклоняться от темы.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)».

Федеральный стандарт оценки 4 (ФСО 4): кадастровая оценка

Нормы, утверждаемые в приказе, используют при кадастровой экспертизе объекта недвижимости. Она проводится массовыми и индивидуальным методами.

На закрытых и открытых рынках. Кадастровая экспертиза проводится лишь в отношении недвижимого имущества, состоящего в публичном кадастровом реестре.

Одной из норм проведения экспертизы является ориентирование на текущий состав публичного кадрового реестра. Используемые экспертом методы обосновываются в содержании.

При проведении процедуры допускается электронное моделирование объекта.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)».

Федеральный стандарт оценки 5 (ФСО 5): экспертиза отчетов

Как и другое имущество, отчет подлежит экспертизе. К нему применяются нормы, составленные правительством в этом указе.

Такую экспертизу обязана проводить сама экспертная фирма, если такой пункт прописан в договоре, либо если клиент недоволен ее результатом.

Существует два вида подобных экспертиз:

  1. Проверка соответствия отчета законам России, в том числе стандартам Минэкономразвития.
  2. Проверка результата исследования эксперта на правдивость.

Такую проверку не может проводить тот, чью экспертизу оценивают. Также ее нельзя проверять учредителям фирмы и акционерам.

ВНИМАНИЕ. Доклад отсылается на проверку в специальный саморегулируемый орган, работники которого не заинтересованы в результате.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ВИДЫ ЭКСПЕРТИЗЫ, ПОРЯДОК ЕЕ ПРОВЕДЕНИЯ, ТРЕБОВАНИЯ К ЭКСПЕРТНОМУ ЗАКЛЮЧЕНИЮ И ПОРЯДКУ ЕГО УТВЕРЖДЕНИЯ (ФСО N 5)».

Федеральный стандарт оценки 6 (ФСО 6): требования к компетентности эксперта

Требования к профессионалам, которые проверяют чужие экспертные отчеты, отражены в этом документе правительства. Согласно требованиям приказа Минэкономразвития, эксперт должен быть достаточно компетентен, чтобы:

  1. Проводить полную проверку на соответствие чужого отчета законодательству России.
  2. Проверять, действительно ли указанная в отчете стоимость соответствует рыночной.
  3. Проверить обоснованность выводов и рекомендаций, выведенных экспертом в отчете.
  4. Провести проверку соответствия содержания отчета на соответствие формальным требованиям федеральным стандартам.
  5. Определять однозначность определений в содержании и выводах.
  6. Обоснованности и уровне применения методов оценки недвижимого имущества.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ТРЕБОВАНИЯ К УРОВНЮ ЗНАНИЙ ЭКСПЕРТА САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНЩИКОВ (ФСО N 6)».

ФСО 7: оценка недвижимости

Под объектами недвижимости в законодательстве подразумевают земельные участки, на которых ведется или не ведется капитальное строительство. Также под ними понимают сами строения, а еще части земельных участков и строений.

Чтобы проводить оценку имущественного объекта, фирма должна удостовериться в праве собственности заказчика на него, в соответствии объекта экологическим нормам.

Исследование ФСО: оценка недвижимости производится комплексно, экспертизе подвергаются как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, если на них установлено право собственности. Процедура производится при полном соблюдении прав собственника недвижимости.

Чтобы в отчете был указан правильный результат, в первую очередь эксперту следует провести оценку сегмента рынка, в котором данный объект недвижимости числится.

Он должен проанализировать общее состояние региона, в котором находится имущества. Престижность района, социально-экономическое положение местных жителей.

Важной частью отчета должен стать общий анализ развитости рынка недвижимости в том месте, где располагается оцениваемая недвижимость.

Исследованию должны подвергнуться сделки в сегменте рынка объекта, чтобы на их основе, а также на основе ранее перечисленных факторов определить рыночную стоимость недвижимости.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)».

Федеральный стандарт оценки 8 (ФСО 8): оценка бизнеса

Предметом экспертизы, нормы которой определяет документ, может выступать имущество, представляющее собой юридически закрепленное право на обладание частью коммерческой фирмы. Акции, паи, доли уставного капитала — вот объекты исследования для экспертной фирмы.

В отчете надо указывать полное название фирмы и подробные данные, касающиеся предмета исследования. Должен быть назван полный тираж ценных бумаг на момент проведения экспертизы, их биржевая стоимость, индекс ликвидности на рынке.

В отчете также пишут общее состояние сферы рынка, в котором действует предприятия. Там же указывают перспективы этой фирмы на рынке. Из перечисленных данных в отчете складывается стоимость.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА БИЗНЕСА (ФСО N 8)».

Федеральный стандарт оценки 9 (ФСО 9): оценка для целей залога

Такое исследование стоимости имущества проводится только при согласии его собственника, в данном случае — залогодержателя. По умолчанию фирмы обязаны исследовать только рыночную стоимость, иные подходы к определению стоимости имущества используются при персональной просьбе заказчика.

Имущество оценивается, как часть остальных активов, а также как актив, функционирующий самостоятельно, на этой основе в результате строится его стоимость. Также в докладе эксперта должна быть указывается ликвидность исследованного объекта.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА (ФСО N 9)».

Федеральный стандарт оценки 10 (ФСО 10): оценка стоимости машин и оборудования

Как правило, исследование их стоимости производится вместе с другими объектами, находящимися с ними на одной территории.

Объектами оценки в данном случае выступают предметы, являющиеся продуктом машиностроительного производства.

Чтобы провести исследование стоимости машин и оборудования, эксперт изучает рынок, на котором их можно реализовать.

СПРАВКА. Оборудование в данном случае оценивается по личной воле заказчика.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ (ФСО N 10)».

Федеральный стандарт оценки 11 (ФСО 11): оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности

Особенностью исследования такого вида собственности является тот нюанс, что она не выражена материально. Предметом может выступать как право на литературное произведение, так и деловая репутация фирмы или ее торговая марка.

Чтобы исследовать цену такого объекта, эксперту нужно провести анализ возможной выгоды от обладания им, выявить привилегии от владения такой собственностью. Обязательным требованием является сравнение предметам с другими в этом же сегменте рынка.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ (ФСО N 11)».

Заключение

Стандарты оценки выработаны правительством для простоты и понятности этой деятельности. Общие положения распространяются на все остальные, касающиеся бизнеса, недвижимости, интеллектуальной собственности и так далее. Стандарты обязательны к соблюдению.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)
 
Это быстро и бесплатно!
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий